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Das Ausrufen des Klassenkampfes

CG-Vorstand Christoph Gröner spricht über den einen Schlag, der die Mietproblematik in Berlin beenden könnte, Ressentiments gegen modulares Bauen, Volksvertreter, die ihre Pfründe sichern, AfD-Wähler und eine Regierung, die noch in der Opposition ist.

... oder: Wie Politik von Feiglingen gemacht wird – Interview mit CG-Vorstand Christoph Gröner
Von Interview: Ivette Wagner, 03.10.2018

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): In welcher Stadt bauen Sie am liebsten?

Christoph Gröner (CG): Das darf ich nicht sagen, sonst wird mir irgendeine Kommune in Zukunft die Tür vor der Nase zuschlagen.

IA: Und in welcher würden Sie gern bauen?

CG: Zum Beispiel in Erfurt. Dort haben wir mehrere Projekte angeschoben, es ist landschaftlich sehr schön. Da stehe ich auf einem Haus am Gagarin-Ring in einer oberen Etage und sehe die Drei Gleichen. Das ist doch eine tolle Kulisse.

IA: Ihr Ziel ist es, Wohnungen für die Krankenschwester und den Polizisten zu errichten – trotz steigender Baukosten und Grundstückspreise. Was können Sie, was andere nicht hinbekommen?

CG: Wir zeigen, wie es gehen kann. Allen stellt sich die Frage, wie günstiger Wohnraum entsteht. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten: Zum einen die wirklich günstige Produktion, indem die Baukosten unten gehalten werden und auf preiswertes Land gebaut wird. Zum anderen die Steigerung der Effizienz: In vorhandenen Projekten schafft man Grundrisskonzeptionen, die den Quadratmeterpreis weiterhin oben lassen, die Wohnungen an sich aber erschwinglich machen.

Ein Beispiel: Der Mieter akzeptiert eine 88 Quadratmeter große Wohnung in unserem Objekt Chausseestraße in Berlin. Die hat vier Zimmer, kostet zwölf Euro pro Quadratmeter. Die kann sich das von Ihnen genannte Paar leisten – auch mit drei Kindern. Und warum ist das so? Diese 88 Quadratmeter sind gut konzipiert: mit einem großzügigen Wohnzimmer und offener Küche, drei Kinderzimmern. Das erfüllt alle Ansprüche. Dann spreche ich von effizientem Bauen.

Noch ein Beispiel: Wir bauen viele 38 bis 44 Quadratmeter große Wohnungen, die trotzdem zwei Zimmer haben, das Schlafzimmer also für sich steht. Wenn diese Größen mit zehn, elf oder zwölf Euro pro Quadratmeter multipliziert werden, dann kann sich die Krankenschwester eine solche Wohnung leisten.

IA: Kleine Wohnungen lindern also das Leid?

CG: Nein, denn diese Grundrisse sind bei uns die Ausnahme, machen nur zehn bis 15 Prozent an der Gesamtmenge aus. Der Anspruch an städtebauliche Figuren ist immer einer, der grundsätzlich eine Gebäudetiefe, -höhe, -breite, -länge verordnet. Das verhindert Massen von diesen kleinen Wohnungen.

In Dresden bauen wir beispielsweise mitten in der Innenstadt genau solche Objekte, 50 Wohnungen mit jeweils etwa 44 Quadratmetern. Trotz hoher Mietpreise ist das Wohnraum für Rentner oder Studenten. Es bleibt dabei: Wir müssen ein langfristiges Modell mit den Kommunen entwickeln, um die Baulandentwicklung voranzutreiben und damit günstiges Bauland zu generieren.

IA: Das klingt sehr einfach.

CG: Es ist nicht so schwer, wie immer getan wird. Als Unternehmer kaufe ich Land, das Baurecht bekommt, oder es wird durch höhere Bebaubarkeit wieder günstiger. Dann bin ich in der Lage günstig zu bauen, dass die zehn, in Dresden eher neun, in Hamburg eher zwölf Euro pro Quadratmeter zu halten sind.

IA: Welche Bedeutung messen Sie in diesem Zusammenhang modularem Bauen zu?

