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„Luxus ist kein Grund zur Panik“

Sebastian Fischer, Vorstand der PRIMUS Immobilien AG, spricht über hohe
Quadratmeterpreise, Urlaub an der Ostsee, Tempelhof und ein Londoner Modell.

Interview mit Sebastian Fischer, Vorstand der PRIMUS Immobilien AG
Von Interview: Ivette Wagner, 03.10.2018

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Auf der Fasanenstraße entstehen durch Ihr Unternehmen hochpreisige Eigentumswohnungen. Bei dem Projekt Berlin Lake Suites am Witzlebenplatz lagen die Angebotspreise zwischen 1,85 und rund zwölf Millionen Euro. Wer sind die Käufer?

Sebastian Fischer (SF): Unsere Kunden kommen zu einem großen Teil aus Deutschland. Das ist wahrscheinlich überraschend – bei dem Preisgefüge denkt man oft, die Käufer wären Araber oder Chinesen. Aber wir haben primär inländische, insbesondere Berliner Käufer.

IA: Bei diesen Immobilien handelt es sich um die Kategorie über 10.000 Euro pro Quadratmeter, also um Luxus.

SF: Ich glaube, dass der Käufer im hochpreisigen Segment immer ein stückweit seinen Traum verwirklicht. In der Fasanenstraße beispielsweise bauen wir quasi 18 individuelle Einfamilienhäuser: 18 verschiedene Grundrisse, Fliesen, Armaturen, Fußbodenbeläge, Einbauten. Das Team vollbringt da eine logistische Meisterleistung. Sechs Innenarchitektinnen unseres Teams planen jede dieser Wohnungen individuell. Sie besorgen beispielsweise auch Fliesen, die der Käufer bei einem Urlaub in Dubai gesehen hat. Diese müssen nicht nur beschafft, sondern es muss auch die technische Machbarkeit des Einbaus nach geltenden Normen geprüft werden. Bei den Käufern unserer Wohnungen haben wir es im Wesentlichen mit Eigennutzern zu tun. Je kleiner die Wohnungen werden, desto höher ist der Kapitalanleger- oder Zweit- oder Drittwohnsitzanteil. Dennoch sollten wir eines nicht vergessen: Nur ein Bruchteil des Marktes findet im Luxussegment statt. PRIMUS verzeichnet etwa 250 Eigentumswohnungen pro Jahr, die über eine Million Euro gehandelt werden. Dagegen stehen 22.000 Gesamttransaktionen von Eigentumswohnungen. Wenn man sich diese Zahlen vor Augen führt, erkennt man sehr schnell, dass das kein Grund für Panik sein muss.

IA: Diese Projekte befinden sich in absoluten 1A-Lagen. Sie kauften in diesem Jahr durchaus noch an anderen Standorten.

SF: Im mittleren Wohnungsbau wenden wir den Blick dorthin, wo wir eine gute Entwicklungsperspektive voraussagen. Das sind in erster Linie Moabit, Weißensee und Wedding. Das Preissegment liegt zwischen 4.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter.

IA: Nehmen wir eine Lage heraus: Was macht Weißensee für Sie interessant?

SF: Dieses Gebiet ist ein gutes Beispiel, auch für die Entwicklung der Bevölkerung. Der typische Käufer dort kam vor zehn bis 15 Jahren zum Studieren nach Berlin und wohnte vermutlich in Mitte, Prenzlauer Berg oder Kreuzberg. Diese Leute orientierten sich bisher nicht in die City West. Mittlerweile haben viele vielleicht ein Kind bekommen, das zweite ist unterwegs. Sie möchten raus, mehr ins Grüne, wünschen sich eine gute Infrastruktur, Nachbarn, die auch Kinder haben, Kitas und Schulen in der Umgebung. Unsere Zielgruppe sind also junge Familien, die sich ein ruhigeres Wohnumfeld wünschen und trotzdem noch zentral wohnen wollen. Weißensee ist sehr gut erreichbar, es dauert nur zwölf Minuten bis zum Alexanderplatz. Zudem finden wir dort eine wirklich sehr schöne Bausubstanz vor, historische Altbauten, teilweise aus der Gründerzeit, die saniert sind oder es gerade werden. Ich würde es als idyllische Umgebung bezeichnen.

IA: Idylle ist nun nicht gerade das Wort, mit dem Tempelhof beschrieben werden könnte.

