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Berlins neue Mitte

Vis-à-vis des Hauptbahnhofs entsteht einer der derzeit innovativsten Büro- und Wohnstandorte Berlins: die Europacity.

Vis-à-vis des Hauptbahnhofs entsteht die Europacity
Von Dagmar Hotze, 19.06.2018

Ein neues Stadtviertel für zigtausend Menschen gleich gegenüber dem Hauptbahnhof zu bauen, davon können andere europäische Kapitale nur träumen. In Berlin buddeln die Bagger fleißig daran: Auf einem 40 Hektar großen Areal nördlich des von Stararchitekt Meinhard von Gerkan entworfenen Hauptbahnhofs entsteht die Europacity, in der künftig rund 6.000 Menschen wohnen und über 10.000 Beschäftigte tätig sein werden.

Einst befanden sich dort der Hamburger und der Lehrter Bahnhof, die von Mitte des 19. Jahrhunderts bis 1951 einer der größten Eisenbahnstandorte und Güterumschlagplätze der Spreemetropole waren. Durch die Teilung Berlins rückte das Gelände jedoch in Grenzgebietslage und verlor dadurch seine Bedeutung. Nach dem Mauerfall lag das 90 Fussballfelder große Terrain zunächst brach, bis es mit dem Bau und der Eröffnung des Hauptbahnhofs 2006 wieder seine zentrale Bedeutung erhielt.

Eine Stadt in der Stadt

2009 wurde ein Masterplan für die riesige Brache unweit von Reichstag, Regierungsviertel und Humboldt-Universität beschlossen, bestehend aus sechs Stadtquartieren entlang der Magistrale Heidestraße mit jeweils unterschiedlichen Nutzungsschwerpunkten und architektonischem Charakter. Bis 2024 werden 40 private Bauprojekte realisiert. Den Anfang markierte der 2012 fertiggestellte, weithin sichtbare 70 Meter hohe Büroturm TOUR TOTAL, in dem sich die Deutschlandzentrale des gleichnamigen Mineralölkonzerns befindet.

Während in Bahnhofsnähe und auf der 1,3 Kilometer entfernt liegenden Nordseite in Richtung Wedding vornehmlich Büroimmobilien und Hotels (unter anderem Barceló, Ibis, InterCity, Steigenberger) geplant sind, entstehen entlang des Spandauer-Schifffahrtkanals, im Zentrum des Areals und zur Westflanke nach Moabit überwiegend Wohnbauten – das Quartier Heidestraße (Taurecon Real Estate), Mittenmang und Kunstcampus (Groth Gruppe), Wasserstadt Mitte (Joint Venture von Benson Elliot und Kauri CAB) – sowie Flächen für Einzelhandel, Gastronomie und Freizeit. Darüber hinaus wird es eine Grundschule, drei Kindergärten, zahlreiche Spielplätze und diverse Grünanlagen geben.

Wasser und Grün statt Hektik und Stress

Nach ihrer Fertigstellung umfasst die Europacity 450.000 Quadratmeter Gewerbe- und 300.000 Quadratmeter Wohnfläche verteilt auf 3.000 Wohneinheiten. Hinzu kommen zwei Hektar Parkfläche und eine 1,4 Kilometer lange Uferpromenade, die das grüne Rückgrat der Stadt in der Stadt bilden. Weitere Attraktionen werden der 250 Meter lange und 130 Meter breite Nordhafen inklusive saniertem Park sowie der instandgesetzte Humboldthafen im Süden sein, wo Ausflugsboote und Freizeitkapitäne schippern können. Zudem soll die S-Bahnlinie 21 das Areal später einmal durchqueren. Ob auch die Trambahn M 10 in Richtung Turmstraße Haltepunkte in der Europacity hat, ist noch offen.

Das Bürogebäude cube befindet sich in Premiumlage direkt neben dem Hauptbahnhof. Quelle: CA ImmoTHE CORE wird zukünftig der Mittelpunkt des Quartiers Heidestraße sein. Quelle: Quartier Heidestraße GmbHDie Lobby von MY.B lädt zum Austausch und Relaxen ein. Quelle: CA ImmoDas Quartier Heidestraße liegt mitten in der Europacity. Quelle: Quartier Heidestraße GmbH

Bauarbeiten gehen erst richtig los

An allen Ecken und Enden laufen die Bauarbeiten auf Hochtouren. Es wird gehämmert, geschliffen und geschweißt was das Zeug hält. Einige Bürogebäude in Randlage wie das 50Hertz-Netzquartier, das Monnet 4 und das bereits erwähnte TOUR TOTAL sind bereits komplettiert und bezogen. Andernorts ist die Buddelei in vollem Gange, wie etwa auf der Baustelle von Mittenmang an der Lehrter Straße, dem mit 37.000 Quadratmetern kleinsten der vier Planungsgebiete. Oder sie geht gerade erst los. Unlängst ist der Startschuss für die Realisierung des Quartiers Heidestraße gefallen, in dem anteilig an der Gesamtmenge rund 25 Prozent der Gewerbe- und Einzelhandelsflächen und rund 28 Prozent der Wohnungen errichtet werden.

Zunächst wird THE CORE in Angriff genommen, der zukünftige Stadtplatz des Quartiers. Das von ROBERTNEUN Architekten entworfene sechs- beziehungsweise neungeschossige Gebäude mit markanter roter Ziegelfassade dient sowohl als Nahversorgungszentrum mit Geschäften im Erdgeschoss sowie Praxen, Büros und Wohnungen in den darüberliegenden Etagen als auch als Ruhezone.

