„Die stärkere strukturelle Dynamik liegt aktuell noch im West-Ost-Shift.“ Dr. Manuel Schrapers von Metroplan beschreibt damit eine Entwicklung, die sich nicht mehr über einzelne Standortentscheidungen erklären lässt, sondern über eine grundlegende Neuordnung industrieller Wertschöpfung in Europa. Nearshoring ist kein kurzfristiger Trend, sondern ein strategischer Umbau von Lieferketten. Im Gespräch analysiert er, welche Länder aktuell profitieren, warum sich die Dynamik klar Richtung CEE verschiebt und welche Konsequenzen das für Produktionsstandorte, Logistikmärkte und deutsche Regionen hat.
IMMOBILIEN AKTUELL (IA): wenn Sie auf Ihre Standortanalysen schauen: Welche zwei bis drei Länder in Europa sind aktuell die klaren Gewinner von Nearshoring und warum genau?
Manuel Schrapers (MS): Zu den klaren Gewinnern zählen Polen, Rumänien und Tschechien. Diese Länder profitieren von einer Kombination aus deutlich geringeren Arbeits- und Energiekosten, attraktiven Förderprogrammen und einer investorenfreundlichen Verwaltungskultur. Polen ist aufgrund seiner Nähe zu Deutschland, seiner industriellen Basis und seiner Marktgröße besonders attraktiv. Rumänien punktet mit niedrigen Lohnkosten, günstigen Grundstückspreisen und einer ausgeprägten Förderkultur. Hinzu kommt, dass viele mittel- und osteuropäische Länder ihre Infrastruktur – etwa Autobahnen, Industrieparks und Logistikzentren – gezielt ausgebaut haben. Entscheidend ist letztlich die Total Cost of Ownership: Neben Lohn- und Grundstückskosten spielen Energiepreise, Genehmigungsdauer und steuerliche Rahmenbedingungen eine zentrale Rolle.
IA: Ist es eher ein West-Ost-Shift Richtung Mittelosteuropa oder ein Nord-Süd-Shift Richtung Iberische Halbinsel und Italien? Wo sehen Sie die stärkere Dynamik?
MS: Die stärkere strukturelle Dynamik liegt aktuell noch im West-Ost-Shift. Mittel- und Osteuropa profitiert am deutlichsten von Nearshoring-Entscheidungen. Südeuropa – insbesondere Spanien und Portugal – gewinnt ebenfalls an Bedeutung, etwa durch vergleichsweise niedrige Energiekosten und die Nähe zu Nordafrika sowie internationalen Handelsrouten. Für rein zentraleuropäische Warenströme dämpfen jedoch höhere Lohnkosten und begrenzte Flächenverfügbarkeiten in Teilen Südeuropas die Dynamik. In der Breite ist insgesamt die Bewegung nach Mittel- und Osteuropa ausgeprägter.
IA: Welche Rolle spielen Polen, Tschechien, Slowakei und Ungarn heute im Vergleich zu vor fünf Jahren als Produktionsstandort und als Logistikknoten?
MS: Diese Länder haben sich von verlängerten Werkbänken zu strategisch relevanten Produktions- und Logistikhubs entwickelt. Sie profitieren von einer investorenfreundlichen Verwaltung, schnelleren Genehmigungsprozessen und einer ausgeprägten Förderkultur. Zudem werden dort gezielt Industrie- und Logistikparks mit moderner Infrastruktur entwickelt. In der Praxis beobachten wir, dass viele deutsche Unternehmen neue Produktions- und Logistikstrukturen bevorzugt in diesen Regionen aufbauen. Die Rolle dieser Länder ist damit heute strategischer und langfristiger angelegt als noch vor fünf Jahren.
IA: Welche Regionen gewinnen durch „Friendshoring“ besonders und welche verlieren, weil sie zu abhängig von einzelnen Handelsrouten oder Branchen sind?
