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Beispielhafte Rekordjagd

Büros sind in der Hauptstadt beliebter denn je: Der Berliner Büromarkt eilt von Rekord zu Rekord, er setzt neue Maßstäbe, schießt durch die Decke, übertrifft alle Erwartungen.

Büros sind in der Hauptstadt beliebter denn je
Von Redaktion Immobilien aktuell, 23.01.2018

So oder ähnlich lauteten die Überschriften der großen Maklerhäuser C&W, BNP Paribas Real Estate, Grossmann & Berger oder Colliers und Savills zum Büro- und Investmentmarkt zum Start in das vierte Quartal 2017.

Quelle: Jones Lang Lasalle IP, INC. 2017

Auch im dritten Quartal 2017 boomte der Berliner Büromarkt, für das Gesamtjahr zeichnete sich ein neuer Rekord ab. Cushman & Wakefield registrierte einen Flächenumsatz von rund 292.000 Quadratmetern für die Monate Juli bis September. Damit wurde das Vorquartal um 72.000 und das erste Quartal sogar um 100.000 Quadratmeter übertroffen. Der bisherige Flächenumsatz 2017 summiert sich auf rund 704.000 Quadratmeter und liegt damit elf Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Im dritten Quartal wurden fünf großflächige Mietverträge ab 10.000 Quadratmetern unterschrieben. Nutzer mit Gesuchen in dieser Größenordnung müssen dabei auf Projektanmietungen oder Eigennutzungen zurückgreifen – sieben der zehn größten Abschlüsse im dritten Quartal fallen in diese Kategorie.

Und noch dazu boomt der Investmentmarkt wie kein anderer, mit einem Transaktionsvolumen von knapp sechs Milliarden Euro lässt er nicht nur andere große Investmentstandorte blass aussehen (das zweithöchste Volumen liegt in München mit gut vier Milliarden Euro deutlich niedriger), sondern setzt auch innerhalb des Marktgebiets eine neue Höchstmarke, die mehr als doppelt so hoch wie der langjährige Schnitt ausfällt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. „Dabei hat der Markt im dritten Quartal 2017 noch einmal ordentlich Schwung aufgenommen: Zur Jahresmitte lag Frankfurt hauchdünn in Führung. Dank einiger Mega-Abschlüsse, unter ihnen das Sony Center, das für rund 1,1 Milliarden Euro den Eigentümer wechselte, sorgten allein die letzten drei Monate für rund 53 Prozent des Ergebnisses“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter.

Der Anteil von Berliner Immobilien, die im Rahmen von Portfoliotransaktionen verkauft wurden, liegt mit rund sieben Prozent auf einem außerordentlich geringen Niveau. Einzeldeals kommen auf mehr als 5,5 Milliarden Euro und hätten damit selbst ohne den Verkauf des Sony Centers einen neuen Rekord vermeldet. Das durchschnittliche Volumen pro Deal ist durch die Vielzahl von Großabschlüssen gestiegen und beläuft sich derzeit auf über 50 Millionen Euro.

Highlight: Verkauf des Sony Centers

Oxford Properties (Oxford), die Immobiliengesellschaft des Pensionsfonds für kommunale Angestellte in Ontario (Kanada), und die Investmentgesellschaft Madison International Realty (Madison) hatten Anfang Oktober 2017 bei der Trophy-Immobilie Sony Center zugegriffen. Der Gebäudekomplex am Potsdamer Platz mit etwa 112.000 Quadratmetern Nutzfläche wechselte den Besitzer. Für Oxford markiert die Transaktion den Eintritt in den Berliner Markt. Zudem erweitert sie die bestehenden globalen Verbindungen zwischen Oxford und Madison. Verkäufer der Immobilie war der südkoreanische Pensionsfonds NPS.

Damit wurde in der Neverending-Story Berlins unter dem Titel „Wem gehört die Stadt?“ ein neues Kapitel aufgeschlagen. Denn erst im Jahr 2010 veräußerte die US-Investmentbank Morgan Stanley den Immobilienkomplex an den südkoreanischen Pensionsfonds NPS für eine nicht näher bezifferte Summe. Noch vier Wochen davor hatte NPS den Deal auf 850 Milliarden Won (etwa 572,6 Millionen Euro) beziffert. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags in Seoul wurde offiziell kein Preis mehr genannt. Der japanische Unterhaltungskonzern Sony hatte zusammen mit Tishman Speyer den Komplex – Architekt ist übrigens Helmut Jahn (Chicago) – für 1,5 Milliarden Mark (767 Millionen Euro) errichtet, im Jahr 2000 eröffnet und Anfang 2008 für 600 Millionen Euro an den Morgan- Stanley-Fonds veräußert.

