Analyse: Die Immobilienmärkte in den Speckgürteln der A-Städte im Fokus

Analyse: Die Immobilienmärkte in den Speckgürteln der A-Städte im Fokus

Analyse: Die Immobilienmärkte in den Speckgürteln der A-Städte im Fokus
21st Real Estate hat die Speckgürtel der deutschen A-Städte unter die Lupe genommen. Copyright: Michael Treu auf Pixabay / 21st Real Estate

Die 21st Real Estate hat die Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilienmärkte in den Speckgürteln der deutschen A-Städte untersucht. Die wichtigsten Erkenntnisse haben wir zusammengetragen.

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Zentrale Ergebnisse des Marktreports über die Speckgürtel deutscher A-Städte

Im Kölner Umland wird mit 149,40 Euro pro Quadratmeter die höchste Einzelhandelsspitzenmiete aller Umlandgemeinden der sieben A-Städte erreicht. Büroflächen im Berliner Speckgürtel weisen im Vergleich zur Kernstadt den größten Preisabstand auf. In den Umlandgemeinden der Bundeshauptstadt liegt die durchschnittliche Büroflächenmiete im Durchschnitt um 39 Prozent niedriger als in der Kernstadt selbst.

Der Wohnungsmarkt im Münchner Umland spielt mietpreisseitig in einer eigenen Liga. Die günstigste Umlandgemeinde der bayerischen Landeshauptstadt liegt mit einer Durchschnittsmiete von 14,49 Euro pro Quadratmeter preislich noch oberhalb der teuersten Umlandgemeinde der übrigen sieben A-Städte, die mit 13,97 Euro pro Quadratmeter vor den Toren Stuttgarts zu finden ist.

„Nebenlagen und Sekundärstandorte werden angesichts steigender Preise und verstärkter Migration in die Umlandgemeinden der deutschen Metropolen und Großstädte auch im Bürobereich immer interessanter für Bauträger, Projektentwickler und Investoren. Hierzu gibt es jedoch, im Gegensatz zu den Immobilienmärkten der sieben A-Städte, bisher wenig Marktresearch und Daten. Wir schließen nun diese Lücke“, sagt Heike Gündling, CEO von 21st Real Estate.

Düsseldorf hat den größten Speckgürtel

Berlin zählt mit 3,66 Millionen Einwohnern die mit Abstand größte Bevölkerungszahl der sieben A-Städte. Das Umland der Bundeshauptstadt liegt mit 680.000 Einwohnern hingegen nur auf Rang fünf. Düsseldorf, mit 620.000 Einwohnern die kleinste A-Stadt, weist mit 1,37 Millionen Einwohnern hingegen den bevölkerungsreichsten Speckgürtel auf.

Stadt Einwohnerzahl Stadt in Millionen Einwohnerzahl Speckgürtel in Millionen
Berlin 3,66 0,68
Hamburg 1,85 0,70
München 1,49 0,41
Köln 1,08 0,77
Frankfurt 0,76 0,72
Stuttgart 0,63 0,55
Düsseldorf 0,62 1,37

Büroimmobilienmarkt: Breites Mietpreisspektrum in München, enger Markt in Stuttgart

Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 13,44 Euro pro Quadratmeter weisen die Münchner Umlandgemeinden das mit Abstand höchste Mietniveau für Büroflächen auf. Es folgen mit deutlichem Abstand von fast zwei Euro das Berliner Umland mit 11,54 Euro pro Quadratmeter und auf Platz drei das Frankfurter Umland mit 11,15 Euro pro Quadratmeter. Die niedrigste Durchschnittsmiete wird im Düsseldorfer Umland aufgerufen. Sie liegt im Durchschnitt bei 9,86 Euro pro Quadratmeter.

Auch bei den Spitzenmieten liegt das Umland von München deutlich vor den anderen Regionen. Bis zu 45,60 Euro pro Quadratmeter werden in Umland der bayerischen Landeshauptstadt aufgerufen. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Frankfurt mit 41,46 Euro pro Quadratmeter und Berlin mit 40,14 Euro pro Quadratmeter. Das Hamburger Umland landet mit 36,44 Euro pro Quadratmeter auf dem letzten Rang.

Die Mietpreisspannen variieren sehr deutlich zwischen den Umlandregionen der sieben A-Städte. Während im Münchner Umland die Durchschnittsmieten von 10,75 bis 21,70 Euro pro Quadratmeter reichen und damit eine Bandbreite von 10,95 Euro pro Quadratmeter abdecken, ist die Preisspanne insbesondere im Hamburger und Stuttgarter Umland deutlich enger. In den Umlandgemeinden der Hansestadt rangieren die Mieten zwischen 9,09 und 11,83 Euro pro Quadratmeter, im Speckgürtel um Stuttgart zwischen 9,29 und 11,90 Euro pro Quadratmeter. In beiden Regionen liegt die Mietpreisspanne damit deutlich unter drei Euro pro Quadratmeter.

