Nachrichten | Gewerbe

Das Comeback der Werkswohnung

Im 19. und frühen 20. Jahrhundert war es gang und gäbe, dass Industriebetriebe Wohnungen für ihre Mitarbeiter bauten. Dann gerieten Werkswohnungen außer Mode. Jetzt aber stellen wieder mehr Unternehmen ihren Mitarbeitern Wohnraum zur Verfügung. Dafür gibt es vor allem einen Grund: den Kampf um die begehrten Fachkräfte.

Mehr Unternehmen stellen ihren Mitarbeitern Wohnraum zur Verfügung
Von Christian Hunziker, 03.10.2018

Sie ist ein wahres Schmuckstück, die Werkssiedlung Piesteritz in Lutherstadt Wittenberg. 1916 bis 1919 wurde sie nach Plänen des bedeutenden Architekten Otto Rudolf Salvisberg für die Beschäftigten der Reichsstickstoffwerke gebaut. Es entstand eine schmucke Siedlung mit Reihenhäusern und Wohnungen unterschiedlicher Größen sowie Mietergärten, in denen die Familien Obst und Gemüse anbauten – das alles zu günstigen Mieten und in der Nähe des Arbeitsplatzes.

Solche Werkswohnungen errichteten auch zahlreiche andere Großbetriebe. Noch in den siebziger Jahren des 20. Jahrhunderts gab es nach einer Schätzung der Berliner Beratungsgesellschaft RegioKontext bundesweit rund 450.000 Wohnungen, die Firmen für ihre Angestellten vorhielten.

Dann aber geriet das Modell aus der Mode. So verkaufte der Bund im Jahr 2001 rund 65.000 Eisenbahnerwohnungen an die Deutsche Annington, aus der sich dann der heutige DAX-Konzern Vonovia entwickelte. 2005 warfen die Berliner Verkehrsbetriebe (BVG) 5.100 Wohnungen auf den Markt, und noch 2009 trennte sich Siemens von 4.000 Mitarbeiterwohnungen.

Oft in eigener Regie

Heute aber spricht Arnt von Bodelschwingh von einem „Comeback der alten Werkswohnung – verpackt in neuen Konzepten vom Mitarbeiterwohnen“. Er ist Geschäftsführer von RegioKontext und hat mit seinem Team im Auftrag mehrerer immobilien- und bauwirtschaftlicher Verbände zahlreiche Beispiele gesammelt, wie Firmen – teils in eigener Regie, teils in Kooperation mit professionellen Immobilienunternehmen – Wohnraum für ihre Mitarbeiter schaffen.

Fallbeispiele · Quelle: RegioKontext Studie „Wirtschaft macht Wohnen“
Grafik zum Vergrößern anklicken

Für diese Renaissance eines längst überwunden geglaubten Wohnungstyps gibt es zwei Gründe. Zum einen ist der Wohnungsmarkt in vielen deutschen Großstädten so angespannt, dass nicht nur Geringverdiener, sondern auch Menschen mit mittlerem Einkommen große Schwierigkeiten haben, auf dem freien Wohnungsmarkt eine für sie bezahlbare Wohnung zu finden. Zum anderen, und das ist vielleicht noch wichtiger, müssen sich Unternehmen immer mehr anstrengen, um die begehrten Fachkräfte für sich zu begeistern. „Betriebseigene Wohnungen“, stellt deshalb Gunther Adler, der für den Baubereich zuständige Staatssekretär im Bundesinnenministerium, fest, „sind ein großer Vorteil bei der Mitarbeitergewinnung.“

An diesen Vorteil glaubt man beispielsweise in Wolfsburg, wo 2012 die Volkswagen Immobilien GmbH ein großangelegtes Wohnungsbauprogramm startete. „Die Bereitstellung des richtigen Wohnraumes ist ein wichtiges Wettbewerbsinstrument“, betont Ulrich Sörgel, Leiter des Bereiches Wohnimmobilien bei VW Immobilien. „Um wirklich die besten Fachkräfte nach Wolfsburg zu holen, brauchen wir adäquaten und komfortablen Wohnraum.“

Deshalb baut die Konzerntochter rund 500 Wohneinheiten, allein 260 davon im großen Stadtentwicklungsprojekt Steimker Gärten. Vergeben werden diese Wohnungen vorrangig an Werksangehörige; eine Chance haben aber auch Wolfsburger, die nicht bei VW arbeiten.

Ähnlich ist das bei der BASF Wohnen + Bauen in Ludwigshafen. 2017 feierte die Wohnungsgesellschaft des traditionsreichen Chemiekonzerns den Abschluss der Modernisierung der denkmalgeschützten Hohenzollern-Höfe, deren 255 Wohnungen ebenfalls nicht nur an Werksangehörige vermietet werden.

Die Stadtwerke München hingegen richten sich mit ihrem Wohnungsangebot ausschließlich an Mitarbeiter des eigenen Konzerns. Rund 500 zusätzliche Wohnungen wollen sie bis 2022 errichten. Angeboten werden diese allerdings nur Mitarbeitern, die bereits länger bei den Stadtwerken tätig sind – wer also neu nach München kommt, muss sich anderswo eine Bleibe suchen. Und wenn der Mieter den Arbeitgeber wechselt, läuft auch der Mietvertrag aus.