Jüngster Megadeal ist der Besitzerwechsel einer weiteren Trophy-Immobilie, dem Upper West am Breitscheidplatz in der Berliner City West, zum österreichischen Beteiligungsunternehmen Signa Prime/René Benko von der Frankfurter RFR Holding in einem Immobilien-Paket für 1,5 Milliarden Euro. Auch das Hochhaus Zoofenster (gleich gegenüber von Upper West) steht offenbar vor einem Verkauf. Nach Informationen von CoStar News UK will Noch-Eigentümer Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) etwa 250 Millionen Euro für den (eigentlich vom Eigentümer wegen seiner dubiosen Vorgeschichte ungeliebten) 118 Meter hohen Turm haben. Mit der Käufersuche ist JLL beauftragt.

Quelle: Jones Lang Lasalle IP, INC. 2017

Auch wenn generell alle Größenklassen stark gefragt sind, hat das größte Segment ab 100 Millionen Euro das Investment-Ergebnis am meisten befeuert. Insgesamt konnten hier 13 Verträge mit einem Umsatz von fast 3,7 Milliarden Euro registriert werden. Noch nie wurde in dieser Kategorie mehr umgesetzt. Der Finanzsenator des Landes Berlin Matthias Kollatz-Ahnen sieht das Tun der Investoren mit Tränen in den Augen – allein beim Sony Center entgingen dem Land Berlin 66 Millionen Euro an Grunderwerbsteuer, denn alle diese Verkäufe gehen als Share Deals „über die Bühne“: Matthias Kollatz-Ahnen schätzt, dass im Jahr über 100 Millionen Euro Einnahmen so verloren gehen.

Neue Investment-Hotspots rücken in den Fokus

Das Marktgeschehen in den nächstbelebtesten Teilmärkten Peripherie Süd mit zehn Prozent (576 Millionen Euro) und Friedrichshain mit acht Prozent (492 Millionen Euro) wurde in erster Linie durch zwei weitere Großabschlüsse bestimmt. Das ehemalige „Vattenfall-Gebäude“ in der Puschkinallee 52 im Teilmarkt Peripherie Süd erwarb die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) für rund 183 Millionen Euro bereits im ersten Quartal, um dort das Bundeskriminalamt unterzubringen. Auch das „Zalando-Headquarter“ in der Valeska- Gert-Straße im Teilmarkt Friedrichshain wechselte bereits im ersten Quartal für rund 196 Millionen Euro von UBM Development an Capstone Asset Management. „Diese Investitionen zeigen, dass sich das Quartier rund um die Mercedes Benz-Arena durch das bereits seit mehr als zehn Jahren laufende Engagement von Anschutz und zahlreichen anderen Projektentwicklern nachhaltig belebt und als Standort etabliert hat“, führt Ulrich Denk aus, Investmentberater und Researcher von Grossmann & Berger.

Netto-Spitzenrenditen noch über drei Prozent

„Angesichts der enormen Nachfrage nach großvolumigen Büro-Objekten hat es uns überrascht, dass die Netto-Spitzenrendite in Berlin nicht bereits unter die Marke von drei Prozent gerutscht ist“, erläutert Ulrich Denk. Gegenüber dem Vorjahresquartal nahm die Netto-Spitzenrendite für Büros um 60 Basispunkte auf 3,10 Prozent ab, die Netto-Spitzenrendite für Geschäftshäuser um 30 Basispunkte auf 3,00 Prozent. Internationale Investoren stemmten allein fast vier Fünftel der Käufe wie auch den Springer-Neubau.

Rosige Zukunft? Die Weichen werden gestellt

Prognosen unterschiedlicher Researcher wie Scope, gif, Deutsche Hypo und der großen Immobilienberatungsunternehmen sehen positiv für den Berliner Bürostandort in die Zukunft, die Weichen seien gestellt. Die Deutsche Hypo erteilt dem Markt überraschenderweise den „Jahresbestwert für das Immobilienklima“. Der ZIA-Ausschuss Büro meint sogar, bei den sieben Megatrends für die Zukunft „habe Berlin vor allem beim Co-Working schon sehr viel richtig gemacht“, so Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL und Mitautor der ZIA-Studie. Nachholbedarf gebe es jedoch bei den Rahmenbedingungen, vor allem bei der Erteilung von Baugenehmigungen.

 

Titelbild: Der Verkauf des Sony Centers gehört zu den größten Deals des Jahres 2017.
Foto: Hines

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