Colliers schätzt die aktuellen Entwicklungen ein und sagt noch mehr Leerstand voraus. Allerdings nur in alten Bestandsgebäuden. Trotz Krise gibt es weiterhin Bauprojekte, die in Angriff genommen werden, wie beispielsweise von Edge.
Auch 2024 wird es auf dem Officemarkt nur wenig Bewegung bei dem Flächenumsatz geben. Das ergibt eine aktuelle Analyse von Colliers. 2023 lag der bei 2,6 Millionen Quadratmetern in den deutschen Top-7-Metropolen, für 2024 geht das Analysehaus von 2,2 bis 2,7 Millionen aus. „Die aktuelle nachfrageseitige Schwächephase auf dem Bürovermietungsmarkt trifft auf den Höhepunkt der Bautätigkeit im aktuellen Zyklus. Die prognostizierte Fortsetzung der Leerstandsanstiege, die wir bereits seit 2020 beobachten konnten, ist die direkte Folge dieser Entwicklung“, sagt Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers.
Noch ist die Pipeline gut gefüllt: Etwa zwei Millionen Quadratmeter sollen in diesem Jahr auf den Markt kommen. „Mittelfristig erwarten wir jedoch aufgrund des bereits heute absehbaren Einbruchs der Bautätigkeit insbesondere bei modernen Büroflächen in gefragten Lagen eine Verknappung des Flächenangebotes. Trotz steigender Leerstandsquote sind somit in diesen Teilbereichen weiterhin steigende Mieten anzunehmen“, fasst Cem Ergüney zusammen. Ab 2025 wird sich die Neubauentwicklung verlangsamen, die Leerstandsquote in den Top-7-Standorten wird bis 2026 auf 7,9 Prozent steigen und dort ihren Höhepunkt erreichen.
Der Büroleerstand in den Top-Bürostandorten in Zahlen
- In Köln bleiben die Leerstände aufgrund der geringen Bautätigkeit im Prognosezeitraum auf einem niedrigen Niveau von 4,2 Prozent.
- In Frankfurt am Main (10,3 Prozent) und in München (7,8 Prozent) ist bereits für 2024 mit einem Höhepunkt der Leerstandsentwicklung und leichten Rückgängen in den Folgejahren zu rechnen.
- In Düsseldorf wird der Höhepunkt ein Jahr später 2025 bei 9,4 Prozent erreicht.
- Neben Köln erreicht auch Hamburg (6,2 Prozent) im Jahr 2026 seinen Höchststand.
- In Berlin (8,7 Prozent) und Stuttgart (8,0 Prozent) setzt sich der Leerstandsanstieg bis in das Jahr 2027 fort, wobei auch hier die Geschwindigkeit ab 2025 spürbar abnimmt.
Grüne Büroflächen laufen gut
Noch immer gilt die Regel: Grüne Büroflächen laufen gut, die Resterampe dagegen weniger. Colliers ermittelte für 2023, dass „etwa bis zu 69 Prozent des Flächenbestandes von einer Veralterung bedroht sind und zu Stranded Assets werden könnten“. Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers, verweist darauf, dass sich für viele dieser Flächen die Frage einer wirtschaftlichen Weiternutzung und damit die Prüfung einer Umnutzung oder einer umfassenden Revitalisierung stellt. Auch von dieser Entwicklung gibt es Profiteure.
BNP Paribas Real Estate analysierte, dass der Anteil zertifizierter Green Buildings am gewerblichen Immobilieninvestmentvolumen 2023 bei rund 27 Prozent lag. Es ist das zweithöchste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre. Gegenüber dem Vorjahr ist die Zahl der bundesweit zertifizierten Gebäude um fast 15 Prozent auf mehr als 3.200 gestiegen. Bei der Verteilung der Zertifizierungen auf die wichtigsten Nutzungsklassen gab es zuletzt kaum Verschiebungen. Büro (42 Prozent) führt vor Einzelhandel (24 Prozent) und Logistik (19 Prozent). Bemerkenswert ist der starke Anstieg der Zertifizierungen um 29 Prozent bei Hotel. Ihr Marktanteil beläuft sich damit auf sechs Prozent. Weiterhin Marktführer im Bereich der Green Building-Zertifikate bleibt DGNB (1.760) vor BREEAM (920) und LEED (540). BREEAM konnte sich durch die Bestandszertifizierung nun deutlich von LEED absetzen.
Bauen im Bestand mehr und mehr durch Umnutzungen geprägt
„Beim Bauen im Bestand verzeichnen wir einen stark zunehmenden Anteil an Nutzungsänderungen, beispielsweise von Büro zu Arztpraxen oder zu gewerblichen Wohnungsangeboten. Der Anteil macht derzeit 30 Prozent unseres Auftragsbestandes aus“, sagt beispielsweise Majd Zughaibi, Partner bei UNDKRAUSS.
Die Konversion oder Revitalisierung ‚alter‘ Flächen ist ein großes Thema. Der Düsseldorfer Generalübernehmer Schwitzke Project gestaltete während des laufenden Betriebes das Büro des Bundesverbandes der Deutschen Industrie e.V. (BDI) um. Nach Plänen des Strategie- und Planungsbüros Brickbyte wurden im etwa 2.000 Quadratmeter großen Office unter anderem Elektro- und Datenverkabelung sowie Sicherheitstechnik eingepasst, neue Trennwände als ein Mittel des Schallschutzes eingesetzt sowie weitläufige Sichtbezüge- und kontakte hergestellt. Aus einer kleinteiligen Struktur mit vielen Einzelbüros wurden so großzügige Büroetagen mit unterschiedlichsten Raumqualitäten.
Hier wird mit scharfem Blick auf Nachhaltigkeit gebaut
„Die Polarisierung der Nachfrage wird für viele Objekte Herausforderungen bei der wirtschaftlichen Positionierung schaffen, die durch die ESG-Anforderungen von Mietern und Investoren verschärft werden“, so Cem Ergüney von Colliers. Positiv blicken die in die Zukunft, die neue Projekte an den Markt bringen. Townscape feierte unklängst Richtfest für THE B, ein Bürogebäude in der Nähe des Steglitzer Kreisels in der Hauptstadt. 22.000 Quadratmeter oberirdische Bruttogeschossfläche entstehen in einem sechsgeschossigen Neubau. Dafür gibt es bereits ein DGNB-Vorzertifikat in Gold sowie eine WiredScore-Platinum-Zertifizierung für hochwertige Gebäudetechnik und hohe Konnektivität.
Von einem ersten guten Signal 2024 spricht Dr. Andreas Muschter FRICS, CEO Edge für die DACH-Region: Gemeinsam mit PIMCO Prime Real Estate kündigte er das EDGE Friedrichspark Berlin an. In der Nähe des Berliner Ostbahnhofes entstehen bis 2026 39.000 Quadratmeter moderne Flächen. Einen neuen Maßstab für Green Buildings solle das Gebäude schaffen, so Dr. Andreas Muschter. Kurz vorher hatte das Unternehmen das EDGE ElbSide im Elbbrückenquartier der Hamburger HafenCity an den Hauptmieter Vattenfall übergeben
