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Nicht für jeden Anleger geeignet

„Der Markt für geschlossene Fonds war ein Paradies für Betrüger“, schrieb 2016 die renommierte Wochenzeitung Die Zeit und ergänzte: „Mit den Skandalen rund um geschlossene Immobilienfonds könnte man ein Buch füllen.“ Trotzdem kommen auch heute noch geschlossene Fonds auf den Markt – allerdings mit anderer Konzeption als früher.

Geschlossene Fonds, zwischenzeitlich in Verruf geraten, werden weiterhin angeboten - allerdings mit anderer Konzeption als früher
Von Christian Hunziker, 03.10.2018

In Deutschland leben viele wohlhabende Menschen, die bei der Erwähnung von geschlossenen Fonds schmerzvoll aufstöhnen. Sie haben ihr Geld beispielsweise in die Fundus-Fonds von Anno August Jagdfeld investiert, der damit zwar prestigeträchtige Projekte wie das Hotel Adlon in Berlin oder das Hotel Heiligendamm an der Ostseeküste realisierte, seinen Anlegern aber die versprochene Rendite schuldig blieb.

Andere zeichneten Schiffsfonds, von denen viele in der Insolvenz landeten. Und manche glaubten sogar den Versprechungen der skandalumwitterten S&K-Gruppe, deren Chefs dann zu mehrjährigen Haftstrafen verurteilt wurden. „Zahlreiche Anleger haben mit geschlossenen Fonds sehr viel Geld verloren“, hält Sonja Knorr, Head of Alternative Investments bei der Ratingagentur Scope Analysis, fest. „Dadurch wurde das Vertrauen in dieses Vehikel erschüttert. Auch die oft mangelhafte Beratung durch die Vertriebe hat zum schlechten Image des geschlossenen Fonds beigetragen.“

2013 kam es deshalb zu einem großen Einschnitt: Der Gesetzgeber verabschiedete das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), das Anleger besser schützen soll.

14 Fonds im ersten Halbjahr 2018

Neue geschlossene Publikums-AIF – eine Auswahl
Name Investitionsobjekt EK-Volumen Zielrendite
Hahn Pluswertfonds 172 SB-Warenhaus Witten 13 Mio. € 5%
WealthCap Immobilien
Deutschland 41
drei Büroimmobilien
(Hamburg, Nürnberg, München)
210 Mio. € 3,5–4%
PROJECT Metropolen 18 Wohnimmobilien in Metropolregionen 15 Mio. € 6%
Hannover Leasing Hotel Ulm Leonardo Royal Hotel Ulm 14,5 Mio. € 5%
PATRIZIA Grundinvest
Frankfurt / Hofheim
Nahversorgungszentrum Hofheim 28,3 Mio. € 4,5%

 

Tot ist der Markt der geschlossenen Fonds – oder, wie es korrekt heißt, der offenen Publikums-AIF (Alternative Investment- Fonds) – trotzdem nicht. Laut einer Auswertung von Scope Analysis kamen in der ersten Hälfte dieses Jahres 14 geschlossene Publikums-Fonds auf den Markt, von denen eine deutliche Mehrheit, nämlich neun, das Geld ihrer Anleger in ImmobiliImmobilien investiert.

Obwohl insgesamt drei Fonds weniger aufgelegt worden sind als in der ersten Hälfte des Jahres 2017, ist das prospektierte Eigenkapital um rund 80 Prozent auf 630 Millionen Euro gestiegen. Verantwortlich dafür ist vor allem ein Fondsinitiator, nämlich der zur UniCredit- Gruppe gehörende Anbieter WealthCap. Er emittierte in den vergangenen Monaten gleich zwei große Brocken: den WealthCap Immobilien Deutschland 40 und den WealthCap Immobilien Deutschland 41 mit einem prospektierten Eigenkapital von jeweils rund 210 Millionen Euro.

Beide investieren, wie es der Name nahelegt, in Immobilien in Deutschland; im Fall des Fonds 41 umfasst das Portfolio drei Büroimmobilien in Hamburg, Nürnberg und München. Das ist kein Zufall. „Der Schwerpunkt der Investments liegt aktuell überwiegend in Deutschland“, stellt Analystin Sonja Knorr fest. „Dabei sind auf dem Markt der geschlossenen Publikums-AIF heute vorwiegend spezialisierte Anbieter und nur noch einige wenige Universalanbieter aktiv.“

Zu den Spezialisten gehören die im Segment der Einzelhandelsimmobilien tätige Hahn Gruppe, die auf Sozialimmobilien spezialisierte IMMAC und das Unternehmen PROJECT, das mit dem Geld der Fondszeichner Wohnimmobilien in deutschen Metropolregionen errichtet.