Es könne durchaus ein Problem sein, „wenn bei einem Arbeitsplatzwechsel unter Umständen der Verlust der Wohnung droht“, räumt Lukas Siebenkotten ein, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes. Trotz dieser Koppelung von Arbeitsplatz und Mietvertrag begrüßt er grundsätzlich den Bau von Mitarbeiterwohnungen. „Denn die Unternehmen“, argumentiert Lukas Siebenkotten, „könnten dort Mietwohnungen bauen, wo bedarfsgerechte und bezahlbare Wohnungen am dringendsten benötigt werden: in den Städten, in der Nähe der Arbeitsplätze.“

Bund prüft Wohnungsbau

Ähnliche Gedanken macht sich die Bundesregierung. „Der Bund nimmt für seine Beschäftigten, insbesondere auch für die Beamtinnen und Beamten der Bundespolizei, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Wohnungsfürsorge verstärkt wahr“, heißt es im Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD. „Dazu soll der Wohnungsbestand der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben genutzt und weiterentwickelt werden.“

Was das bedeutet, erläutert der Sprecher des Bundesinnenministeriums, Dr. Harald Neymanns: „Die Aufgabe der Wohnungsfürsorge des Bundes ist es, seinen Bediensteten am Dienstort oder in dessen Einzugsbereich im Rahmen eines festgestellten unabweisbaren Bedarfs zu einer Wohnung zu verhelfen.“ Dafür würden die jährlichen Mittel von bisher 5,7 Millionen Euro mittelfristig auf 20 Millionen Euro erhöht.

„Darüber hinaus“, so Dr. Harald Neymanns, „prüft der Bund, wie und in welchem Umfang er für Bundesbedienstete auf bundeseigenen Grundstücken der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) und mit Eigenmitteln der BImA selbst Mietwohnungen bauen kann.“ Die Frage, wann die ersten Bundesprojekte realisiert werden, lässt der Ministeriumssprecher unbeantwortet.

Während der Bund und auch die Stadtwerke München über eigene Grundstücke für den Wohnungsbau verfügen, ist das bei vielen Unternehmen, die über Mitarbeiterwohnungen nachdenken, nicht der Fall. Deshalb bietet es sich unter Umständen an, Wohnungen nicht selbst zu bauen, sondern sie von einem Immobilienunternehmen errichten zu lassen und sich dann Belegungsrechte für die eigenen Mitarbeiter zu sichern. So realisierte zum Beispiel auf der Insel Sylt eine Wohnungsbaugenossenschaft ein Wohnhaus für das Personal eines Hotels.

Achtung: Geldwerter Vorteil

Dabei müssen die Verantwortlichen allerdings aufpassen, nicht in eine steuerliche Falle zu tappen. Wenn nämlich der Arbeitgeber seinem Angestellten eine Wohnung verbilligt überlässt, so entsteht diesem ein geldwerter Vorteil, der lohnsteuer- und sozialversicherungspflichtig ist. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, der Deutsche Mieterbund und die anderen Verbände, welche die Studie von RegioKontext in Auftrag gegeben haben, schlagen deshalb die Einführung eines entsprechenden Freibetrages vor.

In der Praxis wird dieser allerdings nicht immer benötigt – zumindest die großen Anbieter von Mitarbeiterwohnungen orientieren sich nämlich bei der Miethöhe am Mietspiegel. Außerdem sprechen sich die Verbände dafür aus, den früheren Paragraf 7k Einkommensteuergesetz wieder einzuführen und so höhere Absetzungen für diejenigen Investoren zu ermöglichen, die Wohnungen zu günstigen Konditionen an Arbeitnehmer vermieten.

Und auch in Bezug auf das knappe Bauland unterbreiten sie einen Vorschlag: Weil Gewerbebetriebe oft über Grundstücke verfügen, die nicht für den Wohnungsbau vorgesehen sind, soll nach dem Willen der Verbände die neue Kategorie des Urbanen Gebietes beim Bau von Mitarbeiterwohnungen bevorzugt zum Einsatz kommen.

Die einstige Werkssiedlung Piesteritz übrigens hat längst einen neuen Eigentümer und gehört jetzt zum Konzern der Deutsche Wohnen. Neue Projekte für Mitarbeiterwohnungen in Sachsen, Sachsen-Anhalt oder Thüringen sind den Experten von RegioKontext nicht bekannt – was daran liegen dürfte, dass der Wohnungsmarkt in Mitteldeutschland nicht ganz so angespannt ist wie in München oder Wolfsburg. In Berlin hingegen ist das Mitarbeiterwohnen durchaus ein Thema: Auf dem einstigen Industrieareal der Knorr-Bremse im Bezirk Marzahn- Hellersdorf sollen nach dem Willen des Senats auch Werkswohnungen entstehen.

 

Foto oben: holzijue / pixabay.com

Zurück