Wohnraum für verschiedene Einkommen

Wenn das Herzstück des Quartiers 2019 fertiggestellt ist, geht es mit den westlich angrenzenden Gebäudekomplexen in den Mischgebieten MI 1, MI 2 und MI 3 weiter. Gebaut wird nach den Siegerentwürfen von gmp Architekten, Collignon Architektur und Design sowie nochmals ROBERTNEUN. „Eine ganz eigene Berliner Mischung steht am Ende der gesamten Bauarbeiten – modern, intelligent und nutzerorientiert“, ist Thomas Bergander, Geschäftsführer der Taurecon Real Estate GmbH und Projektentwickler des Quartiers, überzeugt, der dafür circa eine halbe Milliarde Euro in die Hand nimmt.

Über die gesamte Europacity verteilt sich Wohnraum unterschiedlichster Preiskategorien und Größenklassen: von geförderten Mietwohnungen ab sechs Euro pro Quadratmeter bis zu Eigentumswohnungen ab 3.900 Euro pro Quadratmeter und von Mikroapartments für temporäres Wohnen bis zu großzügigen Lofts für Dauernutzer.

Büro für das Digitalzeitalter

Vielfältig werden auch die Arbeitswelten in den Bürogebäuden sein, die insbesondere Platzhirsch CA Immo projektiert. Auf die Green Buildings, die die Österreicher in den letzten Jahren für die Großmieter TOTAL und KPMG auf dem Areal realisierten, folgen nun flexiblere und multifunktionale Konzepte, die kleinteilige Mietungen bis hin zu Coworking- Spaces ermöglichen. MY.B, was für My Base und My Berlin stehen soll, ist so ein Beispiel. Sechs Etagen hoch und 14.600 Quadratmeter groß, orientiert sich das Gebäude an den Anforderungen digitaler Arbeitswelten, zu denen informelle Kommunikationszonen, Lounges und Coffee Bars genauso gehören wie Open Space-, Kombi- und Einzelbüros. Nicht zu vergessen natürlich der obligate Tischkicker in der Lobby. In der hauseigenen Tiefgarage der für eine DGNB-Zertifizierung in der Kategorie Gold vorgesehenen Büroimmobilie, befinden sich neben Auto- und Fahrradstellplätzen außerdem Ladestationen für vier- und zweirädrige E-Flitzer.

Ein Gebäude, das mitdenkt

Ein Hingucker wird auch cube. Das Smart Building mit der auffallenden Glasfassade wächst zur Zeit direkt neben dem Hauptbahnhof auf dem Washingtonplatz empor. Nach der geplanten Fertigstellung in 2019 umfasst es 17.000 Quadratmeter, die sich über zehn Stockwerke erstrecken. Alle Etagen können je nach Bedarf ohne störende Brandabschnitte gestaltet werden und lassen flexible Mietflächen von jeweils 300 bis 1.370 Quadratmeter zu. Nicht nur ästhetisch, sondern auch technisch will CA Immo, die rund 100 Millionen Euro in das Projekt investieren, mit dem futuristischen Bau einen neuen Standard setzen. So zeichnet sich der Würfel insbesondere durch die Vernetzung aller Prozesse mittels einer intelligenten Gebäudetechnik aus, die alle Abläufe miteinander harmonisiert. Viele Sensoren integriert der Bauherr dazu in das Objekt. Vom Energieverbrauch bis zur Kaffeeverkostung kann damit praktisch alles quantifiziert und analysiert werden, was messbar ist. Sogar ein vorausschauendes Facility Management soll möglich sein.

Endinvestoren auf Beutefang

Was spektakulär klingt, ist jedoch nicht spekulativ gebaut. Der Fondsmanager TH Real Estate hat sich die Intelligenzbestie bereits für seinen European Cities Fund gesichert. „Das von uns entwickelte Stadtquartier ist mittlerweile ein etablierter Bürostandort und bei Mietern stark nachgefragt. Dazu kommt, dass Berlin boomt und moderne Büroflächen inzwischen äußerst knapp sind. Der erfolgreiche Verkauf unseres Büroprojektes cube, das wir in absoluter Premiumlage bauen, liefert uns einen signifikanten Ergebnisbeitrag und verschafft uns wirtschaftlichen Spielraum für die Realisierung weiterer Projektentwicklungen für den eigenen Bestand am selben Standort“, kommentierte Frank Nickel, einst CEO von CA Immo, den Verkauf Anfang 2017.

Erst Halbzeit und schon gut verkauft

Noch müssen die Besucher einiges an Fantasie mitbringen, um sich das finale Ergebnis der Europacity vorzustellen. Denn gemessen an dem, was noch gebaut wird, ist gerade einmal Halbzeit. Das schreckt Endinvestoren jedoch nicht ab. Im Gegenteil. Sie sind längst auf der Suche nach lukrativen Investments am derzeit innovativsten Büro- und Wohnstandort Berlins. So dürfte die von Immobilienberater Avison Young vor gut einem Jahr geschätzte Transaktionssumme von bis dahin knapp 450 Millionen Euro längst überschritten sein und gen einer Milliarde Euro tendieren. Da geht sicherlich noch mehr.

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