Jens Kulicke über Wohnungsbau: „Kostenersparnis und Qualität schließen sich nicht aus“

In drei Schritten zum nachhaltigen Wohnprojekt

Die Deutsche Habitat, Projektentwicklungssparte von CR Investment Management, ist mit der Gründung im Oktober 2021 ein sehr junges Unternehmen. Dafür sind die Ziele hoch: Es soll die neue Marke für nachhaltige Wohnprojekte werden. Das Vorhaben: bei steigenden Baukosten keine steigenden Mieten sowie ESG-konforme Häuser. Was für viele die Quadratur des Kreises bedeutet, formuliert Jens Kulicke, Geschäftsführer der Deutschen Habitat, in drei Punkten:

„Man muss großflächig denken“

Und das im wahrsten Sinne des Wortes. Nur, wenn man das mache, könne man Kosten sparen. Zum einen liegt es an der Einsparung hinsichtlich der Logistik. „Ich brauche dann nicht viele Kräne, sondern nur einen oder kann die Erschließung gleich insgesamt machen und muss nicht mehrfach von vorn anfangen.“ Zum anderen können so beispielsweise einfacher Photovoltaik und Geothermie Anwendung finden, die sich „erst richtig lohnen, wenn es genügend Platz gibt“.

„Man muss Prozesse umdrehen“

Jens Kulicke beschreibt diesen Punkt so: „Es wird doch auch nicht jedes einzelne Auto neu geplant. Nur wir in der Immobilienbranche glauben immer, dass jedes Haus komplett neu erfunden werden muss.“ Heißt: Modulares, serielles Bauen steht an erster Stelle. Dann klappt es auch mit den Kosten. „Wir müssen Wiederholungseffekte besser nutzen.“ Und die Planungsprozesse anders aufsetzen. „Zuerst sollte man seine Produkte haben, die man auf den Flächen verteilen kann. Erst wenn das – in der Entwicklung als Tandem mit der jeweiligen Verwaltung –feststeht, erst dann ist es Zeit für den Genehmigungsprozess.“

„Es kommt auf die Mischung an“

Was eher eine Phrase ist, hinterlegt der Experte mit reinem Nutzen: Für jedes Baby, dass in einem solchen Quartier geboren werde, müsse es die Möglichkeit geben, dort bis ins hohe Alter zu wohnen. Also: Es bedarf Infrastruktur wie Kitas, Schulen, Büros, Nahversorgung und verschiedenen Wohnformen.

Fachkräfte benötigen Wohnungen

Einen Flächenmangel sieht Jens Kulicke nicht: „In den Metropolregionen mit den ganzen Industrieansiedlungen ist genug vorhanden. Die Gemeinden müssen Wohnraum schaffen, weil sie sonst die Wirtschaft verlieren. Das haben viele nun begriffen und kommen auf uns zu.“ In Delmenhorst hat die Deutsche Habitat ein Areal von 150.000 Quadratmetern von verschiedenen Eigentümern zusammengekauft. Für den B-Plan rechnet Jens Kulicke mit anderthalb Jahren, für die Realisierung des kompletten Projektes mit sechs bis sieben Jahren. Ähnliches geschieht in Bad Bramstedt, in der Nähe von Bremen, 150.000 Quadratmeter auch hier. „Es gibt dort sehr viel Industrie. In den vergangenen Jahren wurden 360.000 Quadratmeter Gewerbeflächen ausgewiesen, aber nur ganz wenig Wohnflächen. Nun fehlen den Firmen die Fachkräfte, die nicht kommen, weil es keine Wohnungen gibt.“

Jeder Entwickler hat es selbst in der Hand

Zwischen 300 und 350 Millionen Euro kalkuliert die Deutsche Habitat für jedes der Projekte. „Wir holen uns sehr viel Expertise von außen, suchen uns Fachleute zu den jeweiligen Anforderungen.“ Oder Joint Venture-Partner wie The Grounds, mit denen eine Projektentwicklung von mehr als 100 Millionen Euro auf einem über 56.000 Quadratmeter großen Grundstück in Blankenfelde (Brandenburg) realisiert werden soll. 186 dreigeschossige Wohneinheiten mit einer Bruttogrundfläche von rund 32.000 Quadratmetern sind dort geplant.

Für Jens Kulicke ist auch die Weiterentwicklung der Konzepte mehr als wichtig. „Wir sehen auf dem Markt neue Produkte. Das müssen wir uns anschauen.“ So könne man heute beispielsweise so bauen, dass Allergien fast nicht mehr vorkommen und das nicht nur, weil man keine Birken mehr pflanzt. Dem Vorurteil, dass großflächige Projektentwicklungen nicht gut sind, widerspricht er: „Kostenersparnis und Qualität schließen sich nicht aus. Das war vor Jahren sicherlich mal so, heute hat das jeder Entwickler selbst in der Hand.“