Diese Rolle spielt Energieeffizienz beim Wohnungskauf

Diese Rolle spielt Energieeffizienz beim Wohnungskauf

Diese Rolle spielt Energieeffizienz beim Wohnungskauf
Bis 2033 werden voraussichtlich alle Ge­bäu­de min­des­tens die En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se D aus­wei­sen müs­sen. Copyright: ronstik auf Shutterstock

Ge­stie­ge­ne En­er­gie­prei­se rü­cken die en­er­ge­ti­sche Ef­fi­zi­enz beim Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung stär­ker in den Fo­kus. Zu­dem sind EU-Ge­set­ze zu Min­dest­stan­dards für die En­er­gie­ef­fi­zi­enz von Wohn­ge­bäu­den in Be­ar­bei­tung. Es zeich­net sich ab, dass ab 2033 al­le Ge­bäu­de min­des­tens die En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se D aus­wei­sen müs­sen. Im­mo­bi­li­en mit En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se E, F, G oder H müs­sen so­mit bald en­er­ge­tisch sa­niert wer­den. Dies al­les soll­ten In­ter­es­senten bei der Aus­wahl ei­ner Woh­nung ein­be­zie­hen.

Einladung zum Dresdner Immobilientag

Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) hat die Im­mo­bi­li­en­an­ge­bo­te in den 400 Land­krei­sen und kreis­frei­en Städ­ten Deutsch­lands un­ter­sucht und gibt im Post­bank Woh­nat­las 2023 ei­nen Über­blick über die re­gio­na­len Preis­ab­stu­fun­gen zwi­schen den un­ter­such­ten Ka­te­go­ri­en von En­er­gie­ef­fi­zi­enz. In et­wa je­der drit­ten der 2022 un­ter An­ga­be der En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se an­ge­bo­te­nen Ei­gen­tums­woh­nun­gen be­steht laut Richt­li­ni­en­ent­wurf kei­ne Sa­nie­rungs­pflicht bis 2033. Al­ler­dings zah­len Käu­fer zu­meist ei­nen Auf­preis für die­sen en­er­gie­ef­fi­zi­en­ten Wohn­raum.

Energetisch effiziente Eigentumswohnungen liegen vor allem in Süd- und Ostdeutschland

Der An­teil der an­ge­bo­te­nen Ei­gen­tums­woh­nun­gen mit ei­ner künf­ti­gen Sa­nie­rungs­ver­pflich­tung (En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se zwi­schen E und H) ist in Deutsch­land nicht gleich ver­teilt. In 72 Re­gio­nen sind nach EU-Plä­nen drei von vier an­ge­bo­te­nen Woh­nun­gen bis 2033 von der Sa­nie­rungs­pflicht be­trof­fen. Un­ter die­se Ge­bie­te mit oft äl­te­rem Ge­bäu­de­be­stand fal­len 13 Groß­städ­te, zehn Mit­tel­städ­te so­wie 49 Land­krei­se. Den ge­rings­ten An­teil an an­ge­bo­te­nen Woh­nun­gen mit ho­hem en­er­ge­ti­schem Stan­dard hat mit 7,3 Pro­zent die kreis­freie Stadt Pir­ma­sens. Da­nach fol­gen die Land­krei­se Lüchow-Dan­nen­berg (Nie­der­sach­sen), Rhein-Huns­rück-Kreis (Rhein­land-Pfalz), Vo­gels­berg­kreis (Hes­sen) und Sten­dal (Sach­sen-An­halt). Un­ter den Groß­städ­ten sind et­wa Wup­per­tal und Gel­sen­kir­chen (Nord­rhein-West­fa­len) so­wie Heil­bronn (Ba­den-Würt­tem­berg) be­trof­fen.

In 51 Re­gio­nen ist der An­teil an Ei­gen­tums­woh­nun­gen mit nicht sa­nie­rungs­pflich­ti­gen Ef­fi­zi­enz­klas­sen am An­ge­bot da­ge­gen hoch: Hier ha­ben zwi­schen 40 und 50 Pro­zent der an­ge­bo­te­nen Ei­gen­tums­woh­nun­gen ei­nen re­la­tiv ho­hen en­er­ge­ti­schen Stan­dard. Geo­gra­fisch lie­gen die­se en­er­ge­tisch ef­fi­zi­en­ten An­ge­bo­te vor al­lem in ost­deut­schen Bun­des­län­dern und im süd­deut­schen Raum.