CG: Es ist für mich keine Option, ich glaube nicht daran, um Städtebau zu entwickeln. Das kann auf der grünen Wiese und beim Schließen einer Lücke funktionieren, im Einfamilienhaus-Bau wird es erfolgreich praktiziert. Wenn modulares Bauen flächendeckend zum Einsatz kommt, werden wir immer wiederkehrende Fassaden sehen. Es muss aber um Stadtraumentwicklung gehen. Da gibt es schiefe Wände, Grundrisse, die nicht einheitlich sind, Bauformen, die dem Straßenverlauf folgen, die eben eine Richtung haben müssen, damit sie mit Verschattung und Besonnung funktionieren. Dafür bietet das modulare Bauen nicht die Lösung.

IA: Bei Ihnen heißt das Serienfertigung. Was ist der Unterschied?

CG: Unser Konzept ist aus meiner Sicht richtig: Prefabrication. Das heißt also: Die vom Architekten einzigartig geplante Wand wird automatisiert produziert – unabhängig von ihrem Maß und ohne Einschränkung hinsichtlich der Architektur. Wir sind also in der Lage, Gebäude, wie wir sie heute bauen, vorzufertigen, egal ob es die vorgeschnittene Fliese oder die Betonwand ist, die schon mit Steckdose an der richtigen Stelle und dem dazugehörigen Kabel auf die Baustelle kommt.

Durch BIM ist das alles einfach umsetzbar, weil wir die Daten schon zu einem sehr frühen Zeitpunkt haben. Dafür wollen wir in Erfurt ein Beton-Fertigteilwerk bauen. Diese Art des Bauens wird die Kosten um 30 bis 40 Prozent senken. Das Wichtige dabei: Am Ende entsteht ein monolithisches Gebäude, das sich nicht von den heutigen Wohnformen unterscheidet, später aber umbau-, rückbau- sowie ergänzbar ist. Einfach gedacht: Wir tragen dem Maurer seine Wand in die Halle und bringen die fertige Mauer auf die Baustelle.

IA: Microliving-Projekte sind damit ebenfalls umsetzbar: individuelle Grundrisse, wenig Quadratmeter, in Serie gefertigt.

CG: Da bin ich bei der Beurteilung eher vorsichtig. Ich glaube, dass wir in Europa eine Wohnkultur haben, die Microliving langfristig nur für kleine Teile der Bevölkerung interessant macht. Es hat aus meiner Sicht den Nachteil, dass wir eine sehr kleine Wohnung für einen sehr hohen Preis mieten, so sehen wir das zumindest momentan auf dem Markt. Für eine 20 Quadratmeter große Wohnung zahlt man derzeit je nach Stadt und Lage etwa 600 Euro Miete. Der Mieter kann möglicherweise auf der anderen Straßenseite deutlich mehr Quadratmeter zu einem günstigeren Preis bekommen. Wieso sollte er dann nicht in die größere Wohnung ziehen?

Wir sind in Deutschland ja nicht bei 20 Euro Durchschnittsmiete, sondern bei acht bis zwölf im Mittel. Für vorübergehendes Wohnen, ob nun für Studenten, Flüchtlinge oder projektbezogene Anwesenheiten an einem Standort, als Ergänzung zum Boardinghouse oder Hotel, ist es ganz sicher eine interessante Geschichte. Nur werden wir damit in Europa die Wohnraumnot nicht lösen.

IA: Die Hauptstadt hat laut einer Studie das schnellste Wachstum der Immobilienpreise weltweit, die Mieten sind seit 2009 um 46 Prozent gestiegen. Es fehlen Fachkräfte für den Bau und in der Verwaltung. Trotzdem bauen Sie dort weiter.

CG: Berlin müssen wir in mehrfacher Dimension betrachten. Erst hat sich die Stadt ihrer Möglichkeiten beraubt, Flächen zu erschließen, die höchst interessant gewesen wären oder sind. Ein Beispiel dafür ist Tempelhof. Ich spreche hier nicht davon, dass dieses Gebiet komplett bebaut werden muss. Wie wäre es aber mit einer Green City mit 20.000 Wohnungen oder 30.000? Da könnte man beweisen, dass Berlin in der Lage ist, ganze Stadtteile zu entwickeln, die keine Energie brauchen. Man könnte zudem kostengünstigen Wohnraum schaffen und würde dafür nur einen Teil der Gesamtfläche nutzen. Dann wäre das Thema der steigenden Mietpreise mit einem Schlag erledigt.

