Die COVID-19-Pandemie belastet auch den deutschen Immobilienmarkt. Damit stellt sich die Frage, welche Assetklassen krisenfest sind und wie Investoren die Finanzierung ihrer Projekte in diesen unsicheren Zeiten ausgestalten. Die LBBW Region Ost gibt eine Einschätzung zu Wohnen, Büro, Handel und Logistik.
Immobilien-Assetklassen werden unter dem Gesichtspunkt der Finanzierung mit Hilfe einer Reihe von Parametern und Kennzahlen analysiert und bewertet. Gerade durch die aktuelle Pandemie rückt dies in den Fokus, ist zugleich infolge sich dynamisch verändernder Marktprognosen aber erheblich erschwert. Lesen Sie hier eine kurze Einschätzung zu jenen Objektarten, welche wir finanzierungsseitig begleiten:
Wohnen – Sicherer Hafen mit steigenden Liegegebühren.
Bei Wohnobjekten geht der Trend in Ballungsräumen zu noch weiteren Preissteigerungen. Die „Speckgürtel“ großer Städte mit angespannten Wohnungsmärkten könnten durch die Etablierung des Homeoffice deutlich an Attraktivität gewinnen. Die Bemessung der Finanzierungshöhe basiert neben einer angemessenen Relation zum Marktwert insbesondere auch auf den Schuldienstdeckungsgrad (DSCR) einer Immobilie. Potentiell höhere Finanzierungsbeträge sollten durch aktuell realisierbare Mieteinnahmen unterlegt sein.
Büro – Wer rastet, der rostet.
Um die Einschätzung der Höhe des zukünftigen Büroflächenbedarfs sind hitzige Diskussionen entbrannt. Neben dem Wunsch der Arbeitnehmer, flexibler zu arbeiten, sollte die Rolle von Großkonzernen mit Plänen zur Flächen- und damit Kosteneinsparung berücksichtigt werden. Wichtig sind neben der individuellen Mieterbonität, aktuell insbesondere die durchschnittlich-gewichteten Mietvertragslaufzeiten (WALT) sowie die Qualität der Mietflächen. Sind diese zum Beispiel ausreichend flexibel nutzbar und können den räumlichen Erfordernissen von New Work gerecht werden? Ein breiter Mietermix und/oder öffentliche Einrichtungen/ Behörden als Ankermieter wirken sich hier positiv aus und sind damit gern gesehen.
Handel (Shopping) – Die Mischung macht`s.
Bereits unter Druck, durch das unverminderte E-Commerce Wachstum, werden diese Assets unter dem Einfluss von Corona nochmal mehr in Mitleidenschaft gezogen. Hier liegt unser Augenmerk insbesondere auf den Mieterbonitäten und den jeweiligen Brancheneinschätzungen. Ein ausgewogener Mietermix ist daher essentiell. Positiv sehen wir, wenn die traditionellen Vertreter durch innerstädtische Food-Konzepte wie z.B. Biomärkte zur Steigerung der Frequenz ergänzt werden. Diversifikation ist aus unserer Sicht der entscheidende Erfolgsfaktor.
Handel (Nahversorgung) – Wetterfest, auch bei Sturm.
Fachmarktzentren und der Lebensmitteleinzelhandel gelten auch unter Krisenbedingungen als robust. Unser Fokus liegt hier insbesondere auf der Objektqualität, der demografischen Entwicklung des Standortes sowie der Verfügbarkeit von Konkurrenzangeboten in der Region. Die Kombination von Lebensmitteleinzelhandel und Baumarkt als Ankermieter hat sich beispielsweise in der Corona-Krise als ein zuverlässiger Kundenfrequenzbringer etabliert.
Logistik – Betongold aus Stahl?
Diese Assetklasse ist durch die aktuelle Lage zunehmend in den Fokus der Investoren gerückt. Hier liegt der Schwerpunkt unserer Einschätzung auf einer nutzungsspezifischen Objektqualität und einer branchenübergreifenden Drittverwendungsfähigkeit der Gebäude. Eine Einbettung der Objekte in wirtschaftsstarke Metropolregionen mit sehr guter Verkehrsanbindung ist für uns essentiell.
Jedes Projekt hat eigene Parameter und erfordert somit seine individuelle Finanzierungsstruktur. Wir begleiten Sie dabei, diese auch in den aktuell unsicheren Zeiten zusammen mit Ihnen zu entwickeln.
