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Getrieben durch hohe Nachfrage: Wer finanziert den Boom?

Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, über die Stimmung unter deutschen Immobilienfinanzierern, Nischenprodukte und alternative Kapitalquellen

Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, über die Stimmung unter deutschen Immobilienfinanzierern, Nischenprodukte und alternative Kapitalquellen
Von Ivette Wagner, 23.01.2018

Quelle: bulwiengesa AG / BF.direkt AG (Grafik zum Vergrößern anklicken!)

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Das BF.Quartalsbarometer für das vierte Quartal 2017 zeigt einen ausgeglichenen Finanzierungsmarkt. Die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern ist also gut?

Francesco Fedele (FF): Für mich und auch alle anderen überraschend haben wir den höchsten Jahreswert. Das Barometer hat sich dieses Jahr insgesamt wenig bewegt, was auf eine gute Finanzierungsbereitschaft hinweist. Der Wert stieg im vierten Quartal von 0,02 auf 0,6: Ein Wert von Null bedeutet eine ausgeglichene Stimmung am Markt. Es herrscht also keine Euphorie, was ich gut finde, aber eine Tendenz hin zu einer positiven Stimmung. Das spüren wir auch im Alltag. Es ist eher einfach, eine Finanzierung zu bekommen, aber nicht übertrieben einfach. Übertreibungen, die wir 2006 bis 2008 hatten, gibt es momentan nicht.

IA: Die Bodenpreise schnellen immer weiter in die Höhe. Das trifft für alle Ballungsräume zu. Es nehmen die Diskussionen zu, dass aufgrund dieser Kosten Projektentwicklungen immer schwieriger werden. Wie sehen Sie diese Entwicklung?

Quelle: BF.direkt AG

FF: Die steigenden Bodenpreise werden wir nicht ändern können. Eine hohe Nachfrage zieht natürlich steigende Preise nach sich bei nicht beliebig vermehrbaren Boden für Wohnraum. Es trifft Ballungsräume wie Berlin, meiner Meinung nach aber auch Städte wie Leipzig. Dies macht Projekte nicht unbedingt einfacher. Schließlich sollten Entwicklungen mit einem vernünftigen Risiko-Ertragsprofil ausgestattet sein. Bedacht werden muss, dass für die steigenden Mieten am Ende jemand gefunden werden muss, der bereit ist, diese zu zahlen. An Baukosten und Bodenpreisen kann der einzelne Bauträger nicht viel ändern, und die Mieten können nicht endlos nach oben geschraubt werden. An der Marge kann man sicherlich etwas tun, aber das hat Grenzen. Irgendwann gibt es dann keine Finanzierungsmöglichkeit mehr.

IA: Im Gegenteil dazu steht der ländliche Raum, wobei hier nicht die Städte im Speckgürtel gemeint sind, die die Strahlkraft der großen Metropolen nutzen. Zeigen sich die Finanzierer bei Vorhaben dort vorsichtiger?

FF: Im ländlichen Raum muss man sehr genau hinschauen: Handelt es sich um B- und C-Standorte mit ordentlicher Infrastruktur und guter Arbeitsplatzsituation, dann ist eine Finanzierung kein Problem. Wenn die genannten Kriterien passen, lassen sich in meinen Augen dort momentan noch Immobilien zu attraktiven Konditionen erwerben, weil nicht die furchtbar hohen Einstiegspreise wie in den Metropolen gefordert werden. In einigen Regionen sind sicherlich die Baupreise etwas günstiger. Dort ist es für überregional tätige Finanzierer eher schwierig, da sie die Mikrolage nur eingeschränkt beurteilen können. In die Bresche springen dann Regional-, Volks- und Raiffeisenbanken sowie Sparkassen. Hier handelt es sich eher um einen regionalen Markt.

IA: Prognosen laufen meist nicht nur für das kommende Jahr, sondern decken vielmehr mittel- und langfristige Zeiträume ab. Spielen kritische Worst-Case-Szenarien in den Beurteilungen eine Rolle?