Dafür interessiert sich aber niemand, weil es zu viele Feiglinge in der politischen Kultur gibt. Man müsste den Menschen sagen: Willst du zukünftig günstigen Wohnraum oder betongeklärte Flächen, wo vielleicht im Krisenfall irgendwann mal wieder Flugzeuge landen? Wenn diese Frage losgelöst von politischen Intentionen und mit richtigen Erklärungen gestellt wird, funktioniert das. Damals wurde eine Bebauung von Tempelhof abgewählt, weil viele den zu jener Zeit regierenden Bürgermeister Wowereit nicht wollten.

IA: Wie würden Sie argumentieren?

CG: Wir können dem Wahnsinn der Mieterhöhungen ein Ende machen, wenn wir auf einen Schlag eine solch große Anzahl von Wohnungen bauen. Dann würde es vermutlich ein anderes Abstimmungsverhalten geben. Diese grüne Lunge von Berlin muss ich ja nicht kaputt machen. Es ist genug Fläche da. Da wird jeder Wissenschaftler, jeder Stadtplaner zustimmen. Insofern handelt es sich hier um eine große Fehlentscheidung, die aber nur zustande gekommen ist, weil Politiker, im Versuch gefangen sind, ihre politischen Pfründe zu sichern, ihren Zwist auf dem Rücken der Bevölkerung auszutragen.

Und diese Art der Entscheidungsfindung gibt es in Berlin tausendfach – egal ob für kleine Stadtteilentwicklungen oder große Projekte. Man müsste hingehen und den Menschen erklären, wo eine Verdichtung reicht, wo infrastrukturelle Maßnahmen dazu passen. So diskutieren Menschen, die in Berlin gerade mal seit fünf Jahren wohnen, plötzlich ganze Quartiere weg. Das sind die, die die Gentrifizierung auf dem Gewissen haben. Der Großteil der Bevölkerung wird doch gar nicht gefragt.

IA: In Berlin sahen und sehen Sie sich Protesten von Anwohnern gegenüber. Wie weit darf in Ihren Augen Partizipation gehen?

CG: Ich glaube, wir müssen unterscheiden zwischen Partikularinteressen, den Menschen, die auf der anderen Straßenseite wohnen und an sich erst mal ein Projekt per se ablehnen, und der Bevölkerung. Wir haben auf der Rigaer Straße keine Erfahrung mit letzterer gemacht, sondern mit Linksaktivisten, die das Wort links nicht verdienen, weil sie gegen alles aktiv sind, was Staat und Ordnung anbetrifft. Sie stehen aber nicht für einen Großteil der Menschen.

Ich hätte mich sehr gern auf eine Diskussion eingelassen mit den wirklich dort lebenden Leuten, aber die wurden überschrien. Da hat eine kleine Minderheit es fertiggebracht, die Stimme von tausenden zu ersticken, indem sie sinnlose Forderungen gestellt hat.

Dass gebaut wird, ist eine Entwicklung, die sich in keiner Stadt verhindern lassen wird. Das gilt für den europäischen wie auch für den weltweiten Maßstab: Alle Städte werden sich verdichten, das wird man, egal welcher politischen Richtung man anhängt, nicht ändern. Denn die Menschen stimmen mit den Füßen ab, sie gehen in die Städte rein. Das ist eine normale und gute Entwicklung. Es wird nicht mehr so viel Auto gefahren, wir schonen die Umwelt durch die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel.

Die Menschen gehören zusammen, nicht zusammengepfercht, aber in eine Gemeinschaft, in Lebensräume, in denen sie arbeiten, Zeit verbringen, aktiv sind. Wer sich dem entgegenstellt, vergreift sich vor allem an den ärmeren Leuten. Die, die genügend Geld haben, werden sich über kurz oder lang eine Wohnung in der Innenstadt nehmen. Diejenigen ohne das dafür nötige Einkommen müssen irgendwann diesem Druck weichen. Das ist sehr schade für Berlin.

