Die Zahlen scheinen eindeutig. Deutschland verfügt heute über mehr Wohnungen je 1.000 Einwohner als noch vor gut einem Jahrzehnt. Der Wohnungsbestand ist gewachsen, der Neubau hat zwischenzeitlich deutlich angezogen und dennoch berichten Wohnungssuchende von langen Suchzeiten, steigenden Mieten und überfüllten Besichtigungen. Für Prof. Dr. Harald Simons, Vorstand der empirica AG, ist dieses scheinbare Paradox kein Widerspruch, sondern Ausdruck einer Fehlwahrnehmung des Marktes. Beim Leipziger Immobiliengespräch wurde nicht nur seine These, sondern auch der aktuelle Markt diskutiert.
Im Zentrum seiner Analyse steht eine einfache, aber folgenreiche Unterscheidung: Nicht der gesamte Wohnungsbestand ist entscheidend, sondern nur der Teil, der tatsächlich am Markt verfügbar ist. „Die Frage ist nicht, wie viele Wohnungen es gibt, sondern wie viele davon überhaupt zur Verfügung stehen“, macht Harald Simons deutlich. Ein Blick auf die Entwicklung seit 2011 zeigt zunächst eine positive Dynamik. Die Angebotsmieten sind bundesweit deutlich gestiegen, gleichzeitig nahm der Wohnungsbestand um mehr als drei Millionen Einheiten zu. Auch die Zahl der Wohnungen je 1.000 Einwohner ist gewachsen. Rein rechnerisch hat sich die Versorgung also verbessert. Genau hier setzt die Kritik von Harald Simons an. Diese Kennzahlen bilden nicht ab, was tatsächlich am Markt passiert.
Denn ein Großteil der Wohnungen ist langfristig vermietet und damit dem Markt entzogen. Marktrelevant sind nur neu gebaute Wohnungen sowie Bestandswohnungen, die nach Kündigung erneut angeboten werden. Auf der Nachfrageseite gilt ein ähnlicher Mechanismus. Nicht alle Haushalte suchen aktiv eine Wohnung, sondern nur ein kleiner Teil. Dazu gehören etwa Zuziehende, Haushaltsgründungen oder Mieter, die ihre Wohnsituation verändern wollen. In Summe bedeutet das: Nur ein Bruchteil des gesamten Wohnungsmarktes steht überhaupt im Wettbewerb. Harald Simons beziffert diesen Anteil auf rund elf Prozent der Haushalte pro Jahr. Gleichzeitig macht der Neubau weniger als ein Prozent des Gesamtbestandes aus, hat aber eine überproportionale Bedeutung für das tatsächlich verfügbare Angebot.
Die Folgen dieser Struktur werden besonders in angespannten Märkten sichtbar. Wenn die Nachfrage im marktrelevanten Segment größer ist als das Angebot, entstehen typische Symptome wie steigende Neuvertragsmieten und längere Suchzeiten. Gleichzeitig verändert sich das Verhalten der Haushalte. Ein zentraler Faktor ist dabei die wachsende Bedeutung bestehender Mietverträge. In vielen Städten liegen Bestandsmieten deutlich unter den aktuellen Angebotsmieten. „Der alte Mietvertrag wird zum Vermögenswert“, beschreibt Harald Simons diesen Effekt. Wer eine günstige Wohnung hat, gibt sie nicht mehr auf. Ein Umzug wird zur wirtschaftlichen Risikoentscheidung. Diese Zurückhaltung hat direkte Auswirkungen auf den Markt. Wohnungen bleiben länger gebunden, die Fluktuation sinkt und damit auch das verfügbare Angebot. Selbst bei einem wachsenden Gesamtbestand kann sich der Markt dadurch weiter verengen.
Gleichzeitig entsteht auf der Nachfrageseite ein zusätzlicher Druck. Haushalte, die keine passende Wohnung finden, verbleiben im Suchprozess. Teilweise weichen sie auf Übergangslösungen aus und suchen parallel weiter. Damit erhöht sich die Nachfrage faktisch über das tatsächlich realisierte Maß hinaus. Harald Simons spricht von „unrealisierter Nachfrage“, die sich über Jahre aufbaut und den Markt zusätzlich belastet. Wie stark dieser Effekt sein kann, zeigt ein Blick auf einzelne Städte. In Köln etwa wollten zuletzt mehr als 40.000 Haushalte umziehen, tatsächlich gelang dies jedoch nur rund 32.000. Über mehrere Jahre hinweg summiert sich so eine erhebliche Zahl nicht realisierter Umzüge. Diese aufgestaute Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot und verstärkt die Knappheit im marktrelevanten Segment.
