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Weckruf aus Tiefschlaf

Notleidende Immobilien? Häuser, die lange leer gestanden haben? Massive Wasserschäden? Dafür interessiert sich die INTOWN Gruppe, vertreten durch den Asset Manager, die INTOWN Property Management GmbH. Das Berliner Unternehmen ist auch in Mitteldeutschland engagiert: INTOWN hat sowohl das Leipziger Hotel Astoria als auch die Scheibe A, ein Hochhaus in Halle-Neustadt erworben. Beide sollen saniert werden. Damit geht ein jahrelanger Leerstand zu Ende.

Für notleidende Immobilien interessiert sich die INTOWN Gruppe
Von Ingolf Rosendahl, 11.04.2018

Sascha Hettrich. Foto: INTOWN

Die INTOWN Property Management GmbH gehört zur Firmengruppe von Amir Dayan. Die Gruppe erwirbt sogenannte Value-Add-Immobilien, also Objekte mit kurzen Mietverträgen, Umstrukturierungsbedarf oder Liegenschaften, die neu am Markt positioniert werden müssen, und ist überwiegend in Deutschland und in den Niederlanden engagiert.

„Wir sind ein Family Office, haben aber auch institutionelle Investoren, wie zum Beispiel Versicherer und Pensionskassen, Mitinvestoren bei einzelnen Investments dabei“, sagt Sascha Hettrich, Geschäftsführer der INTOWN Property Management GmbH. „Der deutsche Markt ist politisch wie wirtschaftlich sehr stabil und sicher. Die Mietpreise sind im internationalen Vergleich etwa mit England oder den USA relativ niedrig. Der Unterschied zwischen Gewerbe- und Wohnraummieten ist wesentlich größer als in anderen Ländern.“

Kaufen ist schwierig geworden und teuer

Zum Bestand der Gruppe gehören rund drei Millionen Quadratmeter Fläche, davon sind 85 Prozent Büros. Schwerpunkt ist Deutschland, „wir investieren ebenfalls in Frankreich und in Österreich, schauen momentan nach England“, so der Geschäftsführer. „Wir wollen das Wachstum weiter vorantreiben, behalten die Immobilien im Bestand und verkaufen keine Liegenschaften. Kaufen ist inzwischen schwierig geworden und teuer.“

Nach dem Erwerb der Value-Add-Objekte wertet INTOWN diese Gebäude auf, so das Geschäftsmodell. Gekauft wird mit Eigenkapital. „Daher sind wir schnell, kaufen auch gern von Banken oder aus Zwangsversteigerungsverfahren, weil das oft schwierige Immobilien sind. Wir halten die Objekte langfristig“, sagt Sascha Hettrich. Der mitteldeutsche Immobilienmarkt weise keine Spezifik auf. „Wir bewegen uns in den großen Zentren, schauen aber auch nach Leipzig, Dresden und Rostock sowie auf mittelgroße Städte“, beschreibt Sascha Hettrich die laufende Ausrichtung und Positionierung des Unternehmens.

„Wir prüfen die Top-Ten-Standorte, investieren aber ebenso in kleineren Städten, wie zum Beispiel Detmold. Da geht der normale institutionelle Investor nicht hin. Dort schauen wir uns Liegenschaften in zentralen Lagen an, auch sind wir in den Großstädten in den 1B-Lagen und am Stadtrand aktiv.“

Im Astoria übernachtete, was Rang und Namen hatte

Da passte das Leipziger Hotel Astoria perfekt ins Firmenprofil. 1915 in bester Lage neben dem Hauptbahnhof eröffnet, galt es bis zu seiner Schließung 1996 als eine der schönsten und luxuriösesten Herbergen im Osten Deutschlands. Hier übernachtete von Johannes Heesters über Juri Gagarin bis Franz Beckenbauer alles, was Rang und Namen hatte.

Die Fassade des einstigen Grandhotels ist denkmalgeschützt und bleibt stehen. „Nach nur zwölf Monaten Diskussion mit den städtischen Behörden ist der Bauantrag eingereicht, die Baugenehmigung sollte spätestens im Sommer oder Spätsommer 2018 vorliegen“, sagt Sascha Hettrich „Dann wollen wir auch zügig beginnen. Wir schätzen, dass der Bau zwischen 18 und 24 Monaten dauern wird. Wenn wir im Herbst 2018 anfangen zu bauen, sind wir im Herbst 2020 fertig. Ich würde aber sicherheitshalber vom Jahreswechsel 2020 / 21 als Ziel ausgehen.“ Bestandsobjekte sind so eine Sache. Da kann der Investor immer irgendwie aufgehalten werden, erst recht bei Denkmalschutz-Objekten.

Enge Abstimmung mit dem Denkmalschutz

Hinter der Fassade des Astorias wird wahrscheinlich alles abgerissen werden müssen. Ausbaggern, trockenlegen, isolieren, abdichten – all das ist zu erledigen. Für das Hotel und die ebenfalls angedachten Apartements kommt eine neue Tiefgarage unter den Komplex. Darauf erfolgt der Hochbau. „Natürlich arbeiten wir in enger Abstimmung mit dem Denkmalschutz“, versichert der INTOWN-Geschäftsführer. Es handele sich schließlich um ein Gebäude mit einzigartigem Charakter.

