Elektromobilität ist zum integrativen Bestandteil des deutschen Verkehrswesens geworden. Die Zulassungen von Elektroautos sind exponentiell gewachsen: Von 2018 bis 2020 hat sich die Zahl mehr als verdoppelt. Und das ist erst der Anfang. Bis 2022 sollen laut Bundesregierung eine Million Elektroautos auf deutschen Straßen fahren – deren Stromversorgung sichergestellt werden muss. Wie das gelingen kann und welche Rolle die Immobilienwirtschaft dabei spielt, erklärt Eduard Schlutius, CEO von reev, einem Dienstleister für intelligente Ladelösungen.
Schlüsselelement einer gelingenden Verkehrswende sind nicht nur öffentliche Ladestationen, sondern vor allem Lademöglichkeiten an Orten, an denen wir uns lange und regelmäßig aufhalten. Das ist zum einen am Arbeitsplatz, aber vor allem das eigene Zuhause. Damit ist Elektromobilität auch in der Immobilien- und Wohnungswirtschaft ein aktuelles Thema. Denn die Investition in Ladeinfrastruktur wird jetzt zum essentiellen Baustein, um Wohngebäude zukunftsfähig zu machen. Auch die Attraktivität für potenzielle Käufer und Mieter wird gesteigert. Der Wert der Immobilie insgesamt steigt.
Elektromobilität und Immobilien - Wirtschaftliche Anreize für den Einbau von Ladeinfrastruktur müssen her
In den letzten Jahren ist der Mobilitätsbedarf in der Bevölkerung stark gestiegen. Der Ruf nach smarter Mobilität wird lauter. Es bedarf neuer, nachhaltiger Mobilitätskonzepte. Und das bedeutet auch, dass die Elektromobilität stärkeren Einzug in die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft finden muss. Zum einen, um den veränderten Bedürfnissen von Mietern gerecht zu werden. Zum anderen, weil der Wert einer Immobilie künftig noch stärker an der Mobilitätsinfrastruktur gemessen wird.
Konkret heißt das: Parkflächen, die es Nutzern ermöglichen, Elektroautos zu laden, werden für höhere Renditen der Eigentümer sorgen. Eine in die Gebäudeinstallation integrierte Ladeinfrastruktur bietet großes Potenzial für die bessere Vermarktung einer Immobilie und steigert die innovative Außendarstellung. Den Bedarf an Lademöglichkeiten von privaten Wohnobjekten hat auch die Bundesregierung erkannt und bezuschusst mit der KfW-Förderung seit November 2020 die Installation privater Ladestationen mit 900 Euro pro Ladepunkt.
Rechtliche Pflichten und steuerliche Hindernisse in der Immobilienwirtschaft
Die Bundesregierung untermauert die Wichtigkeit des Aufbaus von Ladeinfrastruktur im Immobiliensektor auch auf rechtlicher Seite: Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) sieht vor, dass alle neuen und umfassend renovierten Wohngebäude mit mehr als zehn Stellplätzen mit einer entsprechenden Vorverkabelung ausgestattet werden müssen, die den nachträglichen Einbau von Ladestationen für alle Parkplätze ermöglicht.
Dem gegenüber steht ein steuerliches Problem für den späteren Betrieb der Ladeinfrastruktur, also dem Liefern und Abrechnen des Ladestroms sowie weiteren Betreiberdienstleistungen wie Service und Wartung: Wohnungsverwaltungen oder Immobiliengesellschaften sind hinsichtlich der Mietzinseinnahmen von der Mehrwertsteuer ausgenommen. Sie dürfen aber keine Dienstleistungen anbieten, die umsatzsteuerpflichtig sind. Betreiben diese die Ladeinfrastruktur also wirtschaftlich, verlieren sie das Privileg, die Miete ohne Ausweisung der Umsatzsteuer anzubieten. Es gibt dafür aber zwei Lösungen, die sich derzeit auf dem Markt für Elektromobilitätsdienstleistungen herauskristallisieren:
- Das Tochterunternehmensmodell: Ein Wohnungsunternehmen gründet eine Tochtergesellschaft („Service-GmbH“), die den Betrieb der Ladeinfrastruktur übernimmt.
- Das Dienstleistermodell: Bei diesem betreibt ein externer Dienstleister die Ladeinfrastruktur. Damit ist auch das Problem mit der Mehrwertsteuerbefreiung gelöst.
Selbst betreiben oder betreiben lassen?
Der Einbau von Ladestationen in der Immobilienwirtschaft ist bisher noch nicht Usus. Es herrschen Berührungsängste vor der scheinbaren Komplexität von Ladeinfrastruktur. Dabei gibt es längst etablierte Lösungen, die den Zugang zu Elektromobilität einfach machen. Sowohl für den Eigenbetrieb als auch für den Betrieb durch einen externen Dienstleister. In jedem Fall sollte eine intelligente Software in die Ladestationen integriert werden, die die Möglichkeit bietet, Ladevorgänge verbrauchsgenau zu erfassen und zusammen mit anderen monatlichen Gebühren beispielsweise für Wartung und Verwaltung, direkt und vor allem unkompliziert mit den Mietern abzurechnen. Beim Betrieb durch einen Dienstleister ist es ratsam einen Anbieter zu wählen, der wie reev neben dem Betrieb einen kompletten eMobility Full Service anbietet und den Auftraggeber von der Planung über Umsetzung und Wartung alles abnimmt.
Ladeinfrastruktur spielt in der Immobilienwirtschaft eine tragende Rolle hinsichtlich Zukunftsfähigkeit, Werterhalt und -steigerung von Immobilien. Die Anreize der Bundesregierung zeigen Wirkung und schaffen Attraktivität. Längst haben sich Dienstleister etabliert, die Hausverwaltungen und Immobiliengesellschaften schnell umsetzbare und sichere Lösungen für den Betrieb von Ladeinfrastruktur bieten. Damit sind alle Weichen gestellt, um auf den zukünftigen Mobilitätsbedarf flexibel reagieren zu können.
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