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Zartes Pflänzchen Ostdeutschland

von Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfeldes Finanzmärkte und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln

von Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfeldes Finanzmärkte und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln
Von Prof. Dr. Michael Voigtländer, 15.04.2019

Große Immobilieninvestoren haben in den letzten 25 Jahren den ostdeutschen Immobilienmarkt weitestgehend gemieden. Ursächlich hierfür waren vor allem die Abwanderungen, der wenig dynamische Anpassungsprozess an die westdeutsche Ökonomie sowie die insgesamt hohen Leerstände. Lediglich Berlin, Dresden und Leipzig waren auf der Landkarte aufgrund der besseren demographischen Entwicklung vermerkt. Es wird Zeit, dieses Bild grundlegend zu überarbeiten.

Das Institut der deutschen Wirtschaft hat sich im Jahr 2018 intensiv mit dem Zusammenhang von Wohnungsmarkt und Arbeitsmarkt beschäftigt. In einer ersten Studie wurde geprüft, ob es Kreise gibt, in denen die Mieten gering und die Arbeitsnachfrage hoch ist. Theoretisch ist dies ungewöhnlich, da eine hohe Arbeitsnachfrage mit steigender Wohnungsnachfrage verbunden ist. Doch es gibt einige Kreise, die dies erfüllen, zum Beispiel im Emsland, in Südwestfalen oder aber in Thüringen. Besonders die Arbeitsmarktregion rund um Jena hat sehr gut abgeschnitten, doch auch die Arbeitsmarktregionen Magdeburg, Plauen und Riesa fielen positiv auf.

In einer zweiten Studie wurden Löhne, Mieten und Preise verglichen. Hier zeigte sich, dass gerade in vielen Kreisen in Thüringen, Sachsen und Sachsen-Anhalt die Erschwinglichkeit des Wohnraumes deutlich gestiegen ist, sprich die Löhne sind schneller gestiegen als die Mieten. In Städten wie Jena oder Suhl können sich Arbeitnehmer bei gleichem Anteil der Wohnkosten am Einkommen heute durchschnittlich über zehn Prozent Wohnfläche mehr leisten als noch 2013. In weiten Teilen Bayerns hingegen ist die Erschwinglichkeit gesunken. Hinzu kommt, dass in vielen ostdeutschen Regionen in den letzten Jahren – gemessen am Beschäftigungsaufbau – relativ wenig gebaut wurde. Schließlich scheint die starke Abwanderung gebremst zu sein.

All dies spricht dafür, dass die Mieten und damit die Preise in Ostdeutschland künftig schneller steigen. Für Investoren bieten sich damit Chancen, auch abseits der Großstädte Leipzig und Dresden in Immobilien zu investieren. Gerade Jena, genau wie Halle an der Saale, Erfurt oder Magdeburg bieten Chancen. Neben den Städten selbst bieten solche Gemeinden Chancen, die über eine gute ÖPNV-Anbindung an die Großstädte verfügen und selbst eine gute Infrastruktur vorweisen können. Vor allem die Qualität der Schulen, die Verfügbarkeit von Einzelhandel und Freizeitmöglichkeiten sowie der Anschluss an schnelles Internet entscheiden heute über Wohnortansiedlungen. Aufgrund der durchschnittlich guten Finanzausstattung vieler Kommunen – jedenfalls im Vergleich zu Kommunen in Nordrhein-Westfalen oder etwa Rheinland- Pfalz – besteht die Möglichkeit, den Bürgern ein präferenzgerechtes Angebot zu machen.

Es scheint so, als hätten weite Teile Ostdeutschlands die Trendwende geschafft. Allerdings ist dies ein zartes Pflänzchen, noch gibt es keinen nachhaltigen Aufschwung. Für die Gemeinden stellt sich damit eine besondere Herausforderung. Zum einen müssen sie die Attraktivität vor Ort weiter steigern und potenziellen Zuwanderern ein attraktives Wohnangebot unterbreiten. Auf der anderen Seite können üppige Neubausiedlungen auf der grünen Wiese schnell überdimensioniert werden, wenn der erwartete weitere Aufschwung ausbleibt oder es aufgrund konjunktureller Schocks sogar einen Arbeitsplatzabbau gibt. Daher sind gerade die Umlandgemeinden gefordert, zunächst die Innenentwicklung voranzutreiben und erst dann, wenn die Potenziale weitgehend ausgeschöpft sind, die Außenentwicklung behutsam anzugehen.

Investoren bieten sich dementsprechend Chancen, aber auch Risiken. Es ist nicht ausgeschlossen, dass sich gerade Thüringen und Sachsen langfristig ähnlich erfolgreich entwickeln wie Baden-Württemberg und Bayern, sofern die richtigen Weichenstellungen getroffen werden. Noch ist die Entwicklung am Anfang, doch gerade dies macht den Markt so attraktiv für all diejenigen, die die Städte und Umlandgemeinden genauer kennen.

 

Foto: © IW Köln

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