Es mache durchaus Sinn, das Astoria wiederzubeleben. Der Standort sei exzellent. Geplant seien 270 Zimmer in einem Businesshotel, das auch für Touristen geeignet ist. Zum Zuge kommt wohl das Berliner Architekturbüro Wolff. Der Betreiber stand zum Zeitpunkt der Recherche für diesen Artikel jedoch noch nicht fest. „Wir sind erst in den Vorgesprächen mit den üblichen ‚Verdächtigen‘, also internationalen Hotelketten“, hält sich Sascha Hettrich bedeckt. „Für uns als Investor ist das gut, weil sie sichere Betreiber sind. Wir haben im Unternehmen eine eigene Hotel-Gruppe, die weiß, wie man solche Häuser revitalisiert. Und da holt man den künftigen Betreiber möglichst bald mit dazu.“

270 zusätzliche Zimmer auf dem Leipziger Hotelmarkt, der ohnehin nicht für kuschelige Zimmerrenditen bekannt ist? Das bedeutet Verdrängungswettbewerb. „Das ist grundsätzlich so“, meint Sascha Hettrich. „Wer zusätzliche Flächen in derartigen Lagen schafft, muss sich etwas einfallen lassen, um Nutzer und Betreiber zu binden, gleich ob es ein Hotelgebäude oder ein Bürohaus ist. Man muss also schauen, in welcher Lage man sein Hotel positioniert und welche Sterne-Kategorie man anbietet. Das ist der Wettbewerb, vier Sterne oder vier Sterne plus. Das hängt auch vom Betreiber ab, was der vorsieht und plant.“

Halles Stadtverwaltung als Mieter vorgesehen

INTOWN konnte noch ein weiteres Objekt in Mitteldeutschland an Land ziehen: das ebenfalls schon lange leerstehende Hochhaus Scheibe A in Halle-Neustadt. „Wir haben das Objekt in einer Zwangsversteigerung erworben.“ Details zu Kaufsumme (circa eine Million Euro) und Investition verrät INTOWN nicht. Nur so viel: Die Immobilie verfüge über rund 20.124 Quadratmeter Bruttogrundfläche, davon 11.500 Quadratmeter vermietbare Fläche.

Geplant ist, dass 450 Mitarbeiter der halleschen Stadtverwaltung in das Haus einziehen. 58 Prozent der danach befragten Hallenser votierten im September 2017 in einem Bürgerentscheid für die Scheibe A als Verwaltungsstandort. Die Konditionen des von Stadt und Investor angepeilten Mietvertrages sind kein Geheimnis mehr: maximal 9,90 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter und Monat, Laufzeit 30 Jahre. „Die Dinge sind aber noch nicht in trockenen Tüchern“, sagt Sascha Hettrich. „Wir sind nicht unglücklich darüber, wenn man einen Mieter dieser Bonität gewinnen kann.“

Neue Lösungen beim Brandschutz für ältere Hochhäuser

Gebäude ab 22 Metern Höhe sind nach deutschem Baurecht Hochhäuser. Spielt das bei der anstehenden, geschätzt dreijährigen Sanierung eine Rolle? „Ja, immer“, so der Investor. „Es ist teurer zu bauen beziehungsweise zu sanieren, so muss beispielsweise der Brandschutz auf eine Hochhaussituation ausgelegt sein und heutigen Anforderungen entsprechen. Gerade beim Brandschutz für ältere Hochhäuser müssen bisweilen neue Lösungen her, weil es unter Umständen durch die zwischenzeitliche Nichtnutzung wie in Halle keinen Bestandsschutz mehr gibt. Oder die Fluchtwege sind zu eng und erfüllen nicht mehr den heutigen Standard. Machbar ist das alles, aber es kostet mehr Geld. Wir kennen das. Daher werden diese Gebäude nochmal auf Herz und Nieren von uns geprüft.“

Daher schließt Sascha Hettrich auch aus, dass die Räumung zweier INTOWN-Hochhäuser in Wuppertal und in Dortmund im Vorjahr Einfluss auf die Sanierung der Objekte in Leipzig und Halle (Saale) hat: „Man muss sowohl beim Astoria als auch bei der Scheibe A in Sachen Brandschutz alles neu bauen. In Wuppertal waren unsere Mieter nach der Zwangsräumung relativ schnell wieder in ihren Wohnungen. Bei dem Fall in Dortmund sind wir sehr im Zweifel, ob die Behörde mit der Räumung richtig gehandelt hat. Rund eineinhalb Jahre vorher hat sie uns schriftlich bestätigt, dass es keine Brandschutzmängel gibt. Derzeit läuft ein Verfahren dazu. Ärgerlich für die Mieter, da sie nicht mehr in ihre Wohnungen können.“ Brandschutz ist immer ein heißes Eisen, erst recht seit dem Großbrand 2017 im Londoner Grenfell Tower mit 71 Toten.

Für notleidende Immobilien braucht Investor Zeit

Und wie erklärt sich Sascha Hettrich, dass INTOWN trotz aller Nachhaltigkeit schon mal als Heuschrecke verdächtigt wird, Kritiker an der Ernsthaftigkeit der Investments zweifeln? „Ob Sie nun INTOWN heißen, eine große Investmentgesellschaft oder ein Private-Equity-Fonds sind: Kaufen sie notleidende Immobilien, gibt es immer Leute, die zweifeln“, winkt der Geschäftsführer ab. „Alles, was wir gekauft haben, wird auch bewegt. Viele Objekte haben wir relativ schnell neu vermietet, wir bauen sie um und bereiten die Neuvermietung vor. Dafür brauchen wir Zeit“, sagt Sascha Hettrich und räumt ein: „Ich verstehe aber, wenn jemand sagt, jetzt kommt ein Family Office und kauft in Halle die Scheibe A, die seit 20 Jahren leer steht. Wie soll das denn gehen?“ Mal sehen.

 

Foto Astoria Hotel, Leipzig: Ingolf Rosendahl; Foto Scheibe A, Halle/S.: Steffen Höhne

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