In Suhl, Dessau und Gera werden anteilig besonders viele energie­effiziente Wohnungen angeboten

In vier Mit­tel­städ­ten und fünf Land­krei­sen ist das en­er­gie­ef­fi­zi­en­te An­ge­bot noch grö­ßer, hier weist min­des­tens je­de zwei­te Woh­nung die Ef­fi­zi­enz­klas­se D oder hö­her aus. Im Land­kreis Ebers­berg in Bay­ern liegt die Quo­te mit 49,7 Pro­zent nur knapp dar­un­ter. Die Top-10-Re­gio­nen mit nicht sa­nie­rungs­be­dürf­ti­gen En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­sen lie­gen aus­schlie­ß­lich in Bay­ern und in ost­deut­schen Bun­des­län­dern. Un­ter an­de­rem liegt das an dem ho­hen Be­stand an in­zwi­schen en­er­ge­tisch her­vor­ra­gend sa­nier­ten Plat­ten­bau­ten in vie­len Städ­ten im Os­ten so­wie ei­nem hö­he­ren An­teil an neue­ren Ge­bäu­den.

Ganz oben auf der Lis­te steht die Stadt Suhl in Thü­rin­gen, in der 2022 mehr als 60 Pro­zent der an­ge­bo­te­nen Woh­nun­gen ei­ne ho­he En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se von min­des­tens D aus­wie­sen. Über 50 Pro­zent liegt auch der An­teil in der Stadt Des­sau-Ro­ßlau (Sach­sen-An­halt), Ge­ra (Thü­rin­gen) und dem Land­kreis Roth (Bay­ern).

Ein Blick auf die deut­schen Groß­städ­te mit mehr als 100.000 Ein­woh­nern zeigt, dass die Spit­zen­rei­ter mit dem höchs­ten An­teil an en­er­gie­ef­fi­zi­en­ten Woh­nun­gen in Meck­len­burg-Vor­pom­mern und Bay­ern lie­gen. In Ros­tock ha­ben 46,9 Pro­zent der an­ge­bo­te­nen Ei­gen­tums­woh­nun­gen ei­ne En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se von D oder bes­ser, in Er­lan­gen noch 46,2 Pro­zent. In den Top 10 der Groß­städ­te fin­den sich aber auch Or­te in an­de­ren Bun­des­län­dern wie Rhein­land-Pfalz, Hes­sen oder Nie­der­sach­sen.

„Die Vor­tei­le en­er­gie­ef­fi­zi­en­ter Ge­bäu­de lie­gen auf der Hand – Ei­gen­tü­mer spa­ren Heiz­kos­ten, müs­sen in na­her Zu­kunft nicht mehr zwin­gend sa­nie­ren und kön­nen mit ei­nem an­hal­tend ho­hen Wert ih­rer Im­mo­bi­lie rech­nen. 

Preis­auf­schlä­ge für En­er­gie­ef­fi­zi­enz in den Big 7

Durch­schnitt­lich je­de drit­te an­ge­bo­te­ne Ei­gen­tums­woh­nung (33,6 Pro­zent) in den sie­ben grö­ß­ten Me­tro­po­len Deutsch­lands weist ei­ne nicht sa­nie­rungs­pflich­ti­ge Ef­fi­zi­enz­klas­se aus. Den grö­ß­ten An­teil von Woh­nun­gen mit Ef­fi­zi­enz­klas­se D und bes­ser bie­ten Mün­chen und Ber­lin, den ge­rings­ten Pro­zent­satz hat Stutt­gart. Doch ob­wohl die Schwa­ben­me­tro­po­le im Schnitt ver­hält­nis­mä­ßig we­ni­ge en­er­gie­ef­fi­zi­en­te Ei­gen­tums­woh­nun­gen be­reit­hält, fällt der Preis­auf­schlag für die­se nicht sa­nie­rungs­pflich­ti­gen Im­mo­bi­li­en mit ge­ra­de ein­mal durch­schnitt­lich 645 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter am ge­rings­ten un­ter den sie­ben grö­ß­ten Städ­ten aus.

In Frank­furt am Main be­trägt die Preis­dif­fe­renz zwi­schen An­ge­bo­ten mit und oh­ne Sa­nie­rungs­pflicht bis 2033 da­ge­gen durch­schnitt­lich be­acht­li­che 1.510 Eu­ro. In der Main­me­tro­po­le kos­te­te ei­ne Woh­nung mit dem schlech­te­ren En­er­gie­stan­dard der En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­sen E, F, G oder H durch­schnitt­lich 6.124 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter, Woh­nun­gen mit hö­he­rem En­er­gie­stan­dard der En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­sen A+, A, B, C und D da­ge­gen 7.633 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter.

Ins­ge­samt zah­len Käu­fer von Ei­gen­tums­woh­nun­gen in den Big 7 im­mer ei­nen Auf­schlag für ei­nen bes­se­ren en­er­ge­ti­schen Stan­dard. Die zweit­höchs­te Preis­dif­fe­renz zwi­schen An­ge­bo­ten mit und oh­ne Sa­nie­rungs­pflicht bis 2033 be­steht in Ham­burg. In der Han­se­stadt zah­len Im­mo­bi­li­en­käu­fer durch­schnitt­lich 1.392 Eu­ro mehr für laut Ge­set­zes­ent­wurf bis 2033 nicht sa­nie­rungs­pflich­ti­ge Ei­gen­tums­woh­nun­gen. Dicht ge­folgt von Mün­chen mit ei­nem Mehr­preis von 1.385 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter für en­er­ge­ti­sche Ef­fi­zi­enz.

Das kos­tet En­er­gie­ef­fi­zi­enz jen­seits der gro­ßen Me­tro­po­len

In ins­ge­samt 66 Re­gio­nen wer­den Auf­schlä­ge von mehr als 800 Eu­ro je Qua­drat­me­ter auf­ge­ru­fen, für Woh­nun­gen, die bis 2033 nicht ver­pflich­tend en­er­ge­tisch sa­niert wer­den müs­sen. Dar­un­ter fal­len 28 Re­gio­nen mit mehr als 1.000 Eu­ro Mehr­preis. Ne­ben vier Me­tro­po­len aus den ge­nann­ten Big 7 fal­len dar­un­ter auch die Groß­städ­te Bre­mer­ha­ven, Of­fen­bach am Main, Ol­den­burg, Er­lan­gen und Trier. Bei­spiels­wei­se wer­den in der rhein­land-pfäl­zi­schen Stadt Trier im Schnitt 4.167 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter für ei­ne nicht sa­nie­rungs­pflich­ti­ge Ei­gen­tums­woh­nung ver­langt, 1.005 Eu­ro mehr als für ei­ne Im­mo­bi­lie mit ei­ner schlech­te­ren En­er­gie­ef­fi­zi­enz. In Bre­mer­ha­ven be­trägt der Auf­preis 1.129 Eu­ro und ist da­mit hö­her als in der Haupt­stadt Ber­lin.

Zu den teu­ren Ge­gen­den für Kauf­in­ter­es­senten, die auf En­er­gie­ef­fi­zi­enz Wert le­gen, ge­hö­ren auch vie­le Land­krei­se – vor al­lem im Nor­den und Sü­den Deutsch­lands. Den höchs­ten Auf­preis von 2.349 Eu­ro zah­len Käu­fer im Land­kreis Mies­bach (Bay­ern), dicht ge­folgt von Schles­wig-Flens­burg (Schles­wig-Hol­stein) mit rund 2.000 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter. Ein hö­he­rer Auf­schlag als in Frank­furt am Main wird im nie­der­säch­si­schen Land­kreis We­ser­marsch so­wie im baye­ri­schen Land­kreis Gar­misch-Par­ten­kir­chen für Woh­nun­gen mit min­des­tens En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se D fäl­lig. Im baye­ri­schen Land­kreis Starn­berg liegt der Auf­schlag mit knapp 1.500 Eu­ro über dem von Ham­burg und Mün­chen. In den Top 10 der höchs­ten Auf­prei­se be­fin­den sich zu­sätz­lich der nah an Ber­lin ge­le­ge­ne Land­kreis Pots­dam-Mit­tel­mark (Bran­den­burg) und die Fe­ri­en­re­gi­on Vor­pom­mern-Greifs­wald (Meck­len­burg-Vor­pom­mern).

In 157 Re­gio­nen be­trägt der Preis­auf­schlag für en­er­ge­tisch ef­fi­zi­en­te Woh­nun­gen we­ni­ger als 500 Eu­ro je Qua­drat­me­ter, in 109 Re­gio­nen so­gar we­ni­ger als 400 Eu­ro. Vie­le da­von lie­gen in Ba­den-Würt­tem­berg, Nord­rhein-West­fa­len und Sach­sen so­wie im süd­öst­li­chen Nie­der­sach­sen und nörd­li­chen Tei­len Bran­den­burgs. Nur 23 Eu­ro mehr pro Qua­drat­me­ter müs­sen Käu­fer in der Stadt Des­sau-Ro­ßlau (Sach­sen-An­halt) für mehr En­er­gie­ef­fi­zi­enz in­ves­tie­ren, im Land­kreis Ha­vel­land (Bran­den­burg) sind es 27 Eu­ro, in der Stadt Leip­zig 43 Eu­ro und im Land­kreis Nord­sach­sen (Sach­sen) 44 Eu­ro. Auch die von Alt­bau­ten ge­präg­ten ost­deut­schen Städ­te Pots­dam, Ge­ra und Dres­den ge­hö­ren zu den Re­gio­nen mit ver­gleichs­wei­se güns­ti­gen en­er­gie­ef­fi­zi­en­ten Ei­gen­tums­woh­nun­gen. Im Durch­schnitt über al­le Land­krei­se ei­nes Bun­des­lan­des be­ste­hen die höchs­ten Dif­fe­ren­zen in Schles­wig-Hol­stein (819 Eu­ro), die nied­rigs­ten in Sach­sen (123 Eu­ro).

Wo En­er­gie­ef­fi­zi­enz we­ni­ger kos­tet

In zwölf Re­gio­nen kos­ten Ei­gen­tums­woh­nun­gen mit Ef­fi­zi­enz­klas­sen D und bes­ser im Durch­schnitt we­ni­ger als Woh­nun­gen, für die vor­aus­sicht­lich ei­ne Sa­nie­rungs­pflicht be­steht. Das liegt vor al­lem an der La­ge. In vie­len Alt­städ­ten gibt es kaum Neu­bau­ten und die en­er­gie­ef­fi­zi­en­ten Ge­bäu­de ste­hen in we­ni­ger at­trak­ti­ven Au­ßen­be­zir­ken. Die grö­ß­te Preis­dif­fe­renz weist die kreis­freie Stadt Ros­tock (Meck­len­burg-Vor­pom­mern) auf. Für Ei­gen­tums­woh­nun­gen in Ge­bäu­den mit Ef­fi­zi­enz­klas­sen schlech­ter als D zah­len Käu­fer im Schnitt 792,13 Eu­ro mehr pro Qua­drat­me­ter als für en­er­gie­ef­fi­zi­en­te­re Woh­nun­gen. Fast ge­nau­so groß ist der Auf­preis im an­gren­zen­den Land­kreis Ros­tock. In Hei­del­berg wer­den nicht en­er­gie­ef­fi­zi­en­te Woh­nun­gen mit ei­nem Preis­plus von 327 Eu­ro je Quadratmeter an­ge­bo­ten.

„In ei­ni­gen Fäl­len kann sich der Auf­preis für Ei­gen­tums­woh­nun­gen in we­ni­ger en­er­gie­ef­fi­zi­en­ten Ge­bäu­den loh­nen, wenn die La­ge der Im­mo­bi­lie dies recht­fer­tigt. Ha­ben Käu­fer die en­er­ge­ti­sche Sa­nie­rung be­reits ein­ge­plant, kann die Traum­woh­nung in zen­tra­ler Alt­stadt­la­ge die ent­schei­den­den Vor­tei­le brin­gen und ih­ren Wert auch künf­tig hal­ten oder so­gar stei­gern“, er­läu­tert Ma­nu­el Beer­mann, ver­ant­wort­lich für das Im­mo­bi­li­en­ge­schäft der Post­bank.

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