Nachrichten | Berlin

„Politik muss heiße Eisen anfassen“

BBU-Vorstand Maren Kern spricht mit IMMOBILIEN AKTUELL über das Neubauklima in Berlin, eine funktionierende Stadt im Wachstum, Partizipation, den Vorteil von Brandenburger Gemeinden und Leerstand. Der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen vertritt 350 Wohnungsunternehmen aus der Hauptstadtregion.

Interview mit BBU-Vorstand Maren Kern über das Neubauklima in Berlin
Von Interview: Ivette Wagner, 19.06.2018

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Die Immobilienunternehmen haben es mit einem Mangel an Grundstücken, einem Mangel an Baukapazitäten zu tun. Welche strategischen Maßnahmen würden Sie zur Behebung kurz- und mittelfristig sehen?

Maren Kern, seit 2009 Vorstand BBU Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V.
Quelle: BBU

Maren Kern (MK): Kurzfristig ist da leider wenig zu machen, und auch mittelfristig wird es schwierig. 2010 war der BBU der erste Akteur, der öffentlich darauf hingewiesen hat: Berlin steuert auf einen Wohnungsmangel hin. Was mussten wir uns damals anhören, gerade aus der Politik! Erst 2011 fand das Thema dann allmählich Eingang in den politischen Diskurs, und danach ging es eher schleppend voran.
Als dann bis Ende 2016 endlich Etliches angeschoben worden war und die Neubauzahlen deutlich nach oben gingen, kam der neue Koalitionsvertrag. Und mit ihm die drei großen wohnungspolitischen Widersprüche: Es soll mehr gebaut werden, aber mit weniger Grundstücken. Es soll schneller gebaut werden, aber mit mehr Bürgerbeteiligung. Und es soll günstiger gebaut werden, aber mit höheren Auflagen. Da versuchen wir uns an der Quadratur des Kreises. Besonders wichtig ist mittlerweile in Berlin die Baulandfrage. Alle Reserven müssen auf den Prüfstand, dazu gehören Flächen wie die Elisabeth-Aue in Pankow oder die Ränder des Tempelhofer Feldes, wo jeweils Platz für Tausende Wohnungen wäre.
Das sind heiße Eisen, die aber von der Politik angepackt werden müssen. Wir brauchen außerdem einen Masterplan für Wachstum für Berlin und für die Metropolregion. Wir brauchen Genehmigungsmanager in den Bauämtern, die durch die Prozesse führen, und wir brauchen mehr und qualifiziertes Personal in den Ämtern. Außerdem könnte die Gründung einer Landesentwicklungsgesellschaft zusätzlich zu einer schnellen und zielgerichteten Entwicklung von Flächen beitragen. Hierzu wurden ja bereits positive Erfahrungen in Berlin-Adlershof gesammelt.
Ein besonders dickes Brett ist aber die notwendige Verwaltungsreform, durch die die Zuständigkeiten zwischen Senats- und Bezirksebene klarer geordnet werden müssen. Aber auch der Mangel an Baukapazitäten wird zu einem immer größeren Thema. Eine Umfrage unter unseren bauenden Mitgliedsunternehmen in Berlin und Brandenburg vom September 2017 hat ergeben, dass die angespannte Marktlage hier zu einem ähnlich großen Bauhemmnis wird wie die Baulandknappheit. Dabei hat der BBU schon vor drei Jahren auf die sich abzeichnenden Kapazitätsengpässe hingewiesen.

IA: Versprechen soll man halten, lautet eine Weisheit, die schon im Kindergarten eine Rolle spielt: Im Koalitionsvertrag steht geschrieben, dass nicht nur städtische Wohnungsbaugesellschaften Grundstücke bekommen, sondern genauso Genossenschaften, soziale Bauträger und Baugruppen. Wurde hier geflunkert oder Wort gehalten?

