Der Berliner Wohnungsmarkt zeigt derzeit ein widersprüchliches Bild. Während freifinanzierter Neubau für viele Haushalte kaum bezahlbar ist, liegen große Teile des Bestands weiterhin deutlich unter den viel diskutierten Angebotsmieten. Darauf weisen sowohl Marktanalysen der Investitionsbank Berlin, der Strategis AG und der Catella Investment Management als auch aktuelle Daten des BBU hin.
Beim Neubau bleibt die Leistbarkeit das zentrale Problem. Laut Investitionsbank Berlin können sich Berliner Durchschnittshaushalte – abhängig von Haushaltsgröße und angemessener Wohnfläche – Nettokaltmieten zwischen zwölf und knapp 13 Euro pro Quadratmeter leisten, wenn die Wohnkostenquote von 30 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschritten werden soll. Die Angebotsmieten im freifinanzierten Neubau liegen jedoch deutlich darüber. Sascha Nöske, Vorstand der Strategis AG, sieht das Gros der Angebote bei etwa 25 Euro pro Quadratmeter. Bei mehr als 30 Euro werde die Vermietung deutlich schwieriger: „Diese Grenze wird vorerst bleiben. Denn die Einkommensentwicklung lässt in Berlin nicht mehr zu. Sind die Preise zu hoch angesetzt, droht längerer Leerstand – und der ist nicht wirtschaftlich.“
Auch die Vermietungszeiten spiegeln diese Preisgrenzen wider. Wohnungen im unteren Preissegment sind laut Investitionsbank Berlin oft nur vier bis fünf Tage verfügbar. Bei rund 19 Euro pro Quadratmeter dauert es etwa drei Wochen, bei etwa 23 Euro rund acht Wochen, bis ein Mietvertrag zustande kommt. Neben Lage und Miethöhe spielt die Qualität der Grundrisse eine entscheidende Rolle. „Wer eine Neubauwohnung ins Auge fasst, schaut sich sehr genau an, was er für sein Geld bekommt. Nicht nutzbare Flächen sind ein absolutes Ausschlusskriterium. Niemand mietet eine Neubauwohnung mit einem langen Flur, nur um darin eine Garderobe aufzuhängen und an dessen Ende eine große Ziervase aufzustellen“, sagt Sascha Nöske.
Die Nachfrage bleibt dennoch hoch. Berlin wächst weiterhin jährlich um etwa 10.000 bis 15.000 Haushalte, vor allem durch internationale Zuwanderung. Neue Wohnprojekte entstehen deshalb zunehmend außerhalb der Innenstadt, häufig in gut angebundenen Lagen in der Nähe des S-Bahn-Rings. Institutionelle Investoren bleiben dort weiterhin aktiv. Dr. Lars Vandrei, Head of Research bei Catella Investment Management, erklärt: „Der Ankauf von Neubau für institutionelle Investoren zum 22fachen der jährlichen Nettokaltmiete rechnet sich noch. Wird das durch die Miete nicht mehr erreicht, müssen Grundstückspreise und Baukosten sinken.“
BBU-Mitgliedsunternehmen Mitte 2025 bei durchschnittlich 9,54 Euro nettokalt
Parallel dazu zeigt der BBU-Marktmonitor ein deutlich differenzierteres Bild des Berliner Mietmarktes insgesamt. Während auf Vermietungsportalen im Durchschnitt 16,61 Euro pro Quadratmeter verlangt werden, lagen die Neuvertragsmieten der BBU-Mitgliedsunternehmen Mitte 2025 bei durchschnittlich 9,54 Euro nettokalt. Maren Kern, Vorständin des BBU, warnt deshalb vor einer verzerrten Wahrnehmung: „Der Wohnungsmarkt ist differenzierter als die Debatte. Wer nur auf die lautesten Preissignale schaut, übersieht wichtige Teile des Marktes.“
Der Unterschied erklärt sich auch dadurch, dass Wohnungsunternehmen des BBU zwar rund die Hälfte des Berliner Mietwohnungsbestandes bewirtschaften, auf Vermietungsportalen jedoch deutlich unterrepräsentiert sind. Dadurch prägen hochpreisige Angebote die öffentliche Wahrnehmung stärker als der tatsächliche Durchschnitt. „Portalangebote zeigen nur die lauten Spitzen des Marktes, nicht seine Breite“, so Maren Kern. Gleichzeitig bleibt der Markt angespannt. Der Leerstand liegt in Berlin seit Jahren bei rund 1,6 Prozent, während die Fluktuation der Mieter weiter sinkt. „Wir sehen deshalb weniger ein Preis- als ein Angebotsproblem“, ordnet Maren Kern ein. Der Wohnungsmangel eröffne jedoch Spielräume für Missbrauch, etwa durch überhöhte Angebotsmieten oder gewinnorientierte Untervermietung.
Neben den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sehen Marktteilnehmer auch politische Risiken. Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner bei Bottermann::Khorrami, warnt vor zusätzlichen Eingriffen in den Markt: „Weitere Regulierung und die gegebenenfalls erforderliche Quersubventionierung mietpreisgebundener Wohnungen durch marktfreie Einheiten führt insbesondere im gegenwärtigen Marktumfeld nicht zur Ausnutzung der Baugenehmigungen.“ Vor diesem Hintergrund fordern Branchenvertreter vor allem bessere Rahmenbedingungen für Neubau und Modernisierung. „Stabile Wohnungsmärkte entstehen nicht durch Gegeneinander, sondern durch Zusammenarbeit“, sagt Maren Kern. Entscheidend seien verlässliche Regeln, schnellere Genehmigungsverfahren und Rahmenbedingungen, die Investitionen wieder kalkulierbarer machen.