Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) hat ihre aktuellen Ergebnisse des Global Commercial Property Monitor und des Global Construction Monitor für das vierte Quartal 2025 vorgestellt. Während sich das weltweite Sentiment auf den Gewerbeimmobilienmärkten leicht aufhellt und insbesondere die USA sowie Teile des Nahen Ostens positive Impulse setzen, bleibt Europa uneinheitlich.
Während sich das globale Sentiment aufhellt und Infrastrukturinvestitionen die Baukonjunktur stützen, bleibt der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt im Abwärtsmodus. Zwei Drittel der Befragten sehen den Markt im Abschwung oder am Tiefpunkt. Eine Trendwende ist nicht in Sicht, aber eine Bodenbildung. Die weltweiten Gewerbeimmobilienmärkte sendeten zum Jahresende 2025 erstmals wieder vorsichtige Stabilisierungssignale. Der von RICS erhobene Global Commercial Property Sentiment Index erreicht mit -1 den besten Wert seit dem ersten Quartal 2022. Getrieben wird diese Entwicklung vor allem von den USA sowie von Märkten im Nahen Osten und in Teilen Asiens. Europa hingegen tritt auf der Stelle und Deutschland verschlechtert sich erneut deutlich. „Das globale Umfeld ist stabiler geworden, aber das liegt nicht an Europa“, ordnete Susanne Eickermann-Riepe, Senior Vice President der RICS, die Ergebnisse ein. In Amerika sei der Index klar im grünen Bereich, während Europa kaum Bewegung zeige. Besonders auffällig: Der Anteil der Befragten, die ihren Markt als „teuer“ oder „sehr teuer“ einschätzen, ist weltweit auf den niedrigsten Stand seit 2015 gefallen. Gleichzeitig halten inzwischen 55 Prozent der Teilnehmer die Bewertungen für fair.
Europa driftet auseinander
Innerhalb Europas verstärkt sich die Divergenz. Spanien bleibt Spitzenreiter mit robusten Erwartungen über nahezu alle Assetklassen hinweg, Italien und die Niederlande verbessern sich ebenfalls. Frankreich und Deutschland bilden dagegen das Schlusslicht. „Beide Länder zeigen weiterhin ein sehr verhaltenes Sentiment, während Spanien davonzieht“, erklärte Susanne Eickermann-Riepe. Sie verwies auf strukturelle Unterschiede: Spanien profitiere von einer dynamischen Wirtschaft, einer jungen Bevölkerung und einer hohen Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte. „Dort herrscht eine echte Aufbruchsstimmung.“ Von einer Überhitzung könne jedoch keine Rede sein, vielmehr handle es sich um ein solides ökonomisches Umfeld. In Deutschland hingegen dominiere weiter das Abwarten. „Wait and see lohnt sich nicht. Wir müssen ins Machen kommen“, mahnte sie mit Blick auf notwendige strukturelle Reformen. „Strukturelle Veränderungen sind zwingend in Deutschland notwendig, um wirtschaftlich erfolgreich zu sein und Auswirkungen auf die Immobilienbranche zu spüren.“
Deutschland: Tiefpunkt, aber keine Trendwende
Die Zahlen für Deutschland fallen deutlich aus: „Deutschland hat die rote Laterne“, so Jens Böhnlein, Vorstandsvorsitzender der RICS Deutschland Der Gesamtindex sinkt von minus neunzehn auf -26. Rund zwei Drittel der Befragten sehen den Markt weiterhin in einer Abschwungphase oder am Tiefpunkt des Zyklus. Investoren- und Mieterstimmung geben gleichermaßen nach. Er spricht dennoch von einer Annäherung an die Talsohle. „Für mich ist der positive Aspekt, dass wir uns dem Tiefpunkt genähert haben.“ Von einer Trendwende wolle er jedoch nicht sprechen. „Im Markt wissen die meisten nicht, wie es weitergeht. Spekulativ passiert derzeit gar nichts.“
Die Kapitalwert- und Mieterwartungen verharren auf niedrigem Niveau. Über alle Assetklassen hinweg liegen die Zwölfmonatserwartungen für Kapitalwerte bei -18 Prozent, die Mieterwartungen bei -14 Prozent. Sekundärlagen stehen besonders unter Druck, vor allem im Bürosektor mit hohem Obsoleszenzrisiko. „Gute Qualität zahlt sich weiterhin aus“, so Jens Böhnlein. Prime-Industrial-Objekte und hochwertige Einzelhandelsimmobilien bieten vergleichsweise bessere Perspektiven. Positiv bewertet wird hingegen die Entwicklung der Kreditbedingungen, die sich europaweit leicht verbessert haben. Auch in Deutschland nehme die Volatilität am Finanzierungsmarkt ab. „Wir sehen keine extremen Schwankungen mehr. Das schafft zumindest etwas Planbarkeit“, so Jens Böhnlein.
