Nachrichten | Berlin

Immer zur richtigen Zeit

Jakob Mähren hat ein Näschen fürs richtige Timing. Deshalb lohnt sich ein Blick auf die Ankaufs- und Verkaufspolitik seiner Mähren AG.

Jakob Mähren (Mähren AG) hat ein Näschen fürs richtige Timing
Von Christian Hunziker, 23.01.2018

Wenn es um spektakuläre Transaktionen von Wohnimmobilien in Berlin und Mitteldeutschland geht, hat nicht selten die in der Hauptstadt ansässige Mähren AG ihre Hände im Spiel. In der Hauptstadt verkaufte sie im Herbst ein Portfolio von weit über tausend Wohnungen an ADO Properties, und in Mitteldeutschland machte sie mit der Veräußerung von rund 600 Einheiten in Magdeburg, Halle (Saale) und Leipzig an Brack Capital von sich reden.

Magdeburg: Auf der Elbinsel Werder nahe dem Zentrum kaufte die Mähren AG ein vollvermietetes viergeschossiges Mehrfamilienhaus. Die 1900 errichtete und 1999 umfassend sanierte und modernisierte Immobilie verfügt über etwa 930 Quadratmeter Wohnfläche sowie acht Pkw-Stellplätze. Quelle: Mähren AG

„Wir haben die aktuell sehr günstige Marktsituation für Verkäufe genutzt, um unsere Liquiditätsbasis für neue Ankaufsvorhaben im großen Stil signifikant zu stärken“, sagt dazu Firmengründer und CEO Jakob Mähren. Das klingt ehrgeizig. Und ehrgeizig ist Jakob Mähren ohne Zweifel. Jedenfalls ließ er sich nicht viel Zeit, um ins Immobiliengeschäft einzusteigen: Kurz nach der Jahrtausendwende – da war er zarte 19 Jahre alt – erwarb er mit dem Geld, das er sich in der Endphase des Neuen Markts verdient hatte, seine ersten Berliner Wohnimmobilien. Damit legte er die Grundlage für ein Unternehmen, das im Jahr 2017 rund 300 Millionen Euro in Immobilien investierte.

Verkauf zum Höchstpreis

Bemerkenswert ist allerdings weniger die schiere Größe des 2002 gegründeten Unternehmens – gut 1.500 Wohneinheiten bilden das Portfolio der (nicht börsennotierten) Mähren AG – als vielmehr die Souveränität, mit welcher der Firmengründer bisher auf den Wellen des Immobilienmarkts surfte. Ein erstes Mal im großen Stil als Verkäufer tätig wurde Jakob Mähren 2007 – also ziemlich genau zu dem Zeitpunkt, zu dem die Preise ihren Höhepunkt erreicht hatten, um anschließend in den Wirren der Lehman-Pleite und der weltweiten Finanzmarktkrise in den Keller zu rauschen. In der Folge nutzte Mähren die günstigen Einstiegspreise, um wieder als Käufer auf den Plan zu treten. Dabei konzentrierte er sich auf damals noch günstige Berliner Innenstadtlagen wie Neukölln und Wedding – also genau diejenigen Lagen, die anschließend die stärkste Preissteigerung erlebten.

Ende 2014 wechselte Jakob Mähren wieder auf die Verkäuferseite und trennte sich von einem Portfolio von 835 Wohnungen. Mit dem Verkaufserlös erweiterte er den Aktionsradius: Hatte er sich zuvor ganz auf Berlin konzentriert, nahm er jetzt auch aufstrebende Städte in Mitteldeutschland wie Magdeburg, Leipzig, Dresden und Halle (Saale) in den Blick. Dabei übernahm er diejenigen Wohnhäuser, die er jetzt unter Vermittlung von Engel & Völkers Investment Consulting an Brack Capital verkaufte.

Hat Jakob Mähren etwa den Glauben an die mitteldeutschen Standorte verloren? Das nicht, versichert der immer noch junge Firmenchef. Aber er nutzt die stark gestiegenen Preise, um Kasse zu machen. Erworben hatte er die Objekte nach eigenen Angaben zum 13- bis 15-fachen der jährlichen Mieteinnahmen; der jetzige Verkaufspreis liegt oberhalb des 20-fachen. „Dass die Preise so schnell steigen würden“, räumt er ein, „habe ich nicht vermutet.“ Dabei bezweifelt er, dass die Preise sich auf dem jetzigen Niveau halten werden. „In Halle (Saale) und Magdeburg sehe ich die Preise nicht auf Dauer oberhalb des 20-fachen“, sagt er. Denn die Nachfrage der Mieter sei in diesen Städten nicht so groß wie in Leipzig und besonders in Berlin.