SF: Nicht unbedingt, aber der Bezirk ist wahnsinnig spannend. Tempelhof punktet ebenfalls mit einer sehr guten Anbindung. Noch spielt dieses Gebiet in der Dynamik der Stadt zwar nur eine kleine Rolle, mit der Ansiedlung junger Unternehmen erreicht man allerdings eine ganz andere Zielgruppe. Vor fünf Jahren wäre der Tempelhofer Nutzer eher als älter und vielleicht sogar bieder eingeschätzt worden. Nun werden Angebote für junge Leute geschaffen, die international und hip sind. Damit wandelt Tempelhof sein Gesicht. Für Moabit wartet man aus Immobilienperspektive schon lange auf ein Abheben der Entwicklung. Infrastrukturell ist diese Gegend ebenfalls sehr gut erschlossen, mit der Schließung der Baulücken am Hauptbahnhof und der Entwicklung eines neuen Quartiers verbinden sich die Zentren City West und City Ost. Das wird Moabit einen Kick geben.

IA: Gibt es denn noch einen Geheimtipp in Berlin?

SF: Nein. Wir leben in einer sehr großen Stadt, in der wir – und das ist schön – für jedes Interesse das passende Angebot finden: für Jung und Alt, für Ruhe oder Trubel, für begrenztes Budget genauso wie für Luxus. Das macht Berlin aus. Spandau kommt beispielsweise für junge Familien mit geringeren Einkommen in Frage. Man ist verhältnismäßig dicht an der City West, hat viel Wasser, Grün und eine sehr hohe Lebensqualität. Köpenick mit seinem gewissen dörflichen Charme weist ähnliche Bedingungen auf. Dieses Gebiet war bis dato eher im Fokus Einheimischer, die dort entweder geboren worden sind oder schon länger dort leben. Hier würde wieder der Begriff einer Idylle mitten in der Großstadt passen.

IA: Weniger paradiesisch finden viele die Preise in der Hauptstadt. Stimmen Sie dieser Aussage zu?

SF: Ich glaube, dass Berlin sich in den vergangenen Jahren verändert hat. Die Stadt ist allein aufgrund der Bevölkerungszahl riesig und dabei nicht wirklich vermögend oder wahnsinnig reich. Durch die schiere Masse allerdings ist es so, dass wir eine große Anzahl vermögender oder einkommensstarker Menschen haben. Die Bevölkerung verändert sich: Die Fasanenstraße ist ein gutes Beispiel für einen Käufertypus, der seine Villa in Grunewald oder Potsdam verkauft hat, weil sie zu groß ist und die Kinder aus dem Haus sind. Solche Menschen ziehen vermehrt zurück in die Stadt, weil sie im Alter allen Komfort wie kurze Wege, Barrierefreiheit, Fußbodenheizung, Tiefgarage und natürlich auch Smart Home genießen möchten.

IA: Der Senat kämpft für niedrige Mieten und nicht für Komfort.

SF: Die großen Ziele der rot-rot-grünen Regierung, diejenigen zu schützen, denen es wirtschaftlich nicht ganz so gut geht, finde ich aus Unternehmersicht und auch persönlich richtig. Wir leben in einer Stadt mit einer sehr diversen Bevölkerungsstruktur. Berlin ist auch deshalb so charmant, weil es in Bestlagen wie der Auguststraße in Mitte noch Häuser mit einer bunten Mieterstruktur gibt: Der, der vor der Wende schon dort wohnte, lebt dort genauso wie der junge Start-up-Gründer oder der Chef eines großen Finanzunternehmens. Wir merken sehr stark, dass es auch unseren Käufern wichtig ist, dass hier kein zweites London oder Paris entsteht. Das spiegelt die Vielfalt und Internationalität in Berlin wider.

IA: Genau diese Vielfalt will die Politik mit zahlreichen Regulierungsmaßnahmen bewahren. Ist das für Sie der richtige Weg?

SF: Die Politik des Senates ist aus unserer Sicht nicht immer einfach, weil uns zum einen die Planbarkeit fehlt und zum anderen eine Vision: Wo wollen wir eigentlich hin? Wie soll die Stadt in zehn oder 20 Jahren aussehen? Die Bezirke sind in ihren Entscheidungskompetenzen autark, was es für uns sehr schwierig macht, da wir auf unterschiedliche Voraussetzungen treffen. Darüber hinaus sind zeitliche Abläufe schwer kalkulierbar. Wenn wir einen Bauantrag einreichen, wissen wir nicht, wann die Baugenehmigung kommt. Schön wären schnellere, einfachere Prozesse und dass man uns – jemanden, der zusätzlichen Wohnraum schafft – mehr unterstützt.

IA: Trotzdem sind sich ja alle einig, dass der Bedarf an Wohnungen momentan nicht gesättigt wird.

SF: So ist es leider. Auch wir wünschen uns, dass das anders wäre. Steigende Preise für Bauland, knappe Verfügbarkeiten der Handwerksunternehmen, stetig steigende Regulierungen, zum Beispiel energetische Anforderungen an einen Neubau, bremsen diese Entwicklung. Viele der Handwerker mit denen wir arbeiten, klagen über Nachwuchsmangel. Ein Programm der Politik, dass hier ansetzt, ist wünschenswert.

