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Fehlende Zündung

Investoren fürchteten Schlimmstes, als vor mehr als eineinhalb Jahren eine Politikerin der Linken die Hoheit über Bauen und Stadtentwicklung übernahm. Nicht alle Prognosen sind eingetreten – doch von der dringend benötigten Aufbruchstimmung am Markt ist Berlin genau so weit entfernt wie zuvor.

Investoren fürchteten Schlimmstes, als vor mehr als eineinhalb Jahren eine
Politikerin der Linken die Hoheit über Bauen und Stadtentwicklung übernahm
Von Kristina Pezzei, 19.06.2018

Wer genau hinhörte, konnte die feine Kritik dann doch hören, die sich in die Antwort des Regierenden Bürgermeisters geschlichen hatte. „Wir sind wirklich längst noch nicht so weit, dass wir darüber reden, welche Konsequenzen wir ziehen müssen“, sagte Michael Müller zu Jahresanfang im rbb-Fernsehen auf die Frage, ob er angesichts der schleppenden Wohnungsbautätigkeit im Land Berlin an ein Schassen seiner Bausenatorin denke.

„Noch“ – denn von der Anfangseuphorie, mit der die rotrotgrüne Landesregierung vor knapp eineinhalb Jahren startete, ist kaum mehr etwas zu spüren. Vom im Koalitionsvertrag formulierten Ziel, bis zum Ende der Legislaturperiode 2021 etwa 30.000 Wohnungen gebaut zu haben, ist man vom Tempo her weit entfernt. Auch, wie bis 2025 der Bestand an kommunalen Wohnungen durch Neubau und Kauf auf mindestens 400.000 Wohnungen gesteigert werden soll, ist fraglich. Die Wohnungspreise steigen weiter, Genehmigungsprozesse ächzen sich durch nach wie vor ausgedünnte Verwaltungen, und während Bürger und Politiker wie eh und je über Art und Umfang von Beteiligungsprozessen diskutieren, wird Bauland knapper und begehrter.

Der Ruck, der mit dem Amtsantritt einer linken Stadtentwicklungssenatorin durch die Berliner Baupolitik gehen sollte, scheint ausgeblieben zu sein – auch zur Erleichterung von Vertretern der Privat- und Verbänden der Immobilienwirtschaft, die erhebliche Stolpersteine für Investoren fürchteten und ein massives „Misstrauen in die Märkte“ aufziehen sahen.

„Berlin zählt nach wie vor zu den dynamischsten Immobilienmärkten der Republik“, bekräftigt Claus Michelsen, Immobilienexperte am Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW). „Investoren haben sich offenbar die Kauflaune nicht verderben lassen.“ Sein Kollege Ralph Henger vom eher arbeitgebernahen Institut der Deutschen Wirtschaft Köln (IW) hält zwar ebenfalls fest, dass nicht alles schlecht sei, zieht aber übergreifend eine eher gemischte Bilanz: „Mit immer neuen Reglementierungen werden falsche Schwerpunkte gesetzt“, hält der Ökonom fest.

Mieter stehen im Mittelpunkt

Die linke Senatorin und studierte Stadtplanerin Katrin Lompscher war in der Tat mit dem Versprechen angetreten, dem Regulieren von Angebot und Nachfrage mindestens ebenso viel Aufmerksamkeit zu widmen wie dem Bauen selbst. Zentrales Anliegen ist ihr die Verbesserung der Situation für Mieter in einer Stadt, in der die Eigentumsquote deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt, während die Zahl der Niedrigverdiener regelmäßig Spitzenwerte erreicht.

„Mieter*innen sollen besser vor den Folgen von Immobilienspekulation, Luxussanierung und Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geschützt werden“, steht im Koalitionsvertrag. Die Förderung von Wohneigentum erwähnen die Regierenden mit keinem Wort. Die Senatorin nahm zunächst die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften in die Pflicht. Sie dürfen die Mieten jährlich nurmehr um zwei Prozent erhöhen, die Modernisierungsumlage ist auf sechs Prozent jährlich abgesenkt worden.

Mietervertreter freuen sich erwartungsgemäß über diese Vorgaben: „Die Senatorin hat die städtischen Wohnungsunternehmen klar auf Kurs gebracht“, sagt der Vorsitzende des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Ebenfalls zum Schutz von Mietern hat die Landesregierung die Zahl der Milieuschutzgebiete erheblich ausgeweitet. In ihnen können Bezirke mit verschiedenen Instrumenten auf den Erhalt einer sozialen Mischung in dem Viertel hinwirken. So wird etwa die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig.