MK: Tatsächlich ist die Lage beim Bauland gerade bei Genossenschaften besonders schwierig und drängend. Viele würden gerne mehr bauen, bekommen aber in Berlin keine bezahlbaren Grundstücke und müssen nach Brandenburg ausweichen. Deshalb haben wir die stärkere Berücksichtigung von Genossenschaften im Koalitionsvertrag von 2016 begrüßt. Innerhalb der letzten Jahre hat die mit dem Verkauf der landeseigenen Flächen betraute BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH den Genossenschaften aber nur äußerst wenige Grundstücke angeboten. Darüber hinaus möchte das Land Grundstücke an Genossenschaften nur im Erbbaurecht vergeben, und das für gerade mal 60 Jahre. Das ist für die langfristig orientierten Genossenschaften, die ihr erfolgreiches Geschäftsmodell teilweise schon weit mehr als 100 Jahre verfolgen, natürlich nicht machbar. Wenn sich Berlin das Erstzugriffsrecht auf solche Grundstücke erhalten will: Wieso optiert man statt für Erbbaurecht nicht besser für ein Vorkaufsrecht durch das Land, sollten diese Wohnungen tatsächlich jemals zum Verkauf kommen? Andere sozial orientierte Bauherren gingen bisher ebenfalls leer aus. Dabei liegt auf der Hand, dass für eine nachhaltige Entspannung am Berliner Wohnungsmarkt alle Investorengruppen mobilisiert werden müssen. Immerhin haben aber die städtischen Wohnungsbaugesellschaften Grundstücke im Zuge von Einbringungen erhalten.

IA: Die Schlagzeile einer Berliner Zeitung lautete: „Frau Lompscher ist eine Bausenatorin, die nicht baut“. Die SPD kritisiert den schleppenden Wohnungsbau. Investoren beschweren sich über eine Verhinderungspolitik. Welche Forderungen erheben Sie gegenüber dem Berliner Senat?

MK: Es kann nicht die Rede davon sein, dass nicht gebaut wird – es wird aber eben nach wie vor zu wenig gebaut. Eine von uns im letzten Jahr erstellte Studie hat ergeben, dass in Berlin jährlich nur 3,7 Wohnungen pro 1.000 Einwohner errichtet werden. Im Vergleich dazu sind es im benachbarten Potsdam 9,4 Wohnungen pro 1.000 Einwohner – hier wird also mehr als doppelt so schnell gebaut. Potsdam hat es frühzeitig verstanden, alle Zeichen auf Neubau zu stellen, wofür die Voraussetzungen in einer solchen Einheitsgemeinde natürlich besser sind als in einem Stadtstaat. Hamburg baut im Vergleich zu den Einwohnerzahlen mehr als Berlin. Hier schließt sich dann wieder der Kreis zu Ihrer Eingangsfrage: Was dafür getan werden könnte, damit in Berlin mehr und schneller gebaut werden könnte. Die Beschlüsse des Senats von Mitte Februar – die Einrichtung einer Clearing-Stelle für Neubau-Konfliktfälle und die Unterzeichnung der Bündnisse für Neubau zwischen Senat und Bezirken – sind hier endlich gute Schritte. Sie müssen jetzt allerdings konsequent umgesetzt werden.

IA: Auf einer Skala von eins bis zehn – von gut bis schlecht: Wie finden Sie es, dass die Autonomie der einzelnen Bezirke gestärkt werden soll?

MK: Das wachsende Berlin braucht eine stärkere gesamtstädtische Steuerung durch den Senat. Was wir deshalb angehen müssen, ist eine Korrektur des Allgemeinen Zuständigkeitsgesetzes, damit Berlin wieder mehr ist als nur die Summe seiner Bezirke. Der BBU hat hierzu ein Gutachten durch eine renommierte Kanzlei erstellen lassen, das Ansatzpunkte für eine solche Neuordnung benennt. Sinnvoll wären beispielsweise die Wiedereinführung der Fachaufsicht über die Bauämter oder Eingriffsrechte bei Widerspruchsverfahren oder bei der Überschreitung von Bearbeitungsfristen. Teilweise ist eine solche gesamtstädtische Steuerung schon jetzt möglich. Sie wird aber eben nicht wahrgenommen. Im Ergebnis arbeiten Behörden nicht Hand in Hand, sondern neben- und manchmal sogar gegeneinander. Die Bewältigung des Wachstums ist aber hoch komplex, das muss orchestriert werden – Wohnungsneubau, Verkehrsinfrastruktur, Soziales, Bildung, Behörden, das erfordert alles eine Steuerung über Bezirks- und Ressortgrenzen hinweg. Und dazu kommt noch die notwendige Vertiefung der Kooperation zwischen Berlin und Brandenburg.