Ich glaube, dass wir nur dagegenhalten können mit einer guten Kultur des Bauens, die die komplette Palette des Wohnens für alle Geldbeutel abdeckt. Es gibt dafür in anderen Städten und Ländern viele Modelle, die genau das berücksichtigen. Düsseldorf macht das ganz toll, München hat sich auf den Weg gemacht. Und Berlin verschließt sich dem, da ist die Regierung gefühlt noch in der Opposition.

IA: Laut Ihrer Aussage sind in Leipzig Glücksritter unterwegs, die zu einer kleinen Spekulationsblase beim Grundstückseinkauf führen. Was kann man dagegen tun? Oder besser: Sollte man etwas dagegen tun oder die Regulierung dem Markt überlassen?

CG: Spekulation ist in Deutschland nicht verboten. Hier muss überlegt werden, wie dagegengehalten werden kann. Zum Beispiel mit der Grunderwerbsteuer. Man sollte zwei Sorten der Steuer einführen. Eine, für jene, die nur durchhandeln und eine für jene, die tatsächlich bauen. Da sehe ich große Möglichkeiten in der Zukunft, das ordentlich und im Sinne aller zu organisieren.

Es sollte aber immer darum gehen von staatlicher Seite her zu lenken, nicht zu bevormunden. Investieren in Wohnraum muss Spaß machen. Ich bin wegen meiner Aussage zerrissen worden, dass ich richtig viel Geld mit günstigem Wohnraum verdienen will. Aber das ist das einzige System, dass funktionieren kann. Wenn noch mehr subventioniert wird, werden wir beobachten, wie das Geld in irgendwelchen Taschen von gierigen, intransparenten Organisationen landet und eben nicht beim Bürger, der günstigen Wohnraum benötigt.

Schauen Sie sich alle staatlichen Bemühungen an, irgendetwas zu bauen: Die gehen schief. Wir haben gerade in Berlin gute Genossenschaften, die bauen. Nun stellen wir uns vor, die Anzahl derer wird verdoppelt: Dann wird es nicht doppelt so viel Korruption geben, sondern zehn Mal so viel sowie Baupreiserhöhungen, die vorher nicht da waren.

IA: Alle reden über hohe Mieten. Dresden und Leipzig, Halle und Magdeburg, Erfurt und Jena sind im Gegensatz zu den Metropolen eher günstig. Wird hier Panik gemacht?

CG: Bei Neuvermietungen liegen wir im Osten zwischen zehn und zwölf, in Berlin und anderen Metropolen zwischen zwölf und 18 Euro. Hier gibt es ein Auseinanderdriften. Man muss sich die Dinge aber immer genau ansehen. Die Wohnungen, die für diese Preise angeboten werden, finden Abnehmer, die es sich leisten können.

Die Frage ist, ob wir Wohnungen schaffen müssen, die nur acht oder zehn Euro kosten. Oder eben zehn bis zwölf. Und da vergehen sich alle politischen und Verwaltungsakteure, aber auch die Immobilienwirtschaft und die Industrie, indem sie die gesellschaftlichen Schichten, die genau das betrifft, komplett sich allein überlassen. Die heißen dann im übrigen Krankenschwester und Polizist und wählen wahnsinnig gern die AfD. Hier sollten wir alle sehr genau aufpassen.

Die Immobilienwirtschaft hat verdammt noch mal die Aufgabe, Wohnraum für alle zur Verfügung zu stellen. Das kann sie nur im Schulterschluss mit den Kommunen. Natürlich steht die Immobilienwirtschaft erst einmal im Generalverdacht, dass sie jede Einsparung für sich nimmt und dann versucht ihre Gewinne zu maximieren. Das lässt sich regeln durch Konzeptvergaben, durch innovative Projektverläufe, die mit der Stadt im Vorfeld abgestimmt werden. Am Schluss muss eine Wohnung für jeden da sein.

IA: Viele befürchten ob der immensen Anzahl von Neubauten beispielsweise in Leipzig für die Zukunft einen hohen Leerstand, da sich keiner Mieten um die 14 bis 16 Euro leisten kann. Bauen wir am Bedarf vorbei?