FF: Projektentwickler wie Geldgeber wägen natürlich die Risiken ihrer Transaktionen ab. Im Bürobereich sind beispielsweise eine flexible Flächenaufteilung und Drittverwendungsfähigkeit wichtige Kriterien, im Wohnsegment die richtigen Standorte und Wohnungsgrößen. Wer nicht am Markt vorbeibaut, wird einen Käufer oder Mieter finden. In der Analyse von Geldgebern spielen Möglichkeiten der Drittverwendung eine wichtige Rolle. Wenn wir uns beispielsweise Micro-Living hinsichtlich der Finanzierung anschauen, dann achten wir genau darauf. Die offizielle Begründung für den Hype in diesem Segment ist, dass der Bedarf an kleinen Wohnungen besteht, was nicht falsch ist.

IA: Das klingt einschränkend.

FF: Es gibt auch eine andere Seite: Wenn sich Mieter eine größere Wohnung nicht mehr leisten können, dann müssen sie sich verkleinern. Nur: Wie viele Menschen betrifft das? Wichtiger ist also die Drittverwendungsmöglichkeit. Können Wohnungen zusammengelegt werden? Kann aus drei Ein-Zimmer-Apartments mit nur wenig Mehrkosten eine große Wohneinheit werden? Das wäre der Idealfall. In Leipzig gibt es beispielsweise einen großen Denkmalschutzbestand, der für Micro-Living genutzt wird. Dort würde dann möglicherweise Denkmalschutz einen solchen Umbau nicht zulassen. Auf Gewerbeflächen ist diese Problematik ebenfalls anwendbar, nämlich bei Räumen, die auf eine bestimmte Berufsgruppe zugeschnitten sind. Was passiert, wenn diese Mieter ausziehen? Kann dann noch ohne eine höhere Investition vermietet werden? Ich sehe momentan eine Tendenz, dass beispielsweise an Standorten Micro-Living entsteht, wo aus meiner Sicht der Bedarf nicht wirklich da ist. Bei dieser Asset-Klasse muss man sich immer bewusst machen, dass es eben keine klassische Immobilie ist. Sowohl Finanzierer als auch Erwerber haben zum einen das Risiko des falschen Standortes, zum anderen kommt noch das Betreiberrisiko dazu.

IA: „Kapitalsammelstellen aller Art“ rücken immer mehr in den Fokus. Warum?

FF: Banken refinanzieren sich am Kapitalmarkt beispielsweise über Pfandbriefe und investieren geliehenes Geld. Unter Kapitalsammelstellen – ohne Banklizenz – fassen wir Pensionskassen, Versorgungswerke, Versicherungen zusammen. Sie haben zukünftige Zahlungsverpflichtungen und bekommen laufend Beiträge. Sie müssen sich Gedanken machen, wie sie Pensionsverpflichtungen für die kommenden Jahre abdecken. In der Vergangenheit investierten sie vor allem in Staatspapiere. Jetzt bringen diese Anlagen quasi keine Renditen mehr. Für die Kapitalsammelstellen bedeutet das, dass sie auf andere sichere Investitionen ausweichen müssen. Dazu gehören Immobilien.

IA: Gibt es aus Ihrer Sicht in den kommenden Jahren neue Finanzierungsmodelle?

FF: Wir haben ein paar neue digitale Formate wie Crowdfunding. Deren Volumen in Relation zum Gesamtmarkt würde ich als eher homöopathisch bezeichnen. Sie fokussieren sich auf Privatanleger. Diese sollten kritisch hinterfragen, ob die beispielsweise versprochenen fünf Prozent Rendite risikofrei sein können. Versorgungswerke und Pensionskassen waren früher im Immobilienmarkt eher inaktiv. Sie haben traditionell in Wertpapiere investiert. Nachdem es auf diese keine oder nur eine sehr geringe Rendite gibt, professionalisierten sie sich, schauten den Immobilienmarkt genauer an, analysierten die Chancen und bauten Prozesse auf. Die alternativen Finanzierer werden zukünftig stärker werden, Banken im Gegenzug immer mehr reguliert. Es ist aus meiner Sicht auch sehr gesund, wenn sich nicht nur Banken um den Finanzierungsmarkt kümmern.

IA: Welche Asset-Klassen bleiben aus Ihrer Sicht neben Wohnen und Büro langfristig erhalten?

FF: Auf jeden Fall das seniorengerechte Wohnen – aufgrund des demografischen Wandels wird die Nachfrage langfristig ansteigen. Hier ist im Einzelfall jedoch eine Bedarfsanalyse, die die Besonderheiten und die Lage des Projekts berücksichtigt, zwingend notwendig. Damit verbunden ist die Frage, wie hoch die Mieten sein dürfen, damit mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit alles vermietet wird.