IA: Kann man ein Neubauklima verordnen, und wie könnte das aussehen?

MK: Verordnen kann man es nicht, aber man kann und muss nachdrücklich dafür werben. Letztlich ist es da wie bei jeder Form von Partizipation: Den Menschen muss erlebbar gemacht werden, dass sie vom Wachstum der Stadt etwas haben. Sie müssen vermittelt bekommen: Unsere Stadt funktioniert, jetzt und in Zukunft. Dieses Gefühl stellt sich in Staus wegen Dauerbaustellen natürlich genauso schwer ein, wie angesichts stetig steigender Mieten als Folge des Wohnungsmangels oder Sorgen um einen Kita- oder Schulplatz für die Kinder. Wachstum ist aber grundsätzlich doch etwas Gutes, weil damit immer zusätzliche Chancen verbunden sind – das sieht man ja gerade in Berlin. Mehr Arbeitsplätze, steigende Einkommen, weniger Armut, Land und Bezirke haben endlich wieder Spielräume bei ihren Ausgaben, es kann investiert werden. Und genau das gilt es, den Menschen nahezubringen – natürlich zusätzlich zu der enormen Aufgabe, dass die Stadt funktioniert.

IA: Die gefühlte Großwetterlage nach vielen Gesprächen könnte man so zusammenfassen: Alle probieren sich mal ein bisschen aus, versuchen beispielsweise in Friedrichshain-Kreuzberg möglichst alles mit Milieuschutzgebieten zu regeln. In Mitte arbeitet man sich zum Schutz der Mieter am eigentlich durch ein Gericht gestoppten Vorkaufsrecht ab. Da fällt einem schnell der Titel „Ein Käfig voller Narren“ ein. Wie kann aus Ihrer Sicht Wohnungsbaupolitik dem normalen Bürger noch glaubhaft gemacht werden?

MK: Es ist ja normal und auch das gute Recht einer neuen Regierung, Akzente zu setzen. Bei alldem muss aber angesichts des Wachstums von Berlin und des immer schwierigeren politischen Klimas in unserem Land klar sein, dass die Bewältigung des Wachstums und das Funktionieren der Stadt oberste Priorität hat, damit die Menschen zufrieden sind. Die Politik muss eine klare Vorstellung davon haben, was Pflicht und was Kür ist. Genau dafür fordern wir einen Masterplan Wachstum. Wobei es natürlich zur Wahrheit gehört, dass die Menschen Auflagen für die Sicherung des Wohnungsbestandes erwarten und nicht nur für mehr Neubau. Da gehören die Maßnahmen des besonderen Städtebaurechts dazu – sie sollten aber eben mit dem notwendigen Augenmaß angewandt werden.

IA: Apropos Bürger: Er soll noch stärker mitsprechen. Wo würden Sie bei der Partizipation eine Grenze ziehen?

MK: Die Bürgerinnen und Bürger sprechen in unserem Land ja zum Glück sehr viel mit. Dazu haben wir unsere bewährte repräsentative Demokratie mit ihren umfangreichen Willensbildungs- und Beteiligungsprozessen. Auch im Rahmen von Stadtentwicklung und Bauplanungsverfahren ist Partizipation ja schon lange gesetzlich festgeschrieben und bewährt. Schwierig wird es allerdings, wenn bei solchen Verfahren nicht die übergeordneten Interessen der gesamten Stadt beachtet werden, sondern Partikularinteressen im Vordergrund stehen. Problematisch ist es, wenn der Eindruck entsteht, jeder könnte bei allem und immer mitentscheiden. Dabei kann es bei Partizipation in aller Regel nur um das Wie von Bauen gehen, nicht um das Ob. Diese beiden Punkte – dass das Wohl der Allgemeinheit vor Eigeninteressen steht und dass es um das Wie und nicht um das Ob geht – sind schon gute Leitplanken für eine konstruktive und wachstumsgerechte Partizipation.

