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„Bauen in Deutschland ist Champions League“

Die DKW Gruppe setzt auf Berlin und Leipzig. Geschäftsführer Patrick Herzog-Smethurst spricht über die Vor- und Nachteile dieser Städte, über veraltete Bebauungspläne, eingefahrene Abläufe und besonderen Charme.

Die DKW Gruppe setzt auf Berlin und Leipzig
Von Ivette Wagner, 19.06.2018

Patrick Herzog-Smethurst. Foto: DKW

Die Aufteilung zwischen Einkauf und Projektmanagement als die wichtigsten Parts der DKW Gruppe sind schnell erzählt. Während das erste Team sich sehr stark auf Leipzig fokussiert, kümmert sich das zweite Team um die Projekte in Berlin.

Der Plan: Aufbau eines Portfolios von etwa 120 Millionen Euro in der Hauptstadt. „Momentan liegen wir bei einem Volumen von 112 Millionen in Berlin“, sagt Patrick Herzog- Smethurst, Geschäftsführer der DKW Gruppe. Es sei kein Geheimnis, dass der Markt sehr schwierig ist. „Wir müssen verschiedene Exitstrategien im Blick behalten bei der Zusammenstellung des Portfolios.“ Dazu gehören Objekte, die Aufteilungsmöglichkeiten bieten und für Bestandshalter wirtschaftlich tragbar sind.Die Berliner DKW Gruppe agiert seit 2011, erwirbt Wohnbestandsobjekte und hebt Immobilienwerte durch Sanierungs- und Nachverdichtungsmaßnahmen wie Baulückenschließungen, Dachgeschossausbauten oder auch Aufstockungen. „Wir sind ein klassischer Aufteiler. Wir fühlen uns zuhause mit dem einzelnen Kunden und seiner Wohnung“, so Patrick Herzog-Smethurst. In einem Zeitungsartikel war über die DKWAnkäufe folgender Satz zu lesen: „Und doch versprühen diese Bauten einen besonderen Charme, nämlich den der unterbewerteten Assetklasse.“ Patrick Herzog-Smethurst lächelt: „Wir kaufen sehr konservativ ein.“ Meist handelt es sich um Altbauten, bei denen die Sanierung nicht mehr als 20 Jahre zurückliegt. Mit gut entwickelten Mieterstrukturen und in Lagen, die gegebenenfalls irgendwann mal aufteilungsinteressant sein könnten.

„In Leipzig werden wir immer weiter nach draußen gedrückt“, so der Immobilienexperte. Dazu zählt er beispielsweise die Stadtteile Wahren oder Leutzsch. Interessanter sind für ihn innenstadtnahe Gebiete wie Stötteritz oder Reudnitz. „Wir liegen beim Portfolio in Leipzig bei knapp 25 Millionen und würden gern deutlich mehr machen.“ 40 Millionen sind das avisierte Ziel.

Über Leipzig äußert sich Patrick Herzog- Smethurst, der in der Messestadt Erfahrungen hinsichtlich der Denkmalsanierung in den frühen 2000er-Jahren sammelte, lobend: vor allem für die Jugendlichkeit und das Potenzial. Außerdem sei sie der perfekte Standort, um „Made in Germany“ ein Gesicht zu geben. Aber: „Man darf die Frage stellen, warum sich große Firmen ansiedeln. Das hängt natürlich auch mit geringeren Lebenshaltungskosten und Lohngefügen zusammen.“

In Berlin sanierte das Unternehmen in der Detmolder Straße, baute zudem ein Dachgeschoss oben drauf.
Foto: DKW-Gruppe

Mieten zwischen zwölf und 15 Euro hält Patrick Herzog-Smethurst als Normalität für nicht umsetzbar. „Wir haben mitten in der Innenstadt ein Projekt für zehn Euro den Quadratmeter angeboten und uns gewundert, warum niemand mieten wollte. Das war unserem Berliner Blick geschuldet.“ Selbst die nun veranschlagten acht Euro für topsanierten Bestand sind nicht in Rekordzeit vermietet. Der Einfluss ausländischer Investoren sei gering, Leipzig gelte aber als sicherer Investitionsstandort. „Das Miet- und Kaufpreisniveau von Wohnungen wird steigen, aber nicht so wie in Berlin.“ Dennoch: Leipzig muss auch aufholen. „Die größte Schwäche, die ich sehe, ist die nicht wirklich vorhandene Infrastruktur. Für eine wachsende Stadt wird das schnell zum Thema.“ Und: Die Messestadt sei ohne Zweifel cool, ein wenig mehr an echtem Großstadtflair aber nicht hinderlich.