Vor diesem Hintergrund erscheint die oft geführte Debatte über zu geringe Bautätigkeit in einem anderen Licht. Neubau bleibt wichtig, allerdings nicht nur zur Erhöhung des Bestands, sondern vor allem zur Aktivierung von Bewegung im Markt. Neue Wohnungen ermöglichen Umzüge, lösen Kettenreaktionen aus und setzen Bestandswohnungen wieder frei. Ohne diese Dynamik, so die Schlussfolgerung von Harald Simons, kann sich die Situation kaum entspannen. „Wohnungsknappheit kann auch dann entstehen, wenn rechnerisch ausreichend Wohnungen vorhanden sind“, erklärt er. Entscheidend sei nicht die absolute Zahl, sondern die Funktionsfähigkeit des Marktes. Die Herausforderung liegt damit weniger in der reinen Mengenfrage, sondern in der Struktur des Angebots und der Beweglichkeit der Nachfrage. Solange Wohnungen im Bestand verbleiben und Suchprozesse nicht zum Abschluss kommen, bleibt der Eindruck bestehen, dass es an Wohnraum fehlt, auch wenn die Statistik etwas anderes nahelegt.
Im weiteren Verlauf seiner Analyse verschärft Prof. Dr. Harald Simons, Vorstand der empirica AG, die zentrale These. Wohnungsknappheit könne auch dann entstehen, wenn zentrale Kennzahlen zunächst auf eine ausreichende Versorgung hindeuten. Ausgangspunkt ist erneut der Blick auf das Jahr 2011. „Damals war die Welt noch in Ordnung“, beschreibt Harald Simons die Situation rückblickend. Niedrige Mieten, ausreichender Leerstand und funktionierende Marktbewegungen prägten das Bild. Seither hat sich vieles verändert, jedoch nicht in der Weise, wie es häufig angenommen wird. So sei eine starke Zuwanderung allein keine ausreichende Erklärung für die heutigen Verwerfungen. Dafür sei in den vergangenen Jahren zu viel gebaut worden. Auch die Ergebnisse des jüngsten Zensus relativieren die Debatte. „Wir hatten gar nicht so viele Einwohner, wie wir gedacht haben“, erklärt Harald Simons. Ein Teil des vermeintlichen Bedarfs habe darauf beruht, dass über Jahre hinweg nicht mehr existierende Haushalte statistisch mitgeführt wurden.
Entscheidend ist für ihn ein struktureller Zusammenhang, der im öffentlichen Diskurs kaum beachtet wird. „Die Zahl der Haushalte kann die Zahl der Wohnungen nicht übersteigen“, stellt Harald Simons klar. Mehr Haushalte als Wohnungen würden unmittelbar Leerstand ausschließen. Umgekehrt bedeutet das: Die Entwicklung der Haushalte ist an den Wohnungsbestand gekoppelt. Sie kann nicht stärker wachsen als dieser. Steigt der Bestand schneller als die Zahl der Haushalte, müsste sich die Situation entspannen. Genau dieses Muster lasse sich in vielen Städten beobachten. In München etwa sind in den vergangenen Jahren rund 87.000 Wohnungen entstanden, während die Zahl der Haushalte nur um etwa 59.000 gestiegen ist. Rein rechnerisch hätte sich die Situation verbessern müssen. Dennoch gilt München weiterhin als einer der angespanntesten Wohnungsmärkte Europas.
Für Harald Simons ist damit klar: „Wir haben einen Wohnungsmangel aus dem Nichts.“ Dieser lasse sich auch nicht allein durch Neubau beheben, solange die Bewegung im Bestand ausbleibt. Neben diesen strukturellen Effekten sieht Harald Simons eine weitere Einflussgröße in der Regulierung. Insbesondere Maßnahmen, die auf bestehende Mietverhältnisse zielen, könnten unbeabsichtigt die Verknappung verstärken. Er spricht in diesem Zusammenhang von einer „Wohnungsmarktregulierung der zweiten Generation“. Mit Blick auf aktuelle politische Entwicklungen äußert er zudem Sorge über die gesellschaftliche Stimmung. Die Diskussion um Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände werde aus seiner Sicht unterschätzt. „Wenn ein Volksentscheid erfolgreich ist, ist das Gesetz“, gibt Harald Simons zu bedenken. In Berlin nehme er eine Mischung aus politischem Protest und emotional aufgeladener Debatte wahr, die weit über die Hauptstadt hinaus ausstrahle.