Außerdem können sie beim Verkauf eines Objektes innerhalb von zwei Monaten in den Kaufvertrag eintreten, um Ziele des Milieuschutzes sicherzustellen. Der Senat hat dies in mehreren Fällen getan, meist zu Gunsten einer landeseigenen Gesellschaft. Indes drohen Gerichtsentscheidungen diese Praxis zu beschneiden: Zuletzt hatte das Landgericht Berlin klargestellt, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden darf, wenn das betreffende Grundstück im Gebiet eines Bebauungsplanes liegt und das betreffende Objekt den Festsetzungen des Plans entspricht. Der Senat will gegen das Urteil vorgehen, das einen konkreten Streitfall mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben beschreibt.

Auf Menschen mit niedrigem Einkommen zielen auch Förderinstrumente im Sozialwohnungsbereich ab; Lompscher hat den Mietzuschuss für Bedürftige erhöht und eine generelle Mietreform bei den Sozialwohnungen angekündigt. Sie verwies dabei auf die besondere Berliner Situation, dass Sozialwohnungsmieten häufig teurer sind als die in nicht geförderten Wohnungen, was sich aus lange zurückliegenden Regelungen heraus entwickelt hat.

Landeseigene Firmen als Schlüsselpartner

Auch beim Neubau misst die Senatorin dem Entstehen von Sozialwohnungen hohe Bedeutung zu; und es sind erneut die landeseigenen Gesellschaften, die sie beim Schaffen neuen Wohnraums als Schlüsselpartner sieht: In einer Kooperationsvereinbarung mit den landeseigenen Gesellschaften hat der Senat festgelegt, dass bei Projekten mit Baustart nach dem 1. Juli 2017 mindestens die Hälfte der Wohnungen mietpreis- und belegungsgebunden vergeben werden muss.

Private sollen über das so genannte Modell der Kooperativen Baulandentwicklung in die Pflicht genommen werden und 30 Prozent bei Neubauten als Sozialwohnungen ausweisen. Das Modell greift allerdings nur dort, wo Bebauungspläne aufgestellt werden. Es gilt nicht in Gebieten, in denen Baurecht nach Paragraph 34 (also für Bauvorhaben im „unbeplanten Innenbereich“) oder nach Baunutzungsplan besteht. Entstanden sind nach Zahlen des Landesamts für Statistik in den vergangenen drei Jahren gerade einmal gut 400 – bei 30.000 fertiggestellten Wohnungen insgesamt.

Zum 1. Januar 2018 hat die Senatsverwaltung die Förderszenarien neu aufgestellt und unterschiedliche Konditionen aufgelegt je nach maximaler Miethöhe, zu deren Einhalten sich Bauwillige verpflichten. Ein Paket greift für eine anfängliche Mietpreis-Bindung von 6,50 Euro kalt pro Quadratmeter, ein zweites für acht Euro kalt. Ob und wie die kompliziert anmutenden Bedingungen erfolgreich wirken, bleibt abzuwarten – selbst Mietervereins-Landeschef Reiner Wild spricht von Ideologie, die beigemischt worden sei.

Fehlendes Engagement, falsche Prioritäten

Jüngsten Berechnungen zufolge braucht Berlin mindestens 194.000 Wohnungen bis 2030, um mit der wachsenden Stadt Schritt zu halten. Das ergibt sich aus einem Zwischenbericht zum Stadtentwicklungsplan 2030. Nun wurden zwischen Januar und September 2017 tatsächlich gut fünf Prozent mehr Neubaugenehmigungen erteilt als im Vorjahreszeitraum.

Doch nicht nur Vertreter der freien Bauwirtschaft beklagen mangelndes Engagement und falsche Prioritätensetzungen bei der Senatorin – es waren die landeseigenen Gesellschaften, die im letzten Spätsommer mit einem öffentlichen Brandbrief ihrem Ärger Luft machten. Sie beschwerten sich darin über fehlende Baugrundstücke, mangelnde Unterstützung in den Bezirken und aufwändige Bürgerbeteiligungsverfahren. „Es braucht mehr Nachdruck beim Thema Wohnungsmarkt, damit der Knoten platzt und gebaut wird“, sagt der Sprecher des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. (BBU), David Eberhart.