CG: Wir bauen für zehn bis 14 Euro. 45 Quadratmeter mit 14 Euro kosten 600 Euro, das kann sich ein Student, der nebenbei arbeitet, leisten und die Rentnerin mit einer ordentlichen Rente. Daran muss nichts verteufelt werden. Es wird immer einzelne Objekte mit hohen Mieten im innerstädtischen Bereich geben, aber nicht im großen Stil. Ich bleibe dabei: Solange eine Wohnung einen Mieter findet zu dem Preis, ist das Bedarf.

Die viel wichtigere Frage ist: Haben wir nicht ganz andere Bedürfnisse, die nicht versorgt werden. Zum Beispiel Leute, die in Leipzig-Grünau wohnen, die gern in die Innenstadt ziehen würden. Für die muss gesorgt werden. Auch wenn ich mich wiederhole: Vergessen wir nicht die Mittelschicht! Die Diskussionen laufen nach einem Muster: Es geht immer um Arm gegen Reich, leistungsfähig gegen leistungsschwach. Die werden gegeneinander ausgespielt und mit einem Klassenkampftheorem versehen.

Man kann keinem Unternehmer verbieten, teure Wohnungen zu bauen. Das ist doch Quatsch. Es hilft, wenn wir gemeinsame Konzepte entwickeln, wie Bauen sinnvoll sein kann. Die Technologien dazu müssen aus der Wirtschaft kommen, hier sehe ich aber kein Problem. Wir brauchen Programme mit den Kommunen, wo es für den Unternehmer gewinnbringend möglich ist, günstigen Wohnraum langfristig zu schaffen.

Diese Aufgabe ist lösbar. Und wer sie nicht löst, vergeht sich an der Gesellschaft. Wer permanent den Klassenkampf ausruft und irgendwelche Geschichten über Umverteilung erzählt, ist schlecht beraten. Die Umverteilung wird in Zukunft dazu führen, dass vier Prozent in Bildung und 40 Prozent für Arbeit und Soziales ausgegeben werden  und trotzdem weiterhin Kinder vor leeren Tellern sitzen.

IA: In der ARD-Dokumentation „Ungleichland“ sagen sie: „Wir Unternehmer sind mächtiger als die Politik, weil wir unabhängig sind.“ Wenn Sie einen Tag Politiker wären: Welche drei Entscheidungen würden Sie treffen?

CG: Mächtig heißt hier nicht, dass wir die Bevölkerung bevormunden. Als Unternehmer können wir das tun, von dem wir überzeugt sind – ohne Lobbyismus und Fremdsteuerung. Wir Unternehmer sind Überzeugungstäter. Ich könnte Ihnen eine Reihe von Politikern nennen, die mir immer wieder bestätigen, dass sie anders denken als sie handeln. Und das meine ich mit Macht: tun zu dürfen, worauf man Lust hat, von dem man überzeugt ist, zu dem man sich berufen fühlt. Das ist vielleicht das wichtigste. Wir zeichnen dafür verantwortlich, ob es der Wirtschaft gut oder schlecht geht, nicht die Politik. Sie kann Impulse setzen, aber sie kann Wirtschaft nicht machen. Und da, wo sie es versucht, geht es schief. Schauen wir uns nur den BER an.

IA: Zurück zu Ihren Wünschen.

CG: Wenn ich etwas zu entscheiden hätte, würde ich den Fraktionszwang abschaffen und jedem – egal ob im Landtag oder auf Bundesebene – verpflichten nur nach seinem Gewissen zu arbeiten. Am Tag der Wahl müssten sie die Partei verlassen und zum Vertreter des Volkes werden.

Als Zweites würde ich in die Verfassung aufnehmen, dass Kinder nicht nur einen Kita- und Schulplatz, sondern eine tagumfängliche Betreuung bekommen. Alle Leistungen, die der Staat zur Verfügung stellen kann wie beispielsweise Sportvereine oder Musikschulen, wären kostenfrei. Der Zugang zu jeder Art der Bildung muss jedem frei zugänglich sein, in Schulklassen dürften nie mehr als 20 Kinder sitzen.

Der dritte Wunsch: Mehr Fokus auf die Menschen, die ihr Leben lang hart gearbeitet und damit die Basis für die heutige so erfolgreiche Wirtschaft gelegt haben. Sie dürfen im Alter nicht sich selbst überlassen werden. Auch hier trägt der Staat eine große Verantwortung.

 

Foto: © CG-Gruppe / Miriam Labuske

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