In seinem Heimatmarkt Berlin kaufte die Mähren AG auf der Rostocker Straße und der Sonnenallee. Quelle: Mähren AG

Auch in der Hauptstadt haben die hohen Preise Jakob Mähren in diesem Jahr dazu motiviert, über 1.000 Wohnungen zu veräußern – in diesem Fall an ADO Properties. „Zu den Eckdaten, zu denen ich verkaufe, würde ich nicht kaufen“, kommentiert er dies und klingt dabei selber erstaunt über die Erlöse, die er bei den Verkäufen erzielen konnte. Allerdings betont er, dass sich der Kauf für einen Investor mit anderer Strategie trotzdem rechnen könne. Jakob Mähren selber versteht sich als Bestandshalter und strebt – von Ausnahmen wie dem mitteldeutschen Portfolio abgesehen – eine Haltedauer von mindestens fünf Jahren an.

Was aber macht Jakob Mähren nun mit dem Geld aus den Verkäufen? Ganz einfach: Er investiert es neu. So hat er zum Beispiel vor kurzem auf der Elbinsel Werder in Magdeburg von einem Berliner Privatinvestor ein viergeschossiges Mehrfamilienhaus mit 14 Wohneinheiten erworben. Damit habe die Mähren AG „die Gelegenheit genutzt, ein nachhaltiges Investment an einem gefragten Wohnstandort für eine attraktive Rendite zu tätigen“, sagt Annett Lorenz-Kürbis, Leiterin der Magdeburger AENGEVELT-Niederlassung, die die Transaktion vermittelt hat.Grundsätzlich ist Jakob Mähren auch an Objekten interessiert, die für andere Investoren zu kompliziert sind, weil zum Beispiel die Unterlagen nicht vollständig vorliegen oder das Gebäude von Hausschwamm befallen ist. Positiv wirke sich zudem aus, dass sein Unternehmen über ein gutes Netzwerk bei Maklern verfüge, so der Unternehmer. Und weil er sich als „fairer Geschäftspartner“ erwiesen habe, der eine „professionelle, unkomplizierte Abwicklung“ garantiere, würden Eigentümer gern an die Mähren AG verkaufen.

Quelle: Mähren AG

Dabei hängt die genaue Investitionsstrategie vom Standort ab. In Berlin kauft Jakob Mähren Wohnimmobilien in der gesamten Stadt – und auch in Umlandgemeinden. In Leipzig kommt ebenfalls fast jeder Stadtteil in Frage. Zurückhaltender ist er in Halle und Magdeburg: Dort konzentriert er sich auf die Innenstadt, da „das Vermieten nicht so einfach ist wie in Berlin“.

Jetzt auch Gewerbeimmobilien

Darüber hinaus hat sich der Berliner Unternehmer ein neues Geschäftsfeld erschlossen: Erstmals erwarb er eine rein gewerblich genutzte Immobilie. Das in einem Off-Market-Deal übernommene Objekt in der Nähe des Kurfürstendamms zeichnet sich durch relativ niedrige Bestandsmieten aus, die bei der Erneuerung der Mietverträge erheblichen Spielraum nach oben bieten. „Gewerbeflächen sind stark gefragt“, begründet Jakob Mähren die Ausweitung seiner Aktivitäten. Zudem hätten Gewerbeimmobilien den Vorteil, politisch weniger stark reglementiert zu sein als Wohnimmobilien. Folgerichtig ist er auf der Suche nach weiteren Gewerbeobjekten in Berlin und möglicherweise auch in Leipzig, nicht aber in anderen mitteldeutschen Städten.

Und noch ein drittes Standbein ist dazu gekommen: Mit einem sechsstelligen Euro-Betrag hat sich die Mähren AG an einem Startup beteiligt, das im Co-Living-Geschäft tätig ist. Die Projects XYZ GmbH mietet Wohnflächen an, um die einzelnen Zimmer dann möbliert und voll ausgestattet an Young Professionals weiterzuvermieten. Diese sollen sich als Teil einer Community verstehen und entsprechend bereit sein, höhere Mieten zu akzeptieren. Projects XYZ tritt damit in Konkurrenz zu Medici Living, einem bereits etablierten Anbieter solcher Co-Living-Modelle. „Den Eigentümern bietet das Konzept eine langfristige und hochwertige Flächenauslastung“, nennt Jakob Mähren den Vorteil. „Und die Plattformnutzer profitieren von einem komfortablen und sehr flexiblen Wohnungsservice.“ Doch das ist noch nicht alles: Auch im hergebrachten Tätigkeitsfeld als Wohnungsinvestor will Jakob Mähren weiter wachsen. Dafür hat er Städte mit mindestens 100.000 Einwohnern und positiver demografischer Entwicklung im Blick – und zwar bundesweit.

 

Foto oben (Portrait): Mähren AG/Richard Bejick

Zurück