Anna Schingen & Jill Schwiegershausen-Rotter veranstalten in Berlin am 15. April ELBA. Der Markt für Senior Living wird seit Jahren mit einem Argument erklärt: Demografie. Doch trotz steigender Nachfrage bleibt das Angebot erstaunlich diffus. Zwischen betreutem Wohnen, klassischem Residential und hospitality-nahen Konzepten entsteht kaum ein klar umrissenes Produkt mit belastbarem Track Record. Das Problem liegt weniger in der Nachfrage als in der Systematik dahinter. Fehlendes Produktverständnis trifft auf unklare wirtschaftliche Modelle und genau diese Kombination blockiert Skalierung, Finanzierung und Marktakzeptanz. Während einzelne Projekte zeigen, dass funktionierende Ansätze existieren, fehlt bislang die präzise Definition einer eigenständigen Assetklasse.
IMMOBILIEN AKTUELL: (IA): Der Markt für Senior Living wird fast immer mit Demografie begründet. Gleichzeitig entstehen kaum Produkte, die sich klar von Pflege oder klassischem Wohnen abgrenzen. Ist das Problem fehlendes Produktverständnis oder fehlende wirtschaftliche Modelle?
Anna Schingen (AS): Die Demografie ist die Basis, aber sie ist kein Selbstläufer. Das Hauptproblem ist ein eklatantes Produktverständnis-Defizit. Es wird oft noch für die Generation unserer Großeltern geplant, dabei ist die heutige Zielgruppe 60+ so fit, mobil und konsumfreudig wie nie zuvor. Gleichzeitig war und ist die neue Assetklasse Senior Living, wie wir sie verstehen, den gleichen schwierigen Marktbedingungen unterlegen wie die restliche Immobilienwirtschaft auch. In der Folge ist wenig Produkt entstanden, was wiederum dafür sorgt, dass die neuen Konzepte kaum Track Record verzeichnen und sich in der Folge die Finanzierung dieser Modelle oft noch herausfordernd gestaltet. Entscheidend ist: Dieses neue Senior Living lässt sich nicht mit klassischen Pflegekonzepten vergleichen. Es bewegt sich vielmehr in einem dynamischen Spannungsfeld zwischen normalem Wohnen, Betreutem Wohnen und Serviced-Apartment. Das bedeutet auch, dass wir für die Vermietung und Bewertung völlig andere Benchmarks zugrunde legen müssen als bisher. Es gibt einige gute Beispiele, aber noch deutlich zu wenig. Doch der Markt ist in Bewegung!
IA: Es gibt einzelne Beispiele, die funktionieren. Welches Projekt überzeugt euch aktuell wirklich und warum? Was genau ist dort anders gelöst: Grundriss, Servicelevel, Betreiberstruktur oder Zielgruppenansprache?
Jill Schwiegershausen-Rotter (SR): Ein wirklich gutes Beispiel, welches sich auch schon im Betrieb befindet und erst im vergangenen Jahr eröffnet wurde, ist das „mid-premium“ Konzept VOYLÀ in Leipzig. Hier werden wertig gestaltete barrierefreie Wohnungen mit effizient geplanten Gemeinschaftsbereichen und einem niedrigschwelligen und modular gestalteten Service-Angebot kombiniert. Und genau das trifft den Zeitgeist, was der Vertriebserfolg beweist. Innerhalb einiger Monate nach Opening war das Projekt bereits vollvermietet. In etwa vergleichbar und dennoch ganz anders funktioniert das Projekt JARDIN Hermsdorf, welches aktuell in einem Baugemeinschaftsmodell realisiert wird. Über das Konzept hatten wir hier ja schon mal gesprochen. Hier werden 44 barrierefreie Wohnungen mit Community-Wohnzimmer und -Dachterrasse sowie Garten mit Außensauna kombiniert und die Wohngemeinschaft eher als „selbstversorgend“ mit Unterstützung durch ein Community-Management und eine Service-App gedacht. Mit dem Erfolg, dass mit einer Vorvertriebsquote von knapp 50% im März das Grundstück erworben werden konnte. Bei beiden Projekten geht es um ein modernes Look & Feel und eine zielgruppengerechte Umsetzung von Grundrissen und Innenausstattung. Der Fokus liegt nicht auf gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auf dem Bedürfnis nach Gemeinschaft und Community. Und beide Konzepte sind in dem Sinne „betreiber-frei“, dass es keine Generalanmietung durch einen Betreiber gibt.
IA: Viele Projekte bewegen sich zwischen klassischem betreutem Wohnen und Premium-Konzepten, ohne klar positioniert zu sein. Ist genau diese Unschärfe eines der zentralen Probleme im Markt?
