Family Offices nutzen zunehmend Strukturen wie Club Deals im Mid-Cap-Segment und erweitern ihren Blick über Europa hinaus – etwa in Richtung Kanada. Was treibt diese Entwicklung? Welche Rolle spielen Rendite, Risiko und Governance wirklich – und wie verändert sich der Markt unter den aktuellen Finanzierungsbedingungen? Darüber spricht Dr. Tim Schomberg, CEO und Co-Founder von KINGSTONE Real Estate mit IMMOBILIEN AKTUELL.
Family Offices sind längst zu einer eigenständigen Macht im Immobilienmarkt geworden – kapitalstark, unabhängig und strategisch deutlich langfristiger orientiert als klassische institutionelle Investoren. Das bestätigt der aktuelle KINGSTONE Family Office Real Estate Report 2025: Mit einer Immobilienquote von durchschnittlich 56 Prozent bilden Real Assets das Kernstück der Portfolios. Direktinvestments dominieren klar gegenüber Fondsstrukturen, im Fokus steht Wohnen in Deutschland, während Büro oder Einzelhandel weiter an Bedeutung verlieren. Bemerkenswert ist zugleich das hohe Klumpenrisiko: 88 Prozent der Bestände liegen im Inland.
IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Club Deals im Mid-Cap-Segment zwischen zehn und 50 Millionen Euro gelten als eine der wenigen funktionierenden Investmentstrukturen. Welche Parameter – Eigenkapitalquote, Fremdfinanzierung, Haltedauer – entscheiden aktuell über die Tragfähigkeit solcher Deals im Unterschied zu klassischen Fondsvehikeln?
Dr. Tim Schomberg (TS): Bei Club-Deals in diesem Segment ist üblicherweise eine solide Eigenkapitalquote zwischen 25 und 40 Prozent nötig. Sie dient als Puffer gegen Zinsvolatilität und Cashflow-Schwankungen. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser lassen sich Finanzierungskosten und Refinanzierungsrisiken steuern. Auf der Fremdkapitalseite gilt bei Club-Deals ein Leverage von etwa 60 bis 75 Prozent als marktüblich. Diese konservative Struktur bietet im aktuellen Zinsumfeld im Vergleich zu anderen Modellen ein höheres Maß an Planungssicherheit und Kontrolle. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Haltedauer bei Club-Deals flexibel gestaltet werden kann. So können Investoren beispielsweise günstige Marktphasen abwarten, Verluste vermeiden, Erträge optimieren und die Strategie anpassen.
IA: Governance ist bei Club Deals entscheidend. Welche Mechanismen haben sich in der Praxis bewährt, damit mehrere Co-Investoren schnell und effizient Entscheidungen treffen können, und wo stoßen solche Strukturen an ihre Grenzen?
TS: Bewährt haben sich klare Gesellschaftervereinbarungen, die Entscheidungswege, Mehrheiten und Vetorechte eindeutig regeln. Effektiv ist häufig ein zweistufiges System: Ein kleines Entscheidungskomitee trifft operative Beschlüsse bis zu festgelegten Schwellen, während strategische Themen der Gesamtinvestorenrunde vorbehalten bleiben. Wenn zu viele Investoren beteiligt sind oder die Entscheidungsregeln zu komplex werden, drohen Verzögerungen und Interessenkonflikte. Club Deals funktionieren deshalb besonders gut in kleinen, homogenen Investorengruppen mit klarer Rollenteilung, die von einem hohen gegenseitigen Vertrauen geprägt sind.
IA: Gefördertes Wohnen wird als resiliente Nische gehandelt. Unter welchen Bedingungen bleibt das Segment tatsächlich attraktiv, und wo kippt die Rechnung – etwa durch gedeckelte Mieten, steigende Baukosten oder eingeschränkte Indexierungsmöglichkeiten?
TS: Gefördertes Wohnen bleibt attraktiv, wenn stabile Förderbedingungen, verlässliche Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen die unter Marktniveau liegenden Mieten ausgleichen. Die hohe Nachfrage sorgt für minimale Leerstandsrisiken, während moderate Mietsteigerungen von 1,5 bis zwei Prozent p.a. einen gewissen Inflationsschutz bieten. Dadurch ergeben sich Ausschüttungsrenditen von rund vier bis 4,5 Prozent p.a. – bis zu 200 Basispunkte mehr als im frei finanzierten Wohnungsbau. Voraussetzung ist jedoch, dass Förderprogramme planbar und somit Fördermittel ausreichend vorhanden sind.
IA: Die Förderlandschaft in Deutschland ist stark fragmentiert. In welchen Regionen lassen sich Programme am effektivsten kombinieren, und wie gehen Sie mit dem Risiko um, dass langwierige Antrags- und Bewilligungsprozesse den Deal-Flow blockieren?
TS: Wir haben ein schlagkräftiges Team, über das wir ständig im Austausch mit den Förderbanken stehen und das die sich ständig verändernde Förderlandschaft analysiert. Diese aktuellen Erkenntnisse zu Fördermittelverfügbarkeit und die sich verändernde Attraktivität der jeweiligen Förderprogramme lassen wir aktiv in unsere Investitionsentscheidungen einfließen. Der Schlüssel zur erfolgreichen Investition ist somit ein umfassendes Detailwissen, gepaart mit der Fähigkeit, Förderspezifika verschiedener Bundesländer kreativ und effizient auf Fondsebene miteinander zu verknüpfen. Momentan liegt unser Fokus dabei auf den Bundesländern Baden-Württemberg, Hessen, Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen. Auf die internen Prozessen der jeweiligen Förderstellen können wir keinen Einfluss nehmen, aber wir können vorausschauend agieren, um einen höchstmöglichen Grad an Sicherheit für unsere Investoren zu gewährleisten. Wir binden die jeweiligen Förderstellen frühzeitig in unsere Investitionsbemühungen ein, besprechen die förderrelevanten Themen und stellen die Förderanträge vor Beurkundung. Das schafft Vertrauen und Planbarkeit.
IA: Kanada gilt als stabiler Investmentmarkt. Welche Unterschiede im Vergleich zu Europa sind für Investoren am relevantesten – etwa bei Regulierung, Mietmarktpolitik oder Währungsrisiken – und wie wirken sich diese Faktoren konkret auf die Renditeerwartungen deutscher Anleger aus?
TS: Kanada unterscheidet sich in diversen Punkten deutlich von Europa. Das Mietrecht ist flexibler, die Regulierung weniger restriktiv, und Mietanpassungen lassen sich oft einfacher umsetzen. Das erhöht die Ertragschancen, bringt aber auch höhere Volatilität mit sich. Der kanadische Dollar ist im Vergleich zum Euro und zum US-Dollar verhältnismäßig schwankungsarm – und dennoch gerade auf einem historisch niedrigen Niveau. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass der Einstiegszeitpunkt aktuell günstig ist. Während europäische Märkte durch planbare Regulierungen punkten, bietet Kanada mehr Flexibilität, aber auch größere Sensitivität gegenüber makroökonomischen Veränderungen. Aus dem Grund kooperieren wir mit Fiera Real Estate, einem kanadischen Investmentmanager, um deutschen Investoren den Zugang zum kanadischen Immobilienmarkt zu eröffnen. Die lokale Marktkenntnis ist essenziell für ein wertsteigerndes Assetmanagement.