IA: Was würden Sie sich für Berlin wünschen?

SF: Wir leben in einer unglaublich innovativen Stadt. Den Wohnungsmarkt, die Stadtentwicklung und die Neubautätigkeit betrifft das leider nur bedingt. Es würde vermutlich helfen, sich andere Modelle anzuschauen. In London zum Beispiel gibt es einen aus meiner Sicht einen sehr gelungenen Konsens zwischen Stadt und Privatwirtschaft. Das Grundstück wird von der öffentlichen Hand verkauft – nicht an den Höchstbietenden, sondern an das beste Konzept. Das bedeutet: Nur Eigennutzer dürfen kaufen und deren Maximaleinkommen ist festgelegt. Zudem dürfen die Wohnungen nicht als Spekulationsobjekt missbraucht werden. Der nächste Käufer muss diese Kriterien ebenfalls erfüllen. Das Gut der Eigentumswohnung interpretiert man anders als im freien Markt. Die Frage ist, wie die dynamische Entwicklung der Stadt sinnvoll genutzt werden kann. Ich habe manchmal den Eindruck, dass man eben diese Dynamik als Bedrohung empfindet, weil man nicht weiß, wie man damit umgehen soll. Eine hohe Eigentumsquote würde vielen helfen, sich finanziell für das Alter vorzubereiten und unabhängiger zu machen.

IA: Ein zweites Standbein Ihres Unternehmens sind Ferienimmobilien an der Ostsee. Wo bauen Sie genau?

SF: Wir bauen in 1A-Lagen mit Meerblick und / oder direktem Wasserzugang. Es handelt sich um Eigentums- und Ferienwohnungen auf Usedom, Rügen oder in Boltenhagen. Derzeit befinden sich 900 Wohneinheiten im Bau und in der Entwicklung. Trotz eines zeitgemäßen, modernen Anspruchs lehnen wir uns häufig an die Bäderarchitektur vor Ort an.

IA: Was macht das Segment Ferienimmobilien so reizvoll?

SF: Die Menschen machen wieder gern in Deutschland Urlaub, das ist en vogue, nicht zuletzt aufgrund der politischen Unruhen weltweit. Die Deutschen entdecken wieder die Liebe zu Deutschland. Davon profitiert natürlich die Ostsee. Auch ist die Ostsee- Region wirtschaftlich stark gewachsen und profitiert ebenfalls von der wirtschaftlich dynamischen Entwicklung Berlins. Usedom beispielsweise war historisch schon immer die „Badewanne“ der Berliner.

IA: Sie haben eine Studie zu Usedom in Auftrag gegeben. Wie lauten die Grundaussagen?

SF: Nicht überraschend ist, dass sich in der Hotellerie die Auslastungszahlen und durchschnittlichen Hotelraten in den vergangenen Jahren sehr positiv entwickelt haben. Das sorgt für eine gute Vermietbarkeit einer Wohnung als Kapitalanlage. Außerdem findet ein Generationenwechsel statt, sowohl bei Anbietern als auch bei Gästen. Die heute 30- bis 40-Jährigen wären vor zehn Jahren nicht unbedingt an die Ostsee gefahren, das ist heute anders. Was man auf keinen Fall vergessen sollte als wichtigstes Argument: Es ist einfach sehr schön an der Ostsee und schwer sich da nicht wohlzufühlen.

IA: Sie haben in Magdeburg gekauft. Expandiert PRIMUS jetzt nach Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen?

SF: Wir finden den Magdeburger Markt und generell den ostdeutschen Markt interessant. Die Stadt ist sicherlich in ihrer Entwicklung noch hinter Leipzig und Dresden zurück. Wenn man den Statistiken Glauben schenkt, wird es bald weniger Wohnungen als Haushalte geben, die Nachfrage wird also steigen. Magdeburg ist strategisch für uns ein Markt, den wir langfristig besetzen wollen. Allerdings liegt unser Fokus weiter klar auf Berlin und der Ostsee.

 

Die PRIMUS Immobilien AG ist ein führendes Projektentwicklungsunternehmen der Region Berlin-Brandenburg. Seit 1993 entwickelt, plant und baut sie mit insgesamt 71 Mitarbeitern Wohn-, Gewerbe- und Ferienimmobilien. Die personengeführte AG ist nicht börsennotiert und wird von den Vorständen Franz-Josef Marxen, Klaus Prokop und Sebastian Fischer vertreten. Gegenwärtig plant, entwickelt und realisiert die PRIMUS Projekte mit einem Wert von 980 Millionen Euro. 

 

Foto oben: Sebastian Fischer · Quelle: PRIMUS

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