Am Markt aktiv sind allerdings auch Anbieter, die ihren Schwerpunkt im Ausland haben. Diese vertreiben momentan jedoch keine Fonds. Dazu zählt der Emittent JAMESTOWN, der bisher 30 USA-Fonds aufgelegt hat und dabei nach eigenen Angaben noch keinem einzigen Anleger einen Verlust beschert hat.

Das Spezialgebiet der zur Bayerischen Landesbank gehörenden Real I.S. ist hingegen Australien, wobei die Gesellschaft derzeit ebenfalls keinen Fonds im Angebot hat. „Die Real I.S. plant die Fortsetzung der erfolgreichen Australien-Serie mit dem Real I.S. Australienfonds 10“, versichert Pressesprecher Markus Lang. Derzeit sucht das Unternehmen nach seinen Worten nach einem passenden Objekt – und das ist nicht einfach, wie er erläutert: „Die Neuauflage benötigt ein Gebäude, das über ein passendes Chancenprofil beziehungsweise die notwendige Ausschüttung verfügt.“

Auszahlung von drei bis fünf Prozent

Vor diesem Problem stehen auch andere Anbieter. „Die zuletzt aufgelegten geschlossenen Fonds planen mit einer jährlichen Auszahlung zwischen drei und fünf Prozent“, sagt Stephanie Lebert, Senior Analystin bei Scope Analysis. „Für die Initiatoren ist es schwierig, Objekte zu finden, die diesen Renditeanforderungen genügen.“

Eine jährliche Auszahlung von vier bis fünf Prozent vor Steuern stellt die Augsburger PATRIZIA Immobilien AG den Anlegern ihres geschlossenen Fonds in Aussicht, der in ein Nahversorgungszentrum im Raum Frankfurt am Main investiert. Diese Rendite sei „gerade im anhaltenden Niedrigzinsumfeld ein starkes Argument“, sagt Andreas Heibrock, Geschäftsführer der PATRIZIA GrundInvest.

Dass die Rendite damit höher ausfällt als bei offenen Fonds, hat laut Analystin Sonja Knorr gute Gründe. „Anleger verpflichten sich bei einer Laufzeit von oft mehr als zehn Jahren viel länger als bei offenen Fonds“, argumentiert sie. „Hinzu kommt, dass geschlossene Fonds in der Regel ein höheres Risikoprofil aufweisen.“ Das hängt damit zusammen, dass geschlossene Fonds in ein einziges oder nur einige wenige Objekte investieren, während offene Immobilienfonds viel breiter gestreut sind. Kommt ein Objekt in Schieflage, wirkt sich das bei geschlossenen Fonds also wesentlich dramatischer aus.

Geschlossener versus offener Fonds

Trotzdem fällt es auf, dass die Marktentwicklung bei offenen und geschlossenen Fonds sehr unterschiedlich verläuft: Während die Anbieter offener Fonds sich vor Mittelzuflüssen kaum retten können, bewegt sich die Nachfrage bei geschlossenen AIF auf moderatem Niveau. Zu erklären ist das damit, dass „offene Immobilienfonds eine ganz andere Zielgruppe haben als geschlossene Fonds“, wie Sonja Knorr sagt.

Während sich Anleger bereits mit vergleichsweise geringen Beträgen an offenen Fonds beteiligen können und ihre Anteile – wenn auch mit einem Vorlauf von zwölf Monaten – im Prinzip jederzeit zurückgeben können, binden sich die Anleger bei geschlossenen Fonds in der Regel mindestens zehn Jahre, manchmal auch deutlich länger.

Zudem beträgt die Mindestanlagesumme 10.000 oder 20.000 Euro, und die Anleger gehen eine unternehmerische Beteiligung ein – im Extremfall droht ihnen also der Verlust des gesamten gezeichneten Kapitals. „Geschlossene Publikums- AIF“, betont denn auch Markus Lang von Real I.S., „sind als Kapitalanlage nicht geeignet, wenn das gebundene Vermögen kurzfristig für andere Zwecke verfügbar sein soll.“ Für Anleger mit einem entsprechenden liquiden Vermögen und einem langfristigen Anlagehorizont seien geschlossene Fonds jedoch „eine attraktive Vermögensanlage“.

Sonja Knorr von Scope Analysis weist ebenfalls darauf hin, „dass es auch erfolgreiche, sehr gut performende geschlossene Fonds gegeben hat und gibt“. Das Angebot dürfte dabei weiter steigen. „Im Vergleich zum Vorjahr erwarten wir für 2018 ein insgesamt höheres Emissionsvolumen“, sagt Scope-Analystin Stephanie Lebert. „Sollte der neue JAMESTOWN- Fonds noch in diesem Jahr kommen, hätte das sogar eine Verdoppelung des Emissionsvolumens im Vergleich zum Vorjahr zur Folge.“

 

Abb. oben: shutterstock.com / pterwort

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