AS: Die Endkunden haben mittlerweile gute Antennen dafür, wie sich die Konzepte unterscheiden bzw. kristallisieren sich aus der Erfahrung zwei Lager auf der Kundenseite aus: Die, die Wohnen mit angeschlossener Pflege-Infrastruktur wünschen – meist weil es schon erste Pflege- und Versorgungsbedarfe gibt – und die, für die Konzepte mit mitgedachter oder integrierter Pflege vollkommen ausgeschlossen wird. Wohlwissend, dass das auch bedeutet, dass sie in 10-20 Jahren vielleicht noch mal umziehen müssen. Aber zugunsten einer innerstädtischen Wohnumgebung, welches ihnen Partizipation und sozialen Austausch ermöglicht, nehmen sie das in Kauf. Dennoch ist diese Unschärfe auf der Finanzierungsseite immer noch ein riesen Problem. Sowohl Banken als auch die meisten Investoren wissen oft nicht, in welche Schublade sie die Projekte stecken sollen und dann kommt in der Folge keine Finanzierung zustande. Wir müssen Senior Living daher klarer definieren: Es ist kein ‚Betreutes Wohnen ‘, sondern eine eigenständige Kategorie für Menschen über 65, die keinen Pflegebedarf haben, aber einen starken Wunsch nach Gemeinschaft und hoher Lebensqualität verspüren. Nur durch klare Kriterien kann sich Senior Living als stabile Assetklasse etablieren.
IA: Ihr startet mit ELBA jetzt ein eigenes Format. Warum?
SR: Wir wollten dieser unbeachteten Zielgruppe und der noch unterrepräsentierten Assetklasse mit ihrem riesigen Potential eine adäquate Bühne geben. ELBA steht für ‚Elderly Living But Awesome‘ – und damit für eine Idee von Leben im Alter, die attraktiv und erfüllend ist. Unsere Motivation ist es, die positiven Möglichkeiten aufzuzeigen, statt Probleme zu wälzen. Wir sind ein unabhängiges Format, das Inspiration bietet und zum Blick über den Tellerrand einlädt, um Senior Living neu zu denken.
IA: Was wird auf der Konferenz konkret anders verhandelt als auf den üblichen Panels?
AS: Wir brechen bewusst mit dem klassischen, oft noch etwas staubigen Bild der Branche. Während etablierte Formate meist Pflegethemen in den Vordergrund stellen, rücken wir die Synergien zu Hospitality und Residential in den Fokus. Das zeigt sich schon in der Wahl unserer Locations – dem Haus Ungarn für die Konferenz und dem Rooftop-Club Weekend für die ELBA Night – und in einem frischen, lebendigen Programm. Wir führen beispielsweise ‚echte Gespräche‘ mit echten Best Agern und lassen Expertisen zusammenfließen, die man sonst selten auf einem Panel sieht. So haben wir beispielsweise Ansgar Oberholz, Gründer des Coworking-Anbieters St. Oberholz auf der Bühne, der gemeinsam mit Corina Meroth, Head of Hospitality bei Vitra gemeinsam und Felix von Braun von Tertianum beleuchtet, wie man Räume gestaltet, die Gemeinschaft fördern. Oder Dr. Kati Ernst, die zusammen mit Fritz Grünewalt von FITTER LIVING aufzeigt, wie man den aktuellen Longevity-Trend in Wohnkonzepte überführen kann.
IA: Gibt es ein Thema im Programm, bei dem ihr sagt: Wenn man das versteht, versteht man den Markt?
SR: Das ist eine schwierige Frage, denn wir haben unser Programm so konzipiert, dass jedes Panel und jede Keynote unterschiedliche Aspekte der Assetklasse beleuchten, von den Zielgruppen-Insights, über die Marktstrukturen bis hin zur Finanzierbarkeit aus der Investment-Perspektive bis zur Umsetzung anhand konkreter Beispiele in unseren Workshops, so dass man am Ende des Tages rausgeht und sagen kann „Jetzt habe ich verstanden, wie es funktioniert“.
IA: Wenn man fünf Jahre nach vorne schaut: Was muss sich strukturell verändern, damit Senior Living nicht zwischen Wohnen und Pflege hängen bleibt?
AS: Wir müssen Senior Living als Erweiterung des klassischen Wohnens und als Baustein von Quartiersentwicklungen oder als sinnvolle Lösung für den Leerstand – etwa bei innerstädtischen Büroflächen – begreifen. So können Eigentümer und Nutzende müssen gleichermaßen profitieren. Wenn wir in fünf Jahren so weit sind, dass Senior Living als eigenständige, wertstabile Assetklasse akzeptiert ist, die die Lücke zwischen klassischem Wohnen und Pflege erfolgreich schließt, haben wir unser Ziel erreicht.
Mit der ELBA Conference (Elderly Living But Awesome) am 15. April 2026 in Berlin wird Senior Living konsequent als modernen Lifestyle- und Investmentmarkt an der Schnittstelle von Wohnen, Hospitality und Design positioniert.
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