MS: Gewinner sind klar EU-Staaten mit politischer Stabilität, verlässlichen Rahmenbedingungen und investorenfreundlicher Verwaltung – insbesondere in Mittel- und Osteuropa. Verlierer sind tendenziell Standorte mit hohen Energie- und Lohnkosten, Flächenknappheit und Genehmigungsprozessen. Hinzu kommt, dass steigende Energiepreise und begrenzte Netzkapazitäten die Standortattraktivität einzelner Regionen beeinträchtigen können.
IA: Was beobachten Sie bei Unternehmen konkret: Verlagern sie Produktion zurück nach Europa, bauen sie nur Sicherheitsbestände auf oder diversifizieren sie Lieferanten in mehreren Ländern?
MS: Komplette Produktionsverlagerungen sind die Ausnahme. Nearshoring ist ein kapitalintensiver Prozess über fünf bis zehn Jahre, bei dem alte und neue Standorte oft parallel betrieben werden müssen. In der Praxis wird Nearshoring vor allem dann relevant, wenn neue Produktionslinien aufgebaut oder bestehende Strukturen erweitert werden. Viele Unternehmen diversifizieren ihre Standorte eher innerhalb Europas, um Lieferketten resilienter zu gestalten. Es geht dabei weniger um Rückverlagerung um jeden Preis, sondern um strategische Ergänzung bestehender Netzwerke.
IA: Wie wirkt sich das auf die Nachfrage nach Logistikflächen aus: mehr großflächige Zentrallager oder mehr regionale Hubs und Multi-Client-Lösungen?
MS: Jede Produktionsverlagerung oder -erweiterung erfordert integrierte Logistikflächen – entweder als zentrales Distributionslager oder direkt angebunden an die Produktion. Parallel dazu wächst die Nachfrage im E-Commerce, auch durch internationale – insbesondere asiatische – Anbieter, die Hub- und Verteilflächen in Europa aufbauen.
IA: Profitiert Deutschland als Distributionsdrehscheibe weiterhin – oder verlagert sich Wertschöpfung und Flächennachfrage zunehmend nach Polen und in andere CEE-Märkte?
MS: Deutschland bleibt aufgrund seiner zentralen Lage, Infrastruktur und Marktgröße ein sehr attraktiver Logistikstandort. Allerdings ist Deutschland nicht mehr automatisch erste Wahl für internationale Investoren, da Standort- und Betriebskosten im Vergleich zu Mittel- und Osteuropa höher sind. Während spezialisierte, sicherheitsrelevante oder endmarktorientierte Segmente häufig in Deutschland verbleiben, tendieren großflächige, energieintensive Prozesse stärker Richtung CEE.
IA: Welche deutschen Regionen gewinnen in diesem Szenario: Rhein-Ruhr, Hamburg, Leipzig/Halle, Nürnberg, Frankfurt am Main, und welche Faktoren geben den Ausschlag?
MS: Moderne Flächen in etablierten Logistikregionen wie Hamburg, München, Frankfurt oder Stuttgart sind weiterhin nahezu vollvermietet. Gleichzeitig rücken Brownfield-Standorte stärker in den Fokus, insbesondere dort, wo Greenfield-Entwicklungen politisch oder flächenmäßig eingeschränkt sind. Entscheidend ist zunehmend die Energieinfrastruktur: Netzkapazität, Ladeinfrastruktur und Stromverfügbarkeit werden zu limitierenden Faktoren.
IA: Blick auf die nächsten zwei Jahre: Was wäre ein klares Frühindikator-Signal in Ihren Projekten, dass Nearshoring wirklich strukturell ist und nicht nur eine kurzfristige Reaktion?
MS: Wenn große OEMs (Original Equipment Manufacturer) ihre komplexe Produktions- und Logistikinfrastruktur verlagern, folgt ihnen langfristig auch die Zulieferkette. Dadurch festigen sich dann regionale Netzwerke langfristig in der Nähe der neuen OEM-Standorte.