Die Immobilienbranche hat sich verbal für 2026 gerüstet: Irgendwie wird das schon. Das wäre die nette Umschreibung für nicht viel. Nur: Was kommt wirklich in den kommenden Monaten? Die Prognosen sind in den meisten Fällen sehr vage, trotzdem lohnt sich ein Blick auf Assets, Renditen, Mietpreisbremse und Börse.
„Für das kommende Jahr erwarte ich, dass das Transaktionsvolumen gegenüber 2025 leicht steigen wird.“: JLL-CEO Konstantin Kortmanns hat sich festgelegt. Was aber auch nicht überbewertet werden kann, da die Ausgangslage 2025 nicht gerade rosig zu nennen ist. „Wir sehen aktuell eine bessere Pipeline als zum gleichen Zeitpunkt vor einem Jahr. Zudem geht manchem Eigentümer mittlerweile die Puste aus, teilweise auf der Fremdkapital- und teilweise auf der Eigenkapitalseite“, so Konstantin Kortmanns weiter. Eine Preissteigerung sieht er nicht, auch ein Absinken will er nicht ausschließen, da „wir zunehmend mehr Produkte auf der Angebotsseite sehen werden“.
Greg Kane, Head of European Investment Research bei PGIM, zeigt sich überzeugt, „dass sich die Gesamtrenditen in Europa 2026 weiter verbessern werden und das Transaktionsvolumen um 150 Milliarden Euro steigen könnte“. Für ihn sind die strukturellen Anlagethemen 2026 Wohnen (Mikrowohnungen und Seniorenwohnungen), Last-Mile-Logistik, Rechenzentren sowie Kredite. „Gleichzeitig sehen wir aufgrund der sich erholenden Nachfrage und des anhaltend geringen Angebots Chancen für mietwachstumsgetriebene Renditen in bislang wenig gefragten Sektoren wie dem Einzelhandel und dem Bürobereich.“
Hier in aller Kürze die weiteren Prognosen: Die Marktchancen entwickeln sich je nach Assetklasse unterschiedlich, bleiben insgesamt jedoch attraktiv. Im Segment Seniorenwohnungen sorgt der erwartete starke Anstieg der über 80-Jährigen in Europa für strukturellen Rückenwind, während die angespannte Haushaltslage der öffentlichen Hand die Rolle privater Bauträger und Betreiber weiter stärkt. Bei Büroimmobilien konzentriert sich die Nachfrage auf hochwertige Flächen in Großstädten, wo der Wettbewerb um knappe Spitzenlagen die Mieten treibt. Der stationäre Einzelhandel profitiert von steigenden Ausgaben, insbesondere bei kosteneffizienten Konzepten zur Grundversorgung. Im Logistiksegment sind die Leerstände zwar gestiegen, bewegen sich jedoch weiterhin auf einem Niveau, das reales Mietwachstum zulässt, vor allem in urbanen Lagen mit anhaltend hoher Nachfrage durch den E-Commerce. Rechenzentren verzeichnen in den zentralen europäischen Märkten rekordniedrige Leerstandsquoten und einen entsprechend intensiven Wettbewerb um verfügbare Kapazitäten.
Für das Jahr 2026 rechnet Advenis Germany, das Ende 2025 ein Portfolio mit rund 560.000 Quadratmetern Mietfläche, einer Vermietungsleistung von rund 25.000 Quadratmetern und betreute Vermögenswerte in Höhe von rund 1,2 Milliarden Euro in Deutschland hatte, weiterhin mit einem anspruchsvollen Marktumfeld. Nicht ungewöhnlich für die Assetklasse Office. Im Mittelpunkt stehen dabei zwei zentrale Themen: Einerseits bleibt die Flächennachfrage in der Vermietung verhalten, da die gedämpfte konjunkturelle Entwicklung mögliche Rückkehrbewegungen in die Büros teilweise überlagert. Andererseits gewinnt die Zukunftsfähigkeit der Immobilienbestände weiter an Bedeutung, insbesondere im Hinblick auf technische Ertüchtigung, Nachhaltigkeitsanforderungen und die langfristige Wettbewerbsfähigkeit der Objekte. Im Transaktionsgeschäft ist für ein spezifisches Mandat ein Schwerpunkt im Segment Light Industrial vorgesehen, zudem sind selektive Verkäufe geplant.
„Die deutsche Immobilienwirtschaft befindet sich in einer Phase der Neuordnung – geprägt von geopolitischen Spannungen, höheren Finanzierungskosten und anspruchsvollen regulatorischen Rahmenbedingungen. Zugleich bietet die frühzyklische Marktphase vielfältige Chancen für Investoren, die flexibel agieren und auf Qualität setzen“, lässt sich Felix von Saucken, CEO bei Colliers in Deutschland, zitieren. Die Sätze hätten auch am Ende von 2025 wunderbar gepasst. Und: „2026 wird ein Jahr, in dem Investoren nicht nur auf Marktbewegungen reagieren, sondern die Transformation des Immobilienmarkts aktiv mitgestalten müssen.“ 2026 wird dann also auch wieder ein Jahr der Transformation. Es gibt Player, die Vorschusslorbeeren Ende 2025 verteilten und einen Start mit „Schwung“ sahen. „Vor dem Jahreswechsel 2025 / 2026 hat sich die Stimmung deutlich gewandelt“, so Kevin Thorpe, Chief Economist bei Cushman & Wakefield. „Risiken sind zwar nach wie vor auszumachen, der Höhepunkt der Unsicherheit ist allerdings überwunden und das Vertrauen in den gewerblichen Immobiliensektor wächst.
Finanzierung weiter wunder Punkt
Die anhaltende Lücke bei der Fremdfinanzierung dürfte 2026 vor allem die Refinanzierungssituation belasten und damit bremsend auf die Investmentmärkte wirken. Nach Analysen von PTXRE wächst die Finanzierungslücke am deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2026 auf rund 8,5 Milliarden Euro. Besonders stark betroffen ist das Bürosegment, auf das mit etwa 5,1 Milliarden Euro knapp 60 Prozent des Gesamtvolumens entfallen. Gleichwohl rechnet PTXRE mit einem moderaten Anstieg des Transaktionsvolumens in Deutschland. „Von sprunghaftem Anstieg kann zwar nicht die Rede sein, aber eine Reallokation innerhalb der Portfolios ist wahrscheinlich“, so Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei PTXRE. Insgesamt könnten Immobilien im Wert von rund 40 Milliarden Euro den Eigentümer wechseln und damit etwas mehr als im Jahr 2025. PGIM sieht die Bedeutung alternativer Finanzierer wie Private Credit Fonds wachsen. Europa und speziell Deutschland hätten angesichts der eingeschränkten Kreditvergabe durch klassische Banken großen Nachholbedarf. Für Sebastiano Ferrante, Head of European Real Estate von PGIM, hat Deutschland ein grundsätzliches Imageproblem. „Ausländische Investoren wissen nicht, wer oder was Deutschland sein will – eine Exportnation, eine Industrienation? So lange nicht klar ist, wohin wir steuern, halten sich Investoren zurück.“
Trotz fortbestehender wirtschaftlicher und fiskalischer Unsicherheