Der Berliner Mietspiegel 2026 macht deutlich, wie stark sich der Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren auseinanderentwickelt hat. Zwischen älteren Bestandswohnungen und neu errichteten Wohnungen liegen inzwischen Mietunterschiede von mehr als 17 Euro pro Quadratmeter. Die Immobilienbranche reagiert auf das Dokument.
Während einzelne Bestandssegmente weiterhin Nettokaltmieten von deutlich unter sechs Euro pro Quadratmeter aufweisen, werden bei jüngeren Neubauten in guten Lagen Mittelwerte von mehr als 22 Euro pro Quadratmeter erreicht. Grundlage des Mietspiegels sind nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Er bildet das Mietniveau zum Stichtag 1. September 2025 ab. Berücksichtigt wurden Mieten, die in den vergangenen sechs Jahren neu vereinbart oder verändert wurden.
Die höchsten Werte finden sich erwartungsgemäß bei jüngeren Neubauten. Für Wohnungen mit einer Bezugsfertigkeit zwischen 2020 und 2024 in guter Wohnlage und einer Größe von unter 60 Quadratmetern weist der Mietspiegel einen Mittelwert von 22,59 Euro pro Quadratmeter aus. Die obere Spanne reicht bis 27,84 Euro pro Quadratmeter. Auch Wohnungen derselben Baualtersklasse mit 60 bis 85 Quadratmetern Wohnfläche erreichen noch einen Mittelwert von 19,54 Euro pro Quadratmeter. In mittleren Wohnlagen liegen die Werte nur geringfügig niedriger. Neubauten der Jahre 2020 bis 2024 erreichen hier je nach Wohnungsgröße Mittelwerte zwischen 15,15 und 19,92 Euro pro Quadratmeter. Die höchsten Werte werden bei Wohnungen zwischen 50 und 65 Quadratmetern ausgewiesen.
Deutlich niedriger fallen die Werte bei älteren Beständen aus. Besonders günstig bleiben die zwischen 1973 und 1990 in Ost-Berlin errichteten Wohnungsbestände. In einfacher Wohnlage liegt der Mittelwert bei Wohnungen ab 100 Quadratmetern bei lediglich 5,60 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen zwischen 60 und 100 Quadratmetern erreichen 5,77 Euro pro Quadratmeter. Auch in mittleren und guten Wohnlagen bewegen sich diese Bestände weiterhin auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Für Wohnungen ab 60 Quadratmetern in mittlerer Wohnlage weist der Mietspiegel einen Mittelwert von 5,89 Euro pro Quadratmeter aus. In guter Wohnlage liegt der entsprechende Wert bei 6,18 Euro pro Quadratmeter.
Bemerkenswert ist zudem die Entwicklung innerhalb der jüngeren Baujahre. Während Wohnungen aus den Jahren 1991 bis 2001 in guter Wohnlage je nach Größe Mittelwerte zwischen 10,34 und 12,90 Euro pro Quadratmeter erreichen, steigen die Werte bei den Baujahren 2016 bis 2019 bereits auf bis zu 18,94 Euro pro Quadratmeter. Für Wohnungen der Baujahre 2010 bis 2015 werden in guter Wohnlage Mittelwerte zwischen 13,69 und 15,37 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen. Auch bei den Berliner Altbauten zeigen sich deutliche Unterschiede. Wohnungen aus der Zeit vor 1918 erreichen in mittleren Wohnlagen Mittelwerte von bis zu 11,06 Euro pro Quadratmeter bei kleineren Wohnflächen. In guten Wohnlagen werden für dieselbe Baualtersklasse Mittelwerte von bis zu 11,75 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen. Gleichzeitig reicht die Spanne je nach Größe und Lage teilweise von unter sieben bis über 16 Euro pro Quadratmeter. Mit dem Mietspiegel 2026 wurden zugleich die Berliner Wohnlagen neu bewertet. Nach der aktualisierten Einstufung entfallen 29,4 Prozent der Adressen auf einfache Wohnlagen, 49,9 Prozent auf mittlere Wohnlagen und 20,7 Prozent auf gute Wohnlagen. Die Einordnung basiert auf dem bereits in früheren Mietspiegeln angewandten wissenschaftlichen Verfahren und dient als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der Mietspiegel dokumentiert insgesamt weniger ein einheitliches Berliner Mietniveau als vielmehr die zunehmende Differenzierung des Marktes nach Baualter, Lage und Wohnungsgröße. Zwischen dem niedrigsten ausgewiesenen Mittelwert von 5,60 Euro pro Quadratmeter und dem höchsten Wert von 22,59 Euro pro Quadratmeter liegen mehr als 300 Prozent. Die Spannweite innerhalb des Berliner Wohnungsbestandes fällt damit größer aus als vielfach in der öffentlichen Debatte wahrgenommen wird.
Senat sieht in Mietspiegel „wichtiges Signal“
Christian Gaebler, Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, bezeichnete den Berliner Mietspiegel als ein zentrales Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dessen Bedeutung habe in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugenommen. Nach Einschätzung des Senators komme dem Mietspiegel nicht nur eine befriedende Funktion zwischen Mietern und Vermietern zu. Er bilde darüber hinaus die Grundlage für verschiedene wohnungspolitische Maßnahmen des Berliner Senats, darunter auch das Vorgehen gegen Mietpreisüberhöhungen. Zudem begrüßte der Politiker, dass der Berliner Mietspiegel 2026 erneut als qualifizierter Mietspiegel vorliegt und von allen Mitgliedern der Arbeitsgruppe Mietspiegel anerkannt wurde. Dies sei „ein wichtiges Signal für den Berliner Mietermarkt“ und schaffe Sicherheit auf dem weiterhin angespannten Wohnungsmarkt.
BFW fordert bessere Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau
Der BFW Landesverband Berlin/Brandenburg, der in der Arbeitsgruppe Mietspiegel an der Erstellung beteiligt war, bewertet den Mietspiegel grundsätzlich positiv. Der Verband verweist auf die wissenschaftliche Methodik und die Bedeutung eines anerkannten Orientierungsrahmens für Mieter und Vermieter. Gleichzeitig sieht der BFW in den aktuellen Zahlen Hinweise darauf, wie stark regulatorische Eingriffe inzwischen auf den Berliner Wohnungsmarkt wirken. „Wir schätzen und unterstützen die fundierte Methodik des neuen Mietspiegels, an dem wir verlässlich mitgearbeitet haben. Allerdings müssen wir der Wahrheit ins Auge blicken: Ein echtes Abbild freier Marktmieten kann dieses Instrument durch die anhaltende und stetig verschärfte Mietenregulierung gar nicht mehr sein“, erklärt Michael Kranz, Vorsitzender des BFW Landesverband Berlin/Brandenburg. Nach Einschätzung des Verbandes zeigten die Daten zugleich, dass die vielfach diskutierten Neuvermietungsmieten weniger stark gestiegen seien als häufig dargestellt werde. Gegenüber dem Mietspiegel 2024 hätten die Neuvertragsmieten lediglich um 5,1 Prozent zugelegt. Inflationsbereinigt entspreche dies nach Berechnungen des BFW einem jährlichen Anstieg von rund 0,3 Prozent. Der Verband sieht darin einen Beleg dafür, dass sich die Wohnungsunternehmen weitgehend an die Vorgaben der Mietpreisbremse halten. Kritisch äußert sich der BFW hingegen zur fortschreitenden Regulierung des Wohnungsmarktes. Die Mietpreisbremse lehne man weiterhin ab, da sie Investitionen in Neubau und Bestand erschwere. Auch die Diskussion um ein Mietenkataster bewertet der Verband skeptisch. Zusätzliche bürokratische Vorgaben würden weder neuen Wohnraum schaffen noch bestehende Engpässe beseitigen. Statt weiterer Kontrollen brauche Berlin nach Auffassung des BFW vor allem bessere Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau sowie Investitionen in die Modernisierung und Sanierung des Bestands. Der BFW verweist darauf, dass der Mietspiegel seine zentrale Funktion nur dann erfüllen könne, wenn er von allen Marktteilnehmern akzeptiert werde. Gerade in einem angespannten Wohnungsmarkt sei ein gemeinsamer Orientierungsrahmen wichtig, um Transparenz zu schaffen und Konflikte zwischen Mietern und Vermietern möglichst zu vermeiden.
BBU-Vorständin Maren Kern bezeichnete den Berliner Mietspiegel als ein „bewährtes und wichtiges Instrument für Transparenz, Rechtssicherheit und einen fairen Interessenausgleich zwischen Mieter- und Vermieterseite“. Zugleich liefere er eine belastbare Grundlage für die Einordnung der Entwicklungen am Berliner Wohnungsmarkt. Aus Sicht des BBU zeigen die aktuellen Daten, dass die Mietenentwicklung in Berlin trotz der erheblichen Bau- und Finanzierungskostensteigerungen der vergangenen Jahre insgesamt moderat geblieben sei. Die soziale Wohnungswirtschaft trage mit bezahlbaren Mieten und der Einhaltung des geltenden Mietrechts wesentlich zu Stabilität und Verlässlichkeit bei. Gleichzeitig verwies Maren Kern auf Fehlentwicklungen in einzelnen Marktsegmenten sowie auf Umgehungsstrategien einzelner Marktteilnehmer und sprach sich für eine konsequente Durchsetzung bestehender Regelungen aus. Ein anerkannter und belastbarer Mietspiegel bilde hierfür eine wichtige Grundlage. Die eigentliche Herausforderung bleibe jedoch die Schaffung zusätzlichen Wohnraums. „Mehr bezahlbarer Wohnraum entsteht nur durch Neubau“, betonte sie. Dafür brauche es verlässliche Rahmenbedingungen und wirtschaftlich tragfähige Voraussetzungen für Investitionen.
Neue Wohnungsbauförderungsbestimmungen soll Planungssicherheit für Bauherren erhöhen
Mit den neuen Wohnungsbauförderungsbestimmungen 2026 setzt Berlin die soziale Wohnraumförderung fort und hält trotz angespannter Haushaltslage am Ziel von jährlich 5.000 geförderten Wohnungen fest. Die seit 2023 geltenden Förderregelungen hatten in den vergangenen beiden Jahren jeweils mehr als 5.000 Bewilligungen für geförderte Neubauwohnungen ermöglicht. Die neue Förderrichtlinie soll nun insbesondere die Planungssicherheit für Bauherren erhöhen und Verfahren vereinfachen.
Dazu gehören unter anderem pauschale Baukostenzuschüsse von 1.500 Euro pro Quadratmeter geförderter Wohnfläche im Fördermodell für Haushalte mit geringem Einkommen sowie angepasste Regelungen zu Wohnflächen und Beihilferecht. Gefördert werden weiterhin Wohnungen für Haushalte mit Wohnberechtigungsschein 140, 180 und 220 sowie Aufstockungen, Dachausbauten und Umnutzungen. Zudem werden zusätzliche barrierefreie Wohnungen künftig mit 10.000 Euro je Einheit bezuschusst, für rollstuhlgerechte Wohnungen bleibt die Förderung von 20.000 Euro bestehen. Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler erklärte, die bisherigen Förderprogramme hätten gezeigt, dass „verlässliche Förderung wirkt“. Mit den WFB 2026 werde dieser Kurs fortgesetzt, Verfahren würden vereinfacht und die Planungssicherheit für Investoren verbessert. Finanziert wird die Förderung neben Landesmitteln auch aus Bundesmitteln für den sozialen Wohnungsbau sowie dem Sondervermögen Infrastruktur und Klimaneutralität. Die neuen Wohnungsbauförderungsbestimmungen sind mit ihrer Veröffentlichung im Amtsblatt für Berlin in Kraft getreten.