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Alt und älter

Auch vor Mitteldeutschland macht der Megatrend Pflege und Betreutes Wohnen nicht Halt. Dresden und Leipzig sind dabei besonders im Fokus.

Auch vor Mitteldeutschland macht der Megatrend Pflege und Betreutes Wohnen nicht Halt
Von Ivette Wagner, 15.04.2019

Die Studie Global Living von Savills beschreibt den Megatrend des 21. Jahrhunderts: Deutschland wird immer älter, gehört im Jahr 2028 zu den Top Ten der „gealterten Länder“. Spannend dabei: Leipzig und Dresden zählen zu den Großstädten mit anteilig den meisten älteren Menschen. In Sachsen ist bereits heute jeder vierte Einwohner 65 Jahre und älter, 2020 wird es jeder dritte sein. Dadurch ergeben sich neue Herausforderungen an die Wohnqualität, an Dienstleistungen und Unterstützungsformen speziell für ältere Menschen. Die Wohnungsbranche übernehme hier die Funktion eines „Sozialbarometers“, da sie als eine der ersten Branchen die Folgen des demographischen Wandels bewältigen muss, so Dr. Axel Viehweger, Vorstand des Verbandes Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG).

Hier wie anderswo gilt: Der Anteil der Pflegebedürftigen gemessen an der Gesamtbevölkerung steigt und damit die Anzahl der Menschen, die jemals in ihrem Leben gepflegt werden mussten. Diesen Entwicklungen stehen begrenzte gesellschaftliche Ressourcen sowie der Wunsch nach Selbstbestimmtheit und Individualität gegenüber. „Aber nichts ist schlimmer, als in einer technisch ausgestatteten Wohnung einsam zu sein. Auf keinen Fall darf die menschliche Hand vergessen werden. Denn diese Wärme kann ein Computer oder Roboter nicht ersetzen“, betont Dr. Axel Viehweger.

Ganz ohne Wärme kommen Zahlen aus: Der Trendreport von marktdialog.com verzeichnete für 2018 in Sachsen zehn Neubauten und einen Ersatzbau im Bereich Pflegeheim, in Thüringen fünf und in Sachsen- Anhalt zwei Neubauten sowie einen Ersatzbau. Im Bestand 2015/2016 stehen für Dresden 86 und Leipzig 76 Häuser, so Wüest Partner. Damit gehören beide Städte zu denen mit den meisten Heimen. Zum Vergleich: In Hamburg waren es 191. Die Entwicklung von Plätzen in diesem Zeitraum verdoppelte sich in den Landkreisen Sömmerda, im Unstrut-Hainich-Kreis oder in Schmalkalden-Meiningen. Den Experten fällt auf, dass die Bundesländer Sachsen (6,8 Prozent), Thüringen (5,8 Prozent) und Sachsen-Anhalt (5,5 Prozent) im Zeitraum von 2013 bis 2015 überdurchschnittlich viele Pflegeheimplätze aufgestockt haben.

Vollstationäre Pflegeheime sind bereits jetzt sehr gut ausgelastet, deutschlandweit mit 88 Prozent. Für den Landkreis Nordsachsen konstatiert die Untersuchung von Wüest Partner eine 100-Prozent-Auslastung. Im Vergleich zu Bayern oder Berlin beispielsweise sind – das betrifft die Prognose hinsichtlich des Zusatzbedarfes an Pflegeplätzen bis 2035 – große Teile Sachsens und Sachsen-Anhalts relativ gut und ausreichend ausgestattet. Allerdings haben die verbleibenden zwölf Prozent nur eine rechnerische Relevanz: Denn viele Heime sind überaltert, entsprechen nicht mehr den aktuellen Anforderungen, arbeiten nicht betriebswirtschaftlich. Im Pflegeheim Rating Report des RWI – Leibniz-Institutes für Wirtschaftsforschung ist nachzulesen, dass sich deutschlandweit zwei Prozent dieser Häuser in akuter Insolvenzgefahr befinden, 16 Prozent schwächeln.

TERRANUS listet in seinem Investitionskostenindex auf, dass die Schere zwischen Verbraucherpreisen und Investitionsfolgekosten immer weiter auseinandergeht. Momentan fangen steigende Kaufpreisfaktoren die Mietpreislücke und die steigenden Baukosten für Investoren auf. „Bereits heute lässt sich im Vergleich zum enorm wachsenden Bedarf von einer Stagnation des Neubaus sprechen“, sagt Markus Bienetreu, Geschäftsführer der TERRANUS Real Estate im Pflegereport des Unternehmens für das Jahr 2018. Die Stagnation hänge eben auch mit den Investitionsfolgekosten zusammen. „Diese Situation spitzt sich weiter zu, bezieht man den erheblichen Ersatz- und Modernisierungsbedarf mit ein.“

Verschiedene Beispiele zeigen trotz allem die Investitionsbereitschaft in Pflegeheime. Zum einen bilden sie weiterhin eine stabile Wertanlage, liegen mit vier Prozent Anfangsrendite über den traditionellen Assetklassen. Wüest Partner sieht den Trend zu kleineren Heimen als nachhaltig, sie seien „vorteilhaft für eine spätere Nachnutzung. Denn nach 2060 wird die Zahl der Pflegebedürftigen wieder sinken.“ Die belgische Aedifica erwarb zwei Gesundheitsimmobilien in Tharandt und Rabenau in Sachsen für rund 18 Millionen Euro. Die Bruttoanfangsrendite liegt bei etwa sechs Prozent. Betreiber der beiden Einrichtungen mit zusammen 261 Einheiten ist die Emvia-Living-Gruppe. Für beide Heime wurden neue Dach- und Fach-Mietverträge mit einer Laufzeit von 30 Jahren vereinbart.

Der Seniorenwohnpark Hartha in Tharandt, circa 20 Kilometer von Dresden entfernt, umfasst 179 Einheiten. Das Seniorenpflegezentrum Zur alten Linde bietet 82 Plätze. Es liegt ebenfalls unweit von Dresden und wurde 2004 erbaut. Bereits zuvor hatte Aedifica sein Portfolio durch den Erwerb einer Immobilie in Meißen für rund vier Millionen Euro erweitert. Die PATRIZIA Immobilien AG kaufte für ihren dritten Gesundheitsimmobilienfonds PATRIZIA Social Care Fund III ein Objekt in Zwickau ein: Es wird bis 2020 fertig gestellt. Anders als ältere Häuser verfügt es ausschließlich über Einzelzimmer. Und: Neben den klassischen Pflegedienstleistungen gehört auch Betreutes Wohnen ins Portfolio.

 

Foto: Shutterstock.com, Monster Ztudio

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