IA: Oft bedeutet Partizipation: nörgeln, meckern, dagegen sein, weil andere dafür sind. Und oft sprechen die Diskutanten den Baufachleuten die Expertise ab. Wie könnte ein gemeinsamer Weg gehen?

MK: Hier braucht die Politik ein starkes Rückgrat, um zu notwendigen und einmal getroffenen Entscheidungen zu stehen und sie gegen solche Widerstände umzusetzen. Partizipation muss konstruktiv und lösungsorientiert sein. Wie das aussehen kann, haben die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften gezeigt. In einem gemeinsam mit der Humboldt-Viadrina Governance Platform durchgeführten aufwändigen Trialoge-Prozess haben sie Leitlinien für die Partizipation im Wohnungsbau erarbeitet. Die wurden Mitte Januar 2018 vorgestellt. Damit haben die Unternehmen jetzt schon eine gute Grundlage für Partizipationsprozesse bei ihren vielen Bauprojekten. Das war ein wichtiger Schritt, weil das Land erst Ende 2018 eigene Leitlinien vorlegen will.

IA: Die Mitwirkung kann Projekte verzögern. Zur Baurechtschaffung läuft immer die Wiederholung: Dauert zu lange, ist zu kompliziert, es ist von schlaftrunkenen Ämtern zu lesen. Gibt es denn aus Ihrer Sicht eine Möglichkeit gegenzusteuern?

MK: Politik muss sich zum Wachstum und entsprechend auch zum Neubau bekennen, das ist ganz wichtig. Und sie muss ihre Entscheidungen verbindlich machen – dafür hat man sie gewählt. Wenn der Senat klar die Richtung vorgibt, können sich die Bezirksämter nicht gegeneinander ausspielen oder Verantwortlichkeiten gegenseitig zuschieben. Wenn das abgestellt würde, könnte es mit der Baurechtschaffung schneller gehen. Der Senat hat eine Richtlinienkompetenz für die ganze Stadt, die er aktiv wahrnehmen können muss. Alle immer und an jedem Punkt mitzunehmen und es immer allen zu jedem Zeitpunkt recht machen zu wollen: Das ist die Quadratur des Kreises, das kann nicht funktionieren. Man muss klare Prioritäten setzen.

IA: Sie fordern einen Masterplan Wachstum. Was beinhaltet er?

MK: Zuallererst ein klares Bekenntnis zum Wachstum. Unsere Analysen und die aktuellen Wachstumszahlen von 2017 machen deutlich, dass der „Run“ auf Berlin auf absehbare Zeit weitergeht. Die Realität der Bevölkerungsentwicklung übertrifft die Prognosen regelmäßig. Wir müssen den Mut haben über Visionen zu sprechen. Was passiert bei vier Millionen oder noch mehr Einwohnern? Kann man den Bedarf an Wohn- oder Gewerbeflächen durch Nachverdichtung decken – wenn ja, wo? Welche Verkehrsmittel und welche Straßen brauchen wir? Wie sieht die Mobilität der Zukunft aus? Wie smart sind wir wirklich, beispielsweise beim Ausbau des Glasfasernetzes, des kostenfreien WLAN-Netzes oder einer flächendeckenden Ladeinfrastruktur für E-Mobility? Da gibt es sehr viel zu tun – sowohl im täglichen politischen Handeln als auch auf dieser Grundlage in der Kommunikation des Wachstums.
Ein solcher Masterplan muss bezirks- und ressortübergreifend sein und über die Stadtgrenzen hinaus das Gesamtgefüge Berlin-Brandenburg in den Blick nehmen. In dieser verstärkten Zusammenarbeit liegen so viele Potenziale!
Ein gutes Beispiel hierfür ist die Nachnutzung von Tegel: Da wird über die Erweiterung des Forstes und die Schaffung einer „Stadtheide“ nachgedacht und dafür die Zahl der zu bauenden Wohnungen eingeschränkt. Dabei gibt es in einem 60-Minuten-Radius um Berlin im Land Brandenburg 15 Naturschutzgebiete und Biosphärenreservate, die gut über schienengebundenen Nahverkehr zu erreichen sind. Solche Faktoren und Wechselwirkungen müssten bei den Planungen in beiden Ländern wesentlich stärker berücksichtigt werden.
Gemeinsam gedacht werden muss natürlich vor allem der Nahverkehrsausbau, weil das das A und O für einen gemeinsamen Entwicklungstakt von Berlin-Brandenburg ist. Schon 15 Minuten außerhalb von Berlin haben wir Wohnungsleerstände von zehn oder mehr Prozent. Das ist ein Schatz, der konsequent erschlossen werden muss.