Die Hauptstadt ist dagegen „meine Stadt, auch wenn ich Zugezogener bin“, so Patrick Herzog-Smethurst. Er habe Lust sich an der Verbesserung des städtebaulichen Bildes zu beteiligen. Als Unternehmer geht er sehr gern auch Risiken ein. „Schön wäre es, wenn wir mehr Unterstützung aus der Verwaltung und Politik hätten, uns weniger Steine in den Weg gelegt würden.“ Auf seiner Wunschliste ganz oben: verschlankte Prozesse. „Das beginnt schon bei vollkommen veralteten Nachkriegsbauplänen.“ Mit denen arbeitet es sich nun einmal schwer.
Wie auch bei anderen Projektentwicklern hört man heraus: In den Ämtern läuft nicht alles perfekt, es fehle motiviertes Fachpersonal. Und: „Sehr oft leider auch der persönliche Bezug.“ Patrick Herzog-Smethurst ergänzt mit einem Lächeln: „Wir müssten tatsächlich jeden Tag eine Kerze anzünden, dass ein bestimmter Mitarbeiter nicht krank wird, weil, wenn er lange ausfällt, gar nichts passiert.“ Außerdem wünscht er sich mehr Möglichkeiten für offene Gespräche: Was geht nicht aus welchen Gründen, und welche Alternativen gibt es dazu. „Wir haben sehr viele Projekte in Charlottenburg-Wilmersdorf. Da kann es passieren, dass innerhalb eines Genehmigungsprozesses zwei oder drei unterschiedliche Ansprechpartner verantwortlich sind. Durch verschiedene Altersstrukturen und Verantwortungskompetenzen schiebt sich der Prozess noch weiter nach hinten.“

Der Unternehmer bemängelt fehlenden Pragmatismus. Die DKW Gruppe beschäftigt sich sehr oft mit Baugenehmigungen für rückwärtige Grundstücke. „Das ist in Leipzig wiederum sehr viel dankbarer als in Berlin.“ Dort gehe es schnell, man sei froh, dass etwas passiere. „Ich habe einen hohen ästhetischen Anspruch an Immobilien. In Leipzig ist man offen für eine etwas andere Fassaden- und Raumgestaltung.“

Natürlich kämpft auch das Unternehmen mit den steigenden Preisen, die Patrick Herzog-Smethurst nicht auf die Profitgier einzelner Investoren zurückführt. Zum einen greifen verstärkt ausländische Investoren in Berlin zu, was ebenfalls ein Markttreiber ist. Zum anderen sind die Baukosten sowie die Baunebenkosten erheblich gestiegen. „Als ich 2007 anfing, konnten wir in Leipzig noch für 1.300 bis 1.400 Euro brutto gut ein Denkmal sanieren, dafür gibt es heute gerade den Rohbau mit Baunebenkosten. Ich glaube, dass nur 20 Prozent der Preise durch den Markt steigen, der Rest durch harte und weiche Kosten.“

Patrick Herzog-Smethurst appelliert außerdem an die Wahrung der Verhältnisse. „Der Anteil an sozialem Wohnungsbau innerhalb von Projekten schreckt uns nicht ab. Aber es muss im Verhältnis sein. In dem Moment, in dem die Kalkulation des jeweiligen Bauträgers komplett kippt, er keine Benefits mehr hat und seine Kalkulation nicht halten kann, dann ist es schwierig.“ Bauen in Deutschland sei Champions League. „Deutsche Unternehmen können in jeder großen Stadt der Welt Wolkenkratzer in Höchstgeschwindigkeit hinstellen, aber in der eigenen Hauptstadt halten wir uns mit Abstandsflächen auf, mit allerlei Genehmigungen.“ Ins Umland gehen wie andere Bauträger will er trotzdem nicht. „Es gibt genug Flächen und Bauten aus den 1950erund 1960er-Jahren.“ Und damit genügend Potenzial für die DKW Gruppe.

Aktuelles Projekt in Berlin

BE WEST umfasst insgesamt 33 Eigentumswohnungen in der Berliner Uhlandstraße. In einem Neubau (Gartenhaus) entstehen elf teilweise barrierefreie Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen um einen natürlich gestalteten Innenhof.

Die Eigentumswohnungen in ruhiger Hinterhoflage verfügen über 70 bis 125 Quadratmeter Fläche. Die zwei entstehenden Erdgeschosswohnungen erhalten je einen eigenen Garten. Das oberste Geschoss wird eine Penthouse- Wohnung beherbergen. Die Tiefgarage bietet den Bewohnern neun Pkw-Stellplätze. Die Preise der Neubau- Eigentumswohnungen beginnen ab 389.000 Euro. Die ersten Schlüsselübergaben an die neuen Bewohner sind für das Ende des zweiten Quartals 2019 geplant.

Hinzu kommen 21 Eigentumswohnungen des in Revitalisierung befindlichen Objekts in unmittelbarer Nachbarschaft, sie verfügen über Wohnflächen von rund 40 bis 107 Quadratmetern. Die Preise beginnen bei 155.000 Euro. Hinzu kommen zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss sowie eine Gewerbeeinheit im ersten Obergeschoss. Das Mehrfamilienhaus hat insgesamt rund 1.540 Quadratmeter Gesamtfläche. Die Investitionssumme beläuft sich auf etwa 11,5 Millionen Euro.

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