Das Analyseunternehmen bulwiengesa AG und die BF.direkt AG, Spezialist für die Finanzierung von Immobilienprojekten, haben in der “Pocket Study Developer Qualities” untersucht, welche Faktoren ausschlaggebend für die Qualität und den Erfolg von Projektenwicklern sind.
Für die Studie wurden zwischen Ende August und Anfang September 2021 deutsche Branchenunternehmen nach ihrem Qualitätsverständnis und ihrem Geschäftsumfeld befragt. Die abgefragten Parameter hatte zuvor die gif-Kompetenzgruppe Development herausgearbeitet. Begleitend zu einem Forschungsprojekt an der Universität Dortmund wurden hier ein Jahr lang 18 wesentliche Key Performance Indicators (KPIs) bestimmt. Die 62 Teilnehmer der “Pocket Study Developer Qualities” konnten bis zu fünf Punkte je KPI vergeben, um diese individuell zu gewichten. Ziel der Studie: Die Transparenz unter den Projektentwicklern in Deutschland erhöhen.
Diese Parameter machen erfolgreiche Projektentwickler aus
Bei der Frage, welches der wichtigste Parameter sei, um ein erfolgreicher Projektentwickler zu sein, spielten diese Punkte die größte Rolle:
- Rang 1 mit 17,3 Prozent: Zugriff auf Grundstücke
- Rang 2 mit 11,8 Prozent: Die Orientierung auf den Nutzer
- Rang 3 mit 9,6 Prozent: Die Kapitalverfügbarkeit
Der Fokus auf die Investoren (Rang 12 mit 2,8 Prozent) und der CO2-Fußabruck als Zukunftsthema (5,2 Prozent) spielten dabei eine erstaunlich kleine Rolle.
Splittet man die Antworten weiter auf, zeigt sich, dass etwa der Faktor Grundstücksverfügbarkeit für Wohnprojektentwickler eine noch viel größere Rolle spielt als für Gewerbeentwickler. Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei bulwiengesa: „Natürlich ist für das Development ein geeignetes Grundstück unabdingbar. Interessant ist aber der Unterschied zwischen Gewerbe- und Wohnungsentwicklern. Diese können wegen des starken Bodenpreisanstiegs kaum mehr marktgerechte und preiswerte Wohnungen in den Großstädten bauen. Umso stärker schlägt der Erfolgsfaktor Grundstück in der Befragung gerade bei ihnen aus.“
Nach Mitarbeiterzahl unterteilt wird deutlich, dass für größere Developer mit 50 und mehr Mitarbeitern „Überlebensfaktoren“ wie Grundstück und Kapital eine weniger große Rolle spielen als für kleine. Stattdessen werden Faktoren wie der soziale Beitrag, der CO2-Fußabdruck oder Transparenz wichtiger.
Diese Parameter erlauben Aussagen zur Qualität eines Projektentwicklers
Dreht man die Perspektive um und fragt, welche Faktoren für eine Qualitätsaussage über Projektentwickler geeignet seien, wurden die Parameter über alle befragten Entwickler hinweg deutlich anders gewichtet:
- Rang 1 mit 24,2 Prozent: Der Track Record beziehungsweise die Referenzobjekte
- Rang 2 mit 12,6 Prozent: Die Positionierung mit bezahlbaren Neubauprojekten
- Rang 3 mit 11,7 Prozent: ESG-Konformität
Erfolgreiche Strategien für Planungssicherheit und marktgerechtes Baurecht
Um Planungssicherheit und marktgerechtes Baurecht zu bekommen, setzen die Entwickler auf unterschiedliche Strategien. Am häufigsten genannt wurden:
- Rang 1 mit 22,2 Prozent: Ständiger Kontakt zur lokalen Verwaltung
- Rang 2 mit 17,5 Prozent: Kontakte zu Lokalpolitikern
- Rang 3 mit 13,7 Prozent: Verlässliche Teilnahme an Konzeptvergaben
- Rang 4 mit 12,6 Prozent: Stetige Sicherung von städtischen Fokus-Grundstücken
Diese Finanzierungsinstrumente bevorzugen Projektentwickler
Bei der Frage nach den genutzten Finanzierungsinstrumenten lagen Realkredite über Banken mit 40,7 Prozent mit weitem Abstand vorn. Den zweiten Rang belegten Joint-Venture-Finanzierungen beziehungsweise Real Estate Private Equity mit 20,0 Prozent. Nachrangdarlehen über das persönliche Umfeld oder Crowdfunding lagen mit 11,9 Prozent gleichauf mit Mezzanine-Finanzierungen über Debt Funds. Eine wesentlich geringere Rolle spielten dagegen Erstrangfinanzierungen über Kreditfonds (2,2 Prozent).
Informationsportal zu deutscher Projektentwicklungsbranche in Vorbereitung
Hintergrund der “Pocket Study Developer Qualities” ist eine digitale Plattform zu deutschen Projekentwicklungsunternehmen, die bulwiengesa und BF.direkt gemeinsam planen. Unter dem Namen „Developer Profiles“ sollen die größten deutschen Akteure strukturiert aufgelistet und umfassend porträtiert werden. Basis ist zunächst die bewährte Projektentwicklerstudie von bulwiengesa für die deutschen A-Städte, deren Daten um kleinere Städte und Ballungsräume sowie die dort aktiven Marktteilnehmer erweitert werden.
