Marcus Eilers, Fondsmanager des M&G European Living Property Fund, spricht über Kapital im Markt, den Ankauf einer Seniorenwohnanlage für 82,5 Millionen Euro in Erftstadt und über Miethäuser als neue Investmentmöglichkeit.
„Es fließt neues Kapital in den Markt“: Marcus Eilers von M&G Real Estate zeigt sich optimistisch. In den letzten beiden Quartalen sei die Nachfrage gestiegen. „Spezialfonds werden wieder einsammeln und können dann schneller das Geld ausgeben, da gerade zu einem günstigen Durchschnitt eingekauft werden kann.“ Marcus Eilers ist Fondsmanager des M&G European Living Property Funds, der mit 178 Millionen eines internen Vehikels und 400 Millionen eines holländischen Investors vor zweieinhalb Jahren startete.
Paneuropäisches Living könnte darüberstehen. Alles mit Betten außer Hotel und Pflege: So fasst Marcus Eilers das Portfolio zusammen. Erst Anfang Mai hatte er einen weiteren Ankauf vermelden können: eine Seniorenwohnanlage für 82,5 Millionen Euro. In Erftstadt. „Wir mussten uns selbst ein Stück weit davon überzeugen, aber es läuft sehr gut“, so Marcus Eilers. Die Anlage mit 163 Apartments ist an die Schönes Leben Gruppe vermietet, einem führenden Betreiber im Bereich hochwertiger Seniorenimmobilien. Das Objekt erfüllt hohe Nachhaltigkeitsstandards und richtet sich an eine breite Zielgruppe, insbesondere an Senioren aus der Region Köln, Düsseldorf und Bonn.
Für Marcus Eilers sehr wichtig: Bereits vor Abschluss der Transaktion lag die Belegung bei über 80 Prozent, inzwischen liegt sie bei rund 92 Prozent. Die Wirtschaftlichkeit des Betriebes sei bereits ab einer Auslastung von 75 Prozent gesichert. Viele Bewohner kommen aus dem mittleren Bildungsbürgertum, darunter auch ehemalige Eigentümer. Der Preispunkt der Wohnungen liegt deutlich unter dem vergleichbarer innerstädtischer Angebote, was wiederum zu einer starken Nachfrage beiträgt. Nach den Betreiberinsolvenzen in den vergangenen Monaten wurde auch hier genau hingeschaut. „Das Geschäftsmodell erinnert eher an einen Hotelbetrieb. Neben klassischen Wohneinheiten gibt es zahlreiche Zusatzangebote, etwa ein Restaurant, Friseur, Sport- und Kursangeboten – auch für externe Gäste aus dem Umland.“
Erftstadt punktet also als Standort mit einem breiten Einzugsgebiet und bezahlbaren Preisen. Für M&G sind neben Großstädten auch Standorte im Umland mit guter Erreichbarkeit und stabilem Nachfragepotenzial attraktiv. In Deutschland konzentriert sich der Fonds neben den Metropolen auch auf etwa 20 bis 30 gut entwickelte Zweitmärkte. „In Portugal ist das anders, da gibt es nur Porto und Lissabon“, so Marcus Eilers. Apropos Ausland: „Natürlich schauen auch wir jeden Tag nach Amerika, da gibt es immer etwas neues“, sagt Marcus Eilers. „Als langfristig aufgestellte Fonds mit Laufzeiten von über zehn Jahren können wir aber nicht jeden Tag unsere Meinung ändern, sondern denken strategisch. Positiv ist an der Entwicklung, dass Investorengruppen, die zuletzt in den US-Markt blickten, nun vermehrt in Europa schauen und so frisches Core-Kapital einbringen.“
Miet-Reihenhäuser als strategisches Zukunftsfeld – noch keine aktive Akquise
Miet-Reihenhäuser und Einfamilienwohnen zur Miete rücken laut Marcus Eilers als neues Produkt zunehmend in den strategischen Fokus institutioneller Investoren. Zwar befindet sich derzeit noch kein konkretes Projekt in der M&G-Akquise, doch das Segment gilt als vielversprechend. Hintergrund sind unter anderem Investmentchancen in Irland und England und in Kontinentaleuropa, hier vor allem Dänemark und die Niederlande. „Dort sind wir in diesem Segment schon viel weiter, in Deutschland gibt es noch kein breites Angebot“, so Marcus Eilers. Aus Risiko- und Bewirtschaftungssicht seien solche Wohnformen besonders interessant: Die Mieter identifizieren sich stärker mit der Immobilie, verhalten sich wie Eigentümer, übernehmen mehr Verantwortung und bleiben länger – was zu geringerer Fluktuation und gesicherten Einnahmen führt.