"Politik verliert zunehmend Anschluss an Entwicklungen"
Diese Einschätzungen stoßen auch auf dem Podium des Leipziger Immobiliengesprächs auf Resonanz. Saidah Bojens, Niederlassungsleiterin Berlin und Sachsen bei Instone Real Estate Development GmbH, beschreibt die Folgen eines blockierten Marktes aus Entwicklersicht. In einem engen Markt, in dem sich kaum noch jemand verändern kann, steige die Unzufriedenheit. Wer über ausreichend Kapital verfüge, könne sich weiterhin neu orientieren, für viele andere bleibe die Situation festgefahren. Die Politik verliere dabei zunehmend den Anschluss an die tatsächlichen Entwicklungen.
Leipzig sieht Saidah Bojens an einem kritischen Punkt. Die Stadt habe in den vergangenen Jahren stark an Attraktivität gewonnen und stehe nun vor einer Dynamik, die an frühere Entwicklungen in Berlin erinnere. Dort habe sich der Markt schrittweise von der Realität entkoppelt, politische Eingriffe hätten diese Entwicklung zusätzlich verstärkt. Aus architektonischer Perspektive schildert Peter Homuth, Geschäftsführer von homuth und trappe architekten, die Auswirkungen auf die Projektentwicklung. Flächen würden zunehmend verdichtet, Grundrisse angepasst und Ausstattungsstandards reduziert. Gleichzeitig gewinne die Frage der Nebenkosten deutlich an Bedeutung. Impulse aus der Verwaltung blieben aus seiner Sicht bislang aus.
Auch die Finanzierungsseite bestätigt die angespannte Lage. Michael Märker, Kundenberater für gewerbliche Immobilien bei der Stadt und Kreissparkasse Leipzig, verweist auf ein Zeitfenster, das sich nach einer Phase der Annäherung von Preisen und Zinsen wieder zu schließen beginne. Der Markt sei dynamisch und könne Neubau-Mieten von bis zu 15 Euro pro Quadratmeter in guten Lagen aufnehmen. Gleichzeitig halte die Kaufkraft mit dieser Entwicklung nicht Schritt. Dr. Karl Reinitzhuber, CEO der Adler Group, ordnet die Situation aus Sicht eines börsennotierten Wohnungsunternehmens ein. Die notwendige Bewegungsrate liege aus seiner Sicht deutlich höher als die aktuell erreichten Werte. Gleichzeitig beobachte man eine zunehmende Intransparenz im Bestand, etwa durch informelle Untervermietungen. Eine Lösung allein aus dem Bestand heraus hält Dr. Karl Reinitzhuber für schwierig. Gleichzeitig sieht er in Leipzig weiterhin ein attraktives Umfeld für Investitionen. Projekte wie das OSTFORUM stießen auf Interesse. Politische Unsicherheiten wirkten jedoch zunehmend bremsend auf institutionelle Investoren. Die Debatte um Regulierung und mögliche Eingriffe in Eigentumsstrukturen bewertet er kritisch. Selbst wenn entsprechende Initiativen letztlich scheitern sollten, entstehe bereits im Vorfeld ein erheblicher Schaden durch Verunsicherung. Die Entwicklung gewinne an Dynamik und dürfte sich insbesondere im politischen Wettbewerb weiter zuspitzen.
Dr. Ingo Seidemann, Vorstandsvorsitzender des BFW Mitteldeutschland, erklärte, dass Leipzig aktuell für einen Markt stehe, der sich nicht mehr über einfache Kennzahlen erklären lässt. Steigende Mieten bei gleichzeitig niedriger Leerstandsquote, mehr Transaktionen bei stabilem Volumen und eine weiterhin hohe Nachfrage träfen auf ein System, das in der Umsetzung an Grenzen stoße. Aus Sicht des Verbandes liegt der entscheidende Handlungsbedarf jedoch nicht in weiteren Förderprogrammen, sondern in den Rahmenbedingungen. Der BFW fordert verlässlichere Genehmigungsverfahren, klare Zuständigkeiten und frühzeitig verbindliche Abstimmungen zwischen Verwaltung und Projektentwicklern. Insbesondere im Wohnungsbau müssten Prozesse gestrafft und Anforderungen überprüft werden, die Projekte verzögern oder wirtschaftlich unmöglich machen. Auch im Gewerbebereich sieht der Verband Anpassungsbedarf. Planungen müssten flexibler gestaltet und Genehmigungen stärker an realen Marktanforderungen ausgerichtet werden. Ohne diese Anpassungen drohten Projekte bereits in frühen Phasen zu scheitern oder sich erheblich zu verzögern. Darüber hinaus fordert der BFW eine Förderkulisse, die Investitionen wieder ermöglicht, sowie eine aktivere Rolle der Kommunen bei der Baulandentwicklung und der Einbindung privater Investoren. Ziel sei es, die vorhandene Nachfrage wieder in konkrete Projekte zu überführen und damit die Funktionsfähigkeit des Marktes zu sichern.