IA: Das Umland profitiert vom Boom der Hauptstadt: Stimmen Sie dieser Aussage zu?

MK: Ein klares Ja, alles andere wäre eigenartig. In München ist ein Pendlerradius von 100 und mehr Kilometern Alltag, im Falle Berlins derzeit allerdings noch deutlich kleiner. Mittlerweile strahlt das Wachstum aber zum Glück entlang der Verkehrsachsen regional immer weiter in das Land Brandenburg hinein aus. Voriges Jahr hatten wir zum zweiten Mal in Folge einen positiven Wanderungssaldo von Berlin in Gemeinden des weiteren Metropolenraums. Das ist großartig für diese Städte – die bei der Bewältigung der damit verbundenen Herausforderungen aber die Unterstützung der Brandenburger Landesregierung brauchen. Beide Länder müssen daran arbeiten, dass das Wachstum durch Investitionen begleitet wird: in Verkehrs-, Bildungs-, Sozial- und Sicherheitsinfrastruktur. Und es ist im Interesse beider Länder, dass sie sich dabei besser mit- und aufeinander abstimmen.

IA: Welche Brandenburger Gemeinden profitieren am meisten?

MK: Vor allem die Gemeinden, die über eine gute Verkehrsanbindung nach Berlin verfügen. Diese Mobilität ist den Menschen besonders wichtig, das zeigen Studien im Auftrag der Landesregierung. Wir haben das in den Satz gefasst: „Mit dem Zug kommt der Zuzug.“ Und es profitieren besonders Gemeinden, die im weiteren Umland beim Stadtumbau schon besonders konsequent sind und attraktive Wohnumfelder bieten. Wir freuen uns, dass die Landesregierung im Mai 2018 eine Imagekampagne starten will, bei der eben diese Aspekte im Vordergrund stehen sollen: Dass Brandenburgs Städte beste Voraussetzungen für gutes und preiswertes Wohnen bieten. Das muss über die Grenzen unserer Region hinaus bekannt gemacht werden.

IA: Wie ist das Mietgefälle im Gegensatz zu Berlin?

MK: Das ist von Stadt zu Stadt natürlich sehr unterschiedlich. Insgesamt wohnt es sich in der Mark aber im Schnitt günstiger als in der Metropole. Im weiteren Metropolenraum liegt der Unterschied im Schnitt sogar bei fast einem Euro pro Quadratmeter, selbst wenn man nur die ohnehin schon günstigeren BBU-Mieten miteinander vergleicht. Deklinieren wir das an einer Wohnung mit einer Wohnfläche von 70 Quadratmetern im weiteren Metropolenraum durch, liegt die rechnerische Ersparnis bei jährlich bis zu 1.440 Euro. Schaut man auf die Angebotsmieten in Berlin und vergleicht die mit den Mieten in vielen Brandenburger Städten, sind die Unterschiede sogar noch viel deutlicher.

IA: In Berlin reden alle über den sozialen Wohnungsbau: Wie sieht es damit in den ländlichen Gebieten aus?

