Beim Branchentreffen SO!APART in Leipzig zeigte sich die Serviced-Apartment-Welt so nüchtern, reflektiert und zugleich richtungsweisend wie lange nicht. Betreiber, Banken und Investoren diskutierten Kostendruck, Konsolidierung und Standortstrategien. Die Stimmung ist differenziert, aber der Blick nach vorn wird wieder klarer.
Die Serviced-Apartment-Branche erlebt eine Phase der Selbstverortung. Preissensiblere Kunden, steigende Kosten und die Nachwirkungen einer zu starken Fokussierung auf Shortstay prägen das Bild vieler Betreiber. Anett Gregorius, Veranstalterin der SO!APART und Gründerin von Apartmentservice, formulierte es so: Die vergangenen Jahre hätten vielfach gezeigt, wie schnell Margen unter Druck geraten können und wie sehr das Segment lernen musste, mit Kostensprüngen umzugehen.
Die Konsolidierung gewinnt an Geschwindigkeit. Andrea Bastel, Managing Director bei SMARTments, nannte den Status quo einen Reality-Check. Ihre zentrale Frage lautete, wie erwachsen das Segment inzwischen geworden ist. Denn trotz des Wachstums bleibt die Nutzungsklasse im Vergleich zu anderen noch klein, wie es auch Henrik von Bothmer, Head of Operated Living von Union Investment, einordnete: „Gleichzeitig kennt heute nahezu jeder Investor die Produktlogik.“ Für Holger Kuball, Head of Residential and Hotel Real Estate bei der Deutschen Kreditbank AG, befindet sich das Segment in einer Art Pubertät. Es brauche nach seiner Einschätzung eine klare, manchmal auch strenge Hand, um langfristig stabile Strukturen aufzubauen. Die Betreiberlandschaft sei weiterhin heterogen, die Nähe zu Hotels wachse, und die frühere Goldgräberstimmung sei deutlich abgeflaut.
In der Diskussion betonte Henrik von Bothmer, dass die Erzählung der Branche nicht zu negativ ausfallen dürfe. Obwohl die Situation angespannt sei, sei es kontraproduktiv, sich kleinzureden. Henrik von Bothmer kritisierte sogar, dass von Dauerkrise gesprochen werde. Er betonte, dass ohne den anhaltenden Marktdruck die Auslastung vieler Häuser deutlich schwächer wäre. Für 2026 rechnet er mit positiven Impulsen und plädierte für eine aktivere Haltung. Die großen Fragezeichen blieben jedoch Baukosten und die Seitwärtsbewegung der Zinsen.
Claudia Sunderkamp von der HOTOUR Hotel Consulting GmbH stellte dagegen fest, dass das Segment in vielen Bereichen angekommen sei. Die häufige Investorenmeinung, Serviced Apartments seien zu fragmentiert, teilte sie nur bedingt. Auch die Hotelbranche sei kleinteilig, dennoch funktioniere sie. Erklärungsbedarf gebe es vor allem noch bei Gutachtern und Bewertungsstellen. Marc Reinhardt von der BayernLB beschrieb Serviced Apartments als Subassetklasse in einer Findungsphase. Seine Bank beobachte die Entwicklung intensiv und sei finanzierend unterwegs, allerdings sehr selektiv. Das sei in einer volatilen Marktphase unvermeidlich, zumal Finanzierungen oft über mehrere Jahrzehnte laufen und viele Betreiber noch keine vergleichbare Historie vorweisen können.
Auch Betreiber gewährten Einblicke in ihre Perspektiven. Hannibal DuMont Schütte von STAYERY berichtete, dass die Märkte insgesamt deutlich über dem Vorjahr liegen. „Unsere Margen sind sexy“, fasste er zusammen. Berlin hat an Stärke 2025 verloren, was Hannibal DuMont Schütte auf die wegfallenden begleitenden Effekte der Europameisterschaft zurückführt. Der Kostendruck sei spürbar, aber nicht existenziell. Energiekosten bewegten sich auf dem Niveau von 2024.