Datencenter und Logistik als Lichtblicke
Alternative Assetklassen stechen weiterhin hervor. Rechenzentren gelten europaweit als stärkste Performer mit positiven Kapitalwerterwartungen. Auch im Logistiksegment zeigen sich im Secondary-Bereich erste positive Signale. Dennoch bleibe der Abstand zwischen Bestandsqualität und zweitklassigen Objekten erheblich. „Die Secondary Markets haben sich marginal verbessert, aber die Lücke zu Prime bleibt groß“, betonte Susanne Eickermann-Riepe. Der Transitionsprozess sei noch nicht abgeschlossen.
Bau: Infrastruktur stabilisiert den Markt
Während der Gewerbeimmobilienmarkt schwächelt, zeigt sich die Baukonjunktur robuster. Der globale Construction Sentiment Index liegt mit +7 weiterhin im positiven Bereich. In Deutschland steigt der Wert sogar von +32 auf +34. Treiber ist insbesondere der Infrastrukturbereich, der in rund 70 Prozent der erfassten Länder höhere Arbeitsauslastungen verzeichnet als Wohn- oder Gewerbebau. „Der Infrastruktur-Boost schlägt durch, auch wenn er sich über die kommenden zehn Jahre verteilt“, sagte Susanne Eickermann-Riepe. Positive Impulse kämen aus öffentlichen Investitionsprogrammen, während die Prognosen für die Baukosteninflation moderat bleiben. Dennoch bleiben finanzielle Restriktionen und Fachkräftemangel zentrale Hemmnisse. In Deutschland wurden zuletzt verstärkt Arbeitskräfte aus Osteuropa angeworben, um die hohe Auslastung zu bewältigen. „Dafür brauchen wir aber die richtigen Rahmenbedingungen“, so Susanne Eickermann-Riepe.
Europa zwischen Wettbewerb und Einigkeit
Mit Blick auf geopolitische Entwicklungen verwies Susanne Eickermann-Riepe zudem auf steigende Investitionen in Verteidigung und kritische Infrastruktur. Diese könnten Kapitalströme verschieben und damit in Konkurrenz zu klassischen Immobilienanlagen treten. „Wir müssen fianzwirtschaftlich uns klar sein, dass das Konkurrenz ist, weniger Kapital auf der Real Estate-Seite ist. Das wird keinen positiven Effekt auf die Gewerbemärkte haben. Es wird eine Competition, wer sich breiter aufstellen kann.“ Gleichzeitig plädierte sie für eine stärkere europäische Zusammenarbeit. „Wenn wir im globalen Wettbewerb bestehen wollen, geht das nur gemeinsam. Einheit muss aber auch als Einheit wahrgenommen werden.“
Die Ergebnisse des Global Commercial Property Monitor und des Global Construction Monitor beruhen auf einer quartalsweisen Befragung von weltweit mehr als 3.000 Immobilien- und Bauexperten. Erfasst werden keine Transaktionsvolumina, sondern Einschätzungen zur aktuellen Marktlage und zu den Erwartungen für die kommenden Monate. Die Indizes basieren auf Nettosalden, also der Differenz zwischen positiven und negativen Rückmeldungen. Damit liefern sie frühzeitige Hinweise auf Markttrends und spiegeln die Wahrnehmung der Marktteilnehmer zu Nachfrage, Investitionsbereitschaft, Preisentwicklung und Projektaktivität wider.