MK: Die Förderung im Land Brandenburg wird momentan weiterentwickelt, gerade mit Blick auf die ländlicheren Regionen. Wichtig ist dabei die Tatsache, dass angesichts der knappen Baukapazitäten und der überall gleich hohen baulichen Anforderungen an Neubauwohnungen die Kosten auch in ländlichen Gebieten hoch sind. Das muss bei der Konzeption der Förderung berücksichtigt werden.

IA: Gibt es Brandenburger Genossenschaften, die neu bauen?

MK: Natürlich wird in Brandenburg viel gebaut, vor allem in Potsdam und dem Berliner Umland. Teilweise bauen ja sogar Berliner Genossenschaften außerhalb Berlins, weil sie hier mit offenen Armen willkommen geheißen werden und beispielsweise bezahlbares Bauland finden. Aber zunehmend wird wieder in Städten des weiteren Metropolenraums gebaut. In Cottbus wollen unsere Mitgliedsunternehmen in den nächsten Jahren mehr als 200 Wohnungen errichten, in Schwedt rund 200, in Eisenhüttenstadt über 170. Hierbei handelt es sich vor allem um Ersatzneubau. Darunter sind viele sehr innovative Projekte, gerade in energetischer Hinsicht. Hier wird viel für Erneuerung und Zukunftsfestigkeit des Wohnungsbestands gemacht.

IA: Können Sie an einem Beispiel ausführen, wie eng Wachstum und Schrumpfung beieinander liegen?

MK: Die oben genannten Neubauzahlen machen ja schon deutlich, wie groß diese Nähe ist. Denn während in den drei genannten Städten neue Wohnungen gebaut werden, muss gleichzeitig der Stadtumbau mit dem Abriss nicht mehr marktfähiger Wohnungen konsequent fortgesetzt werden. In Cottbus beispielsweise wird in Plattenbausiedlungen in Stadtrandlagen abgerissen, gleichzeitig ergänzen Neubauten in Innenstadtlagen Quartiere. Das ist kein Widerspruch, sondern eine sehr notwendige und mieterorientierte Bestandsentwicklung.

IA: Der Leerstand in Berlin sinkt immer weiter: Kann dieser Satz für Brandenburg formuliert werden?

MK: In vielen Städten des weiteren Metropolenraums bleibt die Lage schwierig. Wir haben nach wie vor Städte mit Leerständen von 15 oder 20 Prozent. Auch wenn die Zahlen vielerorts sinken – nicht nur wegen des Zuzugs aus Berlin, sondern ebenso wegen der Sondereinflüsse durch den Zuzug Geflüchteter – gibt es Regionen, in denen der Leerstand trotz Abrissen wieder steigt. Unklar ist, was passiert, wenn es nicht gelingt, Geflüchteten eine Bleibeperspektive zu geben. Deshalb drängen wir sehr darauf, dass Berlin und Brandenburg sich als gemeinsame Entwicklungsregion verstehen und das Wachstum insgesamt gerechter verteilt wird. Außerdem brauchen wir beim Stadtumbau Ost endlich eine Wiederbelebung und Neuausrichtung – und eine Lösung für die auf vielen Abrisswohnungen lastenden Schulden.

IA: Können die ländlichen Regionen von dem Chaos in Berlin profitieren? Also: Flüchten Investoren in Kleinstädte, in denen ihnen sehr wahrscheinlich der rote Teppich ausgerollt wird?

MK: Ich würde nicht von einem Chaos in Berlin sprechen. Das wird dieser dynamisch wachsenden Stadt nicht gerecht. Brandenburgs Städte profitieren vom Wachstum der Hauptstadt, was sehr erfreulich und auch hart erarbeitet ist.

IA: Welche drei Schlagzeilen würden Sie gern im Laufe des Jahres 2018 lesen?

MK: Berlin erarbeitet „Masterplan Wachstum“! Wachstumskooperation zwischen Berlin und Brandenburg nimmt Fahrt auf! Deutschland ist Weltmeister!

 

Foto oben: pixabay.com / ptdh

Zurück