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Vertagte Grundsatzentscheidung?

SIGNA will am Ku’damm hoch hinaus, doch die Pläne des Karstadt-Eigners für ein Hochhaus-Cluster stießen beim Baukollegium vorerst auf Ablehnung. Nun will der Konzern für die nötige politische Willensbildung sorgen.

Die Pläne des Karstadt-Eigners für ein Hochhaus-Cluster stießen beim Baukollegium vorerst auf Ablehnung
Von Jan Zimmermann, 29.04.2019

Wenn es nach Karstadt-Eigentümer René Benko ginge, könnten am Kurfürstendamm bald Frankfurter Verhältnisse herrschen. Anfang Dezember hatte sein Unternehmen, die SIGNA Real Estate, dem Baukollegium Berlin diverse Entwürfe für ein neues Stadtquartier unter dem Arbeitstitel Ku’damm 231 vorgestellt. Das von SIGNA bevorzugte Modell sah dabei drei Hochhaustürme von 100, 120 und 150 Metern Höhe vor. Die drei Wolkenkratzer würden auf dem Grundstück des bestehenden Karstadt-Hauses und angrenzender Gebäude entstehen und gemischte Funktionen wie Büro, Hotel, Handel, Gesundheit, Fitness, Kultur und Wohnen umfassen.

Insgesamt könnte das Bauvorhaben eines der größten Nachverdichtungsprojekte Berlins werden. Allein: Das Gremium um Senatsbaudirektorin Regula Lüscher antwortete mit einem klaren Nein. So richtig verwunderlich ist das nicht, war SIGNAs Vorstoß doch, gelinde gesagt, recht kühn – oder einfach seiner Zeit voraus.

Mischentwicklung statt Mall

Aber der Reihe nach. Pläne für eine neue Bebauung des Areals gibt es schon seit Längerem. Ursprünglich sollte hier eine Shoppingmall den 85.000 Quadratmeter großen Bestand ersetzen. Einen Bauvorbescheid gab es auch schon. Demzufolge wäre eine Bruttogeschossfläche von 118.000 Quadratmetern zulässig gewesen. Bloß wurde auf Seiten des Immobilien- und Handelsunternehmens bald die Sinnhaftigkeit einer weiteren Mall in Berlin angezweifelt.

Keines der 69 bestehenden Einkaufszentren in der Metropole ist zurzeit vollvermietet. Ein Bild, das bezeichnend für den zunehmend vom Online-Verkauf bedrohten Einzelhandel ist. Im Spannungsfeld zwischen beiden Verkaufskonzepten dürfte das physische Shopping-Erlebnis zukünftig wohl den Showrooms à la Apple gehören, wo Produkte nicht nur visuell-auditiv, sondern auch haptisch erlebt werden können. Der Kauf muss dabei nicht vor Ort stattfinden, sondern kann auch später per App getätigt werden. Mit Ausstellungsräumen dieser Art lässt sich jedoch keine knapp 120.000 Quadratmeter große Mall füllen.

Folgerichtig wandte sich SIGNA wieder von der Shoppingmall ab – und dafür Größerem zu: Ihr präferierter Entwurf mit drei Türmen sieht nun zwar nur noch 50.000 Quadratmeter Einzelhandel, dafür aber insgesamt eine Bruttogeschossfläche von 180.000 Quadratmetern vor. Wer nicht wagt, der nicht gewinnt, könnte man meinen. Zweifellos wäre einerseits die Wertschöpfung in dieser Lage bei zusätzlichen 62.000 Quadratmetern ungleich höher und die Investition aufgrund der Mischnutzung bei gleichzeitiger Reduzierung der riskanten Retailfläche sicherer. Andererseits ist es vermutlich nur eine Frage der Zeit, bis die wachsende Hauptstadt ohnehin gezwungen sein wird, stärker in die Vertikale nachzuverdichten.

Hochhäuser ja – aber nicht am Ku’damm

Eine klare Entscheidung für eine kühne Nachverdichtung nach oben wurde durch das Nein des Baukollegiums jedenfalls erst einmal vertagt. Wie Senatsbaudirektorin Regula Lüscher betonte, habe sie zwar nichts gegen Hochhäuser. Das Baukollegium hätte aber große Bedenken, ausgerechnet an jenem relativ intakten Block direkt am Kurfürstendamm mit solchen zu beginnen.

Ein Mitglied des Kollegiums war da jedoch völlig anderer Meinung: Kees Christiaanse zeichnet mit seiner Firma KCAP, die unter anderem auch den Masterplan für die HafenCity in Hamburg lieferte, für die städtebauliche Studie verantwortlich und hatte daher während der Sitzung sein Amt ruhen lassen. Sichtlich enttäuscht sagte der Professor für Architektur und Städtebau nach der Entscheidung, er hätte sich gewünscht, mit dem Gremium zusammen und im Dialog die Pläne weiterzuentwickeln, woraufhin Regula Lüscher jedoch darauf verwies, dass dies nicht Aufgabe des Kollegiums sei.

Insgesamt hatte SIGNA fünf Varianten mit Bruttogeschossflächen zwischen 120.000 und 180.000 Quadratmetern für eine mögliche Bebauung vorgestellt, zwei davon mit jeweils drei Türmen, drei mit jeweils zweien. Es wurde allerdings deutlich, dass das Unternehmen den „großen“ Drei- Turm-Entwurf mit den erwähnten Höhen von 100, 120 und 150 Metern favorisierte. Ein 22 Meter hohes Sockelgebäude hätte die drei Türme miteinander verbinden und das Projekt mit der quasi auf Augenhöhe befindlichen üblichen Berliner Bebauung versöhnen sollen. Auch die Karstadt-Filiale hätte hier mit ihren Mitarbeitern ein neues Zuhause gefunden, wäre aber von bislang rund 28.000 auf 20.000 Quadratmeter reduziert worden. Am Ende spielte es keine Rolle. Alle fünf Entwürfe wurden abgelehnt. Da halfen auch schöne Aussichten wie hängende Gärten, die Wiederbelebung des Los-Angeles-Platzes mittels Durchquerungen durch den Komplex, öffentliche Terrassen oder freie Zugänge zu den oberen Stockwerken nichts.

Licht am Ende des Tunnels

Noch gibt sich SIGNA nicht geschlagen. Laut Baukollegium müsse für eine Hochhausentwicklung die City West als Ganzes betrachtet werden. Ferner brauche es eine politische Willensbildung. Bei einem Investitionsvolumen von 900 Millionen Euro dürfte SIGNA gewiss einiges daransetzen, dass sich ein politischer Wille in ihrem Sinne bildet und die frankfurteske Vision vom Ku’damm schlussendlich genehmigt wird. Indes wird für alle, die in Berlin hoch hinauswollen, so langsam ein Licht am Ende des Tunnels sichtbar: Ende 2019 soll endlich der Hochhausentwicklungsplan für die Hauptstadt vorliegen. Vielleicht passen sie dann ja im Großen und Ganzen ins Bild, die drei Hochhaustürme am Kurfürstendamm.

 

Abb. oben: SIGNAs Pläne für ein Hochhauscluster, © SIGNA/KCAP

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