Die Zahlen zeigen für das Land Brandenburg ein ambivalentes Bild: Die Mieten bleiben bei den BBU-Mitgliedsunternehmen trotz allgemeiner Kostensteigerungen stabil und sichern bezahlbares Wohnen. Gleichzeitig geraten ihre Investitionen weiter ins Stocken – nicht aus mangelndem Willen, sondern wegen schwieriger Rahmenbedingungen.
„Unsere Unternehmen müssen investieren können, um Wohnen in Brandenburg attraktiv zu halten und die großen Herausforderungen bei Energiewende, Klimaschutz und demografischem Wandel zu bewältigen. Dazu brauchen sie mehr Handlungsspielräume – und das geht nur mit einer neuen Ermöglichungskultur in Deutschland“, so BBU-Vorständin Maren Kern.
Mit rund 317.000 Mietwohnungen in allen Brandenburger Städten – von Wittenberge oder Prenzlau im Norden über Potsdam bis Herzberg im Süden – stehen die BBU-Mitgliedsunternehmen für fast die Hälfte aller Mietwohnungen im Land. Maren Kern: „Mit diesem hohen Gewicht am Wohnungsmarkt sichern unsere Mitgliedsunternehmen nicht nur bezahlbares Wohnen, sondern gestalten auch die großen Herausforderungen wie Klimaschutz, demografischen Wandel und nachhaltige Stadtentwicklung aktiv mit. Damit leisten sie einen entscheidenden Beitrag zur Zukunftsfähigkeit des Landes.“
Bezahlbare Mieten trotz steigender Kosten
Die Kennzahlen zum Jahr 2024:
- durchschnittliche Nettokaltmiete 5,82 Euro pro Quadratmeter (plus 3,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr)
- Baukosten: plus 5 Prozent im gleichen Zeitraum
- Mehrjahresvergleich 2021 bis 2024:
- Mieten: plus 8,4 Prozent
- Nominallohnindex: plus 16,4 Prozent
- allgemeine Preissteigerung: plus 16,8 Prozent
- Baupreise: plus 37,1 Prozent
- Bauzinsen: plus 270 Prozent.
Maren Kern: „Dass die Mieten trotz dieser massiven Bau- und Finanzierungskostensteigerungen günstig bleiben, ist eine starke Leistung unserer Mitgliedsunternehmen. Doch das geht zulasten ihrer Substanz. Die Folge: notwendige Investitionen in Neubau und Modernisierung geraten ins Stocken. Es droht ein Investitionsstau.“
Investitionen stagnieren real
Die Kennzahlen für das Jahr 2024:
- Investitionen in Neubau, Modernisierung, Instandhaltung: 734 Millionen Euro
- Nominal: plus 0,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr
- Real (inflationsbereinigt): minus fast 4 Prozent
Maren Kern: „Die rasante Baupreisentwicklung zehrt die Investitionsanstrengungen unserer Mitgliedsunternehmen auf. Wie beim Wettlauf zwischen Hase und Igel rufen die Preise den Investitionen immer entgegen: ‚Wir sind schon da!‘“
Besonders deutlich zeigt sich die Entwicklung bei den Investitionen: Während die Ausgaben für den Neubau im Jahr 2024 um 24,8 Prozent zurückgingen, stiegen die Mittel für die Instandhaltung um 7,3 Prozent. Noch stärker wuchs der Bereich der Modernisierungen mit einem Plus von 14,7 Prozent. Maren Kern: „Angesichts knapper Kassen müssen unsere Unternehmen Investitionen vom Neubau in den Bestand umschichten. Eigentlich müssten sie insgesamt mehr investieren – können es aber wegen explodierender Kosten und begrenzter Einnahmen nicht.“
Eine aktuelle Befragung des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen zeigt die Verschiebung der Investitionsschwerpunkte deutlich: Nur 16 Prozent der Mitgliedsunternehmen erwarten in den kommenden Jahren steigende Investitionen in den Neubau. Demgegenüber rechnen 53 Prozent mit höheren Ausgaben für Modernisierungen und 61 Prozent mit wachsenden Mitteln für die Instandhaltung.
Die Ursachen für diese Entwicklung sind klar benennbar. An erster Stelle stehen die massiv gestiegenen Baukosten, die viele Neubau- und Modernisierungsprojekte unwirtschaftlich machen. 60,5 Prozent der Unternehmen bezeichnen die Preissteigerungen bei Bau- und Handwerksleistungen als „sehr große Herausforderung“, 56,3 Prozent sehen dies bei den Baumaterialien ebenso. Hinzu kommen die deutlich erschwerten Finanzierungsbedingungen durch gestiegene Zinsen, die fast die Hälfte der Befragten als gravierendes Hindernis nennen. Rund 35 Prozent sehen Planungs- und Investitionsunsicherheiten als problematisch an, 34 Prozent verweisen auf unklare oder fehlende Förderprogramme.