Matteo Ghedini von Brera stellte die zunehmende Marktkonsolidierung in den Mittelpunkt. Neubau bleibe schwierig, daher konzentriere er sich mit seinem Unternehmen stärker auf Kooperationen mit kleineren Anbietern. Diese hätten weder die Masse noch die Geschwindigkeit, um sich an neue Anforderungen wie Digitalisierung und steigende Kosten anzupassen. Für den Verkauf sei die Zusammenarbeit mit einem deutschlandweit vernetzten Betreiber ebenfalls vorteilhaft. Insgesamt seien kleinere Häuser für Kooperationen heute offener als noch vor zwei Jahren. Skaleneffekte gewännen an Bedeutung.
Enis Bayik von Home & Co erläuterte das hybride Modell in Bonn mit Studierendenwohnen und klassischer Kurzzeitvermietung. Das Unternehmen revitalisierte ein ehemals leerstehendes Hotel am Kaiserplatz. In unmittelbarer Nähe zur Universität Bonn entstanden insgesamt 163 Einheiten, darunter 116 möblierte Apartments mit jeweils 22 bis 30 Quadratmetern für Studierende sowie 47 Aparthotel-Einheiten für temporäre Gäste. Ergänzt wird das Angebot durch Coworking-Flächen, Lounge, Fitnessstudio, begrünten Innenhof und Waschsalon. Die Erdgeschossflächen sind an eine Restaurantkette und eine Bank vermietet. Durchschnittliche Aufenthaltszeiten von zwei Monaten im gewerblichen Bereich und bis zu zwei Jahren bei Studierenden zeigen, wie flexibel das Konzept genutzt wird. Das Angebot funktioniert ohne Rezeption, mit Hausmeister und ohne F & B. Die Kombination aus schlankem Service und deutlichen Kostenvorteilen führt zu guten Bewertungen. Die Tagesmieten und Pauschalpreise verdeutlichen eine klare Trennlinie zwischen den Nutzungsformen.
SO!APART Awards verliehen
Bei den SO!APART Awards 2025 in Leipzig standen Konzepte im Mittelpunkt, die trotz eines schwierigen Marktumfelds mit klaren Ideen, funktionierenden Angeboten und nachvollziehbaren Weiterentwicklungen überzeugten. Besonders deutlich zeigte sich die Stärke des Standorts Frankfurt, der mehrere Auszeichnungen erhielt. Die Jury betonte vor allem Innovationskraft, stimmige Konzepte, gelungene Markenentwicklungen und nachvollziehbare Nachhaltigkeitsansätze. Zudem wurde ein Branchenakteur für seine langjährige Prägung des Segments gewürdigt.
Aus den Entscheidungen der Jury:
A by Adina Vienna Danube (Wien)
• überzeugte als stärkster Newcomer mit einem klaren, neuen Markenansatz
Rioca Frankfurt Posto 7 (Frankfurt)
• setzte sich bei den großen Aparthotels durch, unter anderem wegen seines konsistenten Konzeptes
Stay Kooook Leipzig City (Leipzig)
• gewann als bestes größeres Apartmenthaus, weil die Mischung aus Apartmenttypen und Gemeinschaftsflächen funktionierte
Maseven Frankfurt (Frankfurt)
• wurde als nachhaltigste Einreichung ausgezeichnet, da das Gesamtkonzept am stimmigsten war
i Live Campus Living Frankfurt (Frankfurt)
• erhielt den Preis als bestes Living-Apartmenthaus und zusätzlich den Publikumspreis, Jury hob die Größe, Stringenz und Innovationskraft des Projekts hervor
Amos Engelhardt
• erhielt den Special Award für seinen langfristigen Einfluss auf Microliving- und Serviced-Apartment-Konzepte.