Die Speckgürtel der A-Städte hinsichtlich ihrer Büro-Durchschnitts- und -Spitzenmieten. Copyright: 21st Real Estate
Die Speckgürtel der A-Städte hinsichtlich ihrer Büro-Durchschnitts- und -Spitzenmieten. Copyright: 21st Real Estate

Einzelhandelsmarkt: Kölner Umland mit höchster Einzelhandelsspitzenmiete

Das Münchner Umland erreicht mit einer Durchschnittsmiete von 22,11 Euro pro Quadratmeter das höchste Mietniveau, gefolgt von Frankfurt am Main mit 17,53 Euro pro Quadratmeter.

Bei der Spitzenmiete landet hingegen der Kölner Speckgürtel mit 149,40 Euro pro Quadratmeter auf dem vordersten Platz und München landet nur auf dem zweiten Rang mit 145,02 Euro pro Quadratmeter. Die Umlandregion der beiden Stadtstaaten Hamburg und Berlin fallen bei den Spitzenmieten deutlich ab und landen mit 77,29 Euro pro Quadratmeter, respektive 76,57 Euro pro Quadratmeter, auf den beiden hinteren Rängen.

Die Spanne der Durchschnittsmieten, also die Differenz zwischen der Durchschnittsmiete der teuersten und der günstigsten Umlandgemeinde einer Region, reicht von 3,94 Euro pro Quadratmeter in Düsseldorf bis hin zu 16,91 Euro pro Quadratmeter in München.

Im Mieten-Vergleich zwischen Kernstadt und Umland gibt es den größten Unterschied im Großraum Frankfurt. Um 34 Prozent niedriger sind hier die Mieten für Einzelhandelsimmobilien in den Städten und Gemeinden rund um die Main-Metropole. In Köln liegt der Unterschied nur bei 17 Prozent.

Spanne der Durchschnittsmieten im Einzelhandel in den Speckgürteln der A-Städte. Copyright: 21st Real Estate
Spanne der Durchschnittsmieten im Einzelhandel in den Speckgürteln der A-Städte. Copyright: 21st Real Estate

Wohnungsmarkt: Münchner Umland spielt in eigener Liga

Die Durchschnittsmiete des Münchner Umlands rangiert mit 16,44 Euro pro Quadratmeter deutlich vor dem Zweitplatzierten Stuttgart mit 12,99 Euro pro Quadratmeter. Die geringste Durchschnittsmiete wird im Düsseldorfer Speckgürtel aufgerufen. Dieser liegt mit 9,56 Euro pro Quadratmeter als einziger der untersuchten Regionen unterhalb der Zehn-Euro-Marke.

Bei der Spitzenmiete rangiert erneut der Speckgürtel der Isar-Metropole vor allen anderen A-Städten. Bis zu 42,51 Euro pro Quadratmeter werden hier verlangt. Im Hamburger Umland liegt die Spitzenmiete bei 27,97 Euro pro Quadratmeter, womit der Speckgürtel der Hansestadt auf dem letzten Rang landet.

Ein weiterer Ausweis der Sonderstellung des Wohnungsmarktes im Münchner Umland gewährt ein Blick auf die Spanne der Durchschnittsmieten in den Umlandgemeinden. Sie reichen von 14,49 Euro pro Quadratmeter in der günstigsten Münchner Umlandgemeinde bis hin zu 19,02 Euro pro Quadratmeter. Die günstigste Gemeinde im Speckgürtel der bayerischen Landeshauptstadt liegt damit gut 50 Cent oberhalb der teuersten Gemeinde in den Speckgürteln der übrigen A-Städte. Diese liegt im Stuttgarter Umland und weist eine Durchschnittsmiete von 13,97 Euro pro Quadratmeter auf. Die Spannbreite der Durchschnittmieten ist mit 4,53 Euro pro Quadratmeter ebenfalls im Münchner Umland am größten, im Stuttgarter Umland liegt sie nur bei 2,07 Euro pro Quadratmeter.

Den kleinsten Mietpreisunterschied zwischen Stadt und Umland weist die Region Berlin auf. Die Durchschnittsmieten im Umland liegen nur um sieben Prozent unterhalb des Niveaus in der Stadt. Der größte Unterschied kann für Düsseldorf konstatiert werden. Hier sind die Wohnungsmieten im Umland im Durchschnitt 22 Prozent niedriger als in der Kernstadt. Insgesamt ist das Mietpreisgefälle für Wohnen deutlich schwächer ausgeprägt als bei den Nutzungsarten Büro und Einzelhandel.

Das Mietpreisniveau für Wohnen im Umland in Relation zur Kernstadt. Copyright: 21st Real Estate
Das Mietpreisniveau für Wohnen im Umland in Relation zur Kernstadt. Copyright: 21st Real Estate

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