„Unsere Unternehmen wollen investieren. Explodierende Baukosten, schwierige Finanzierung und wachsende Planungsunsicherheiten bremsen sie aber aus. Deshalb bleiben notwendige Projekte liegen – mit gravierenden Folgen für Neubau und Modernisierung“, betont BBU-Vorständin Maren Kern.
Damit die Wohnungswirtschaft wieder an Investitionskraft gewinnt, fordert der Verband eine konsequente Deregulierung und Beschleunigung von Verfahren. „Wir brauchen praxistaugliche Regeln, die Bauen und Modernisieren wieder ermöglichen. Das Bürokratie-Dickicht muss gelichtet, überzogene Vorgaben wie bei Schallschutz, Raumhöhen oder Materialvorgaben zurückgeführt werden“, so Maren Kern. Darüber hinaus müsse die Mietpreisbremse in den derzeit 19 Gemeinden im Berliner Umland kritisch überprüft und weitgehend aufgehoben werden. Bei der Energiewende solle die Dekarbonisierung der Energieerzeugung stärker in den Fokus rücken, beispielsweise durch Investitionen in Geothermie oder andere erneuerbare Quellen. Flankierend sei eine verstetigte und ausgebaute Förderung notwendig – sowohl durch die Rückkehr zum Effizienzhausstandard 70 im Neubau auf Bundesebene als auch durch eine Erhöhung der Brandenburger Wohnraumförderung auf 400 Millionen Euro pro Jahr.
Ein Blick auf die Märkte unterstreicht die Problematik. Im Berliner Umland liegt die Leerstandsquote der BBU-Mitgliedsunternehmen im Jahr 2024 bei lediglich 1,8 Prozent und damit deutlich unter dem Brandenburger Durchschnitt von 6,9 Prozent. Die Nettokaltmieten steigen dort moderat auf 6,42 Euro pro Quadratmeter, in Potsdam auf 6,64 Euro – immer noch unter dem Berliner Niveau von 6,97 Euro pro Quadratmeter. Die Investitionen hingegen gingen insgesamt um 13 Prozent zurück. Besonders der Neubau brach um 37,6 Prozent ein, während Instandhaltung und Modernisierung um 9,6 beziehungsweise 5,9 Prozent zulegten. Insgesamt wurden im Jahr 2024 rund 1.600 neue Wohnungen fertiggestellt, davon 336 in Potsdam. Auffällig ist dabei der hohe Anteil Berliner Mitgliedsunternehmen, die 79 Prozent der Fertigstellungen im Umland verantworteten. Bis 2029 sind dort rund 3.800 neue Wohnungen geplant, davon 2.000 allein in Potsdam.
Im weiteren Metropolenraum Brandenburgs stellt sich die Situation anders dar. Hier gefährden niedrige Mieten die wirtschaftliche Basis der Unternehmen. Die Leerstandsquote lag im Jahr 2024 bei 9,5 Prozent, die durchschnittliche Nettokaltmiete bei nur 5,47 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt sie fast einen Euro unter dem Berliner Umland und rund 1,50 Euro unter dem Niveau in Berlin. Zwar summierten sich die Investitionen im Jahr 2024 auf 432 Millionen Euro – ein Plus von 13,2 Prozent –, doch resultiert dieser Anstieg vor allem aus höheren Bau- und Finanzierungskosten. Der Schwerpunkt lag auf Instandhaltung mit 199 Millionen Euro und Modernisierung mit 181 Millionen Euro. Der Neubau blieb mit 52 Millionen Euro auf niedrigem Niveau.
„Unsere Unternehmen investieren am Limit. Das Gros der Zuwächse wird durch die Baukostenexplosion verschlungen“, erklärte Maren Kern. Um die Märkte zu stabilisieren, setzen die Unternehmen zudem verstärkt auf Rückbau. Allein im Jahr 2024 wurden 664 Wohnungen abgerissen, bis 2029 sollen es rund 3.100 sein. „Der Rückbau ist keine Wahl, sondern Notwendigkeit. Dafür brauchen unsere Unternehmen auch künftig eine verlässliche Unterstützung durch die Städtebauförderung“, betonte Kern.