IA: Neuer Liebling der Investoren sind dringend benötigte Büroimmobilien. Eine diversifizierte lokale Wirtschaft, eine robuste Bevölkerungsentwicklung und ein hoher Anteil an wissensintensiven Berufen bilden die Grundlage dafür. Wie wichtig wird diese Asset-Klasse aus Sicht der Finanzierer?

FF: Es handelt sich bei Büroimmobilien um ein zyklisches Produkt. Entweder bauen alle Büros oder keiner. Dieses Segment hängt sehr stark am Arbeitsmarkt. Es ist also weniger eine immobilienwirtschaftliche Entscheidung als vielmehr eine volkswirtschaftliche. Heutige Büroentwicklungen kommen etwa in drei Jahren auf den Markt. Werden sie dann noch nachgefragt? In Berlin habe ich Bedenken, dass der Arbeitsmarkt parallel zu den ganzen Büroentwicklungen verläuft. Die Frage ist, ob sie sich nicht gegenseitig irgendwann die Preise kaputt machen. Langfristige Voraussagen halte ich derzeit für sehr schwierig, und sie ähneln eher dem Blick in eine Glaskugel.

IA: Es drängen immer mehr ausländische Investoren auf den deutschen Markt. Nicht zuletzt eben auch in Berlin. Die Stadt kann unter den europäischen Hauptstädten ja noch mit vernünftigen Preisen aufwarten. Wie sehr kann internationales Kapital das Finanzierungsgefüge aus dem Gleichgewicht bringen?

FF: Diese Investoren haben bereits einen großen Einfluss. Viele ausländische Kapitalgeber finden Berlin cool und die Preise in Relation zu anderen Hauptstädten immer noch niedrig. Sie vergleichen Berlin natürlich mit London und sind dann der Ansicht, Berlin sei ein Schnäppchenmarkt. Dann trennt sich für mich die Spreu vom Weizen: Die einen mögen die Stadt und investieren. Das sind die richtigen. Die anderen, die meinen, dass Berlin wie London oder New York wird, die werden sich aus meiner Sicht verrechnen. In England beispielsweise gibt es nur eine Metropole, und das ist die Hauptstadt. Hierzulande gibt es jedoch mehrere wichtige Märkte. Vielleicht sind diese nicht so groß, dafür aber genauso „sexy“. Ausländische Investoren spielen beim Geschosswohnungsbau im Eigentumsbereich eine große Rolle. Für diese Investoren ist eine große Sicherheit sowie ein stabiler Arbeitsmarkt von großer Bedeutung. Es gibt aber auch andere Kapitalgeber, die – teilweise aus wirtschaftlich weniger stabilen Herkunftsländern als Deutschland kommend – hierzulande einen sicheren Hafen suchen. Diese Gruppe kauft nicht, weil sie eine hohe Rendite erzielen will, sondern Werterhalt sucht. Diese Entwicklung kann gerade in Berlin zu den Preissteigerungen beigetragen haben.

IA: Welche Entwicklung erwarten Sie für das Jahr 2018?

FF: Auf der Zinsfront passiert aus unserer Sicht vor Jahresmitte nichts. Die EZB hat angekündigt, auf reduzierter Basis das Anleiheprogramm fortzuführen. Das bedeutet aber unter dem Strich, dass das Engagement der EZB bei Staatsanleihen weiter wächst. An den Leitzinsen wurde jedoch nichts verändert. In Deutschland geht es uns konjunkturmäßig gut, im restlichen Europa ist das nicht ganz so optimal. In Bezug auf den Immobilienfinanzierungsmarkt erwarte ich, dass die alternativen Immobilienfinanzierungsinstrumente wachsen werden. Im Augenblick sehen wir, was den Gesamtmarkt anbetrifft, ihren Anteil bei zehn Prozent. Unserer Meinung nach wird dieser Wert auf bis zu 30 Prozent steigen. Wir werden insgesamt weiter einen gesunden Markt haben. Jeder Entwickler wird Eigenkapital bringen, die Zinsersparnis in Tilgung investieren müssen. Die Preissteigerungen sind eben nicht getrieben durch einen außer Rand und Band geratenen Finanzierungsmarkt, sondern durch eine erhöhte Marktfrage. Der Markt funktioniert also nach wie vor – dies gilt auch für das Jahr 2018.

 

 

Foto oben (Berlinpanorama): argentum / pixabay.com (CC0)

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