Katrin Lompscher wies die im Brief erhobenen Vorwürfe zurück und forderte ihrerseits mehr Konstruktivität ein. Wie schwierig sich die Beteiligung von Bürgern gestalten kann, erfuhr sie wenige Monate später bei den ersten Veranstaltungen zum Bebauungsgebiet Blankenburger Süden im Norden von Berlin: Als bekannt wurde, dass der Senat mit fast doppelt so vielen Wohnungen kalkuliert als zuvor öffentlich diskutiert, liefen Anwohner und Bezirkspolitiker gleichermaßen Sturm. Katrin Lompscher gestand Kommunikationsfehler ein – ohne zuletzt von der deutlich höheren Zahl abzurücken.

Zugehen auf Investoren erwünscht

Es bleibt ein Spagat zwischen Überzeugungen, Kompromissen und politischen Möglichkeiten mit einem kritischen Chef im Nacken: Der Regierende Bürgermeister betont nicht nur, dass es bei Bürgerbeteiligung um das „Wie“ des Bauens gehe, nie um das „Ob“. Er pocht auch darauf, die Privatwirtschaft mehr einzubinden. „Wir brauchen privates Engagement“, so Michael Müller. Er wünsche sich von der Senatsverwaltung und den bezirklichen Bauämtern ein Zugehen auf diese Investoren, damit sie Wohnungen bauen könnten.

Katrin Lompscher kontert solche Vorwürfe damit, dass sie natürlich mit privaten Bauträgern spreche und Beschwerden über das Verhältnis sie allenfalls über Dritte erreichten. Bei der Bauwirtschaft indes rennt Regierungschef Michael Müller damit offene Türen an. Denn selbst wenn die Entscheider der Branche festhalten, dass es nicht so schlimm gekommen ist wie befürchtet – Projektentwickler, Investoren und Bauherren aus dem Privaten fühlen sich von der Senatorin zu wenig ernst genommen und an den Rand gedrängt.

Der regionale IVD-Vorsitzende Dirk Wohltorf sagt etwa, Informationen würden äußerst spärlich fließen – man kriege nichts mit. Großartige Förderprogramme erwarte die Branche gar nicht. „Wir wollen nur, dass man uns ungestört bauen lässt.“ Der Präsident des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Axel Gedaschko, spricht gar von einer bisweilen extrem feindseligen Atmosphäre für Bauwillige; Investoren erkennen eine „Frontenbildung“. Und selbst sich vorsichtig äußernde Entwickler wie Einar Skjerven von der Skjerven Group erklären, es sei nicht mehr so leicht für Private, auf dem Berliner Markt zu investieren. „Neue Regulierungen tragen nicht dazu bei, dass Berlin weiter wachsen kann.“

Dass Katrin Lompscher etwa bei der Baulandgewinnung und bei Personalengpässen in den Bezirken mit den Hinterlassenschaften früherer Regierungen kämpft, bestreitet die Immobilienwirtschaftsbranche dabei gar nicht. Es sind eher nach wie vor zwei grundsätzlich gegenläufige Weltanschauungen über den Wohnungsmarkt, die sich in der laufenden Legislaturperiode kaum aneinander angenähert zu haben scheinen. Dabei sei nach Ansicht von Projektentwickler Einar Skjerven genau das notwendig. „Gut wäre es, eine Mischung aus den verschiedenen Ansichten zu haben und das gegenseitige Verständnis zu schulen“, sagt er.

Wie wenig sich die Senatorin bislang in ihrem Kurs beirren lässt, verdeutlicht derweil die pikante Personalie Andrej Holm. Als Staatssekretär war der Stadtsoziologe wegen seines Umgangs mit der eigenen Stasi-Vergangenheit nicht haltbar. Kaum waren die Wogen geglättet, holte Katrin Lompscher den umstrittenen Wissenschaftler jedoch in eines ihrer wichtigsten beratenden Gremien: den Beirat für den Stadtentwicklungsplan Wohnen. Es ist just jener Beirat, in dem Vertreter der freien Bau- und Wohnungswirtschaft nurmehr eine Stimme ausmachen – von 29 insgesamt.

 

Foto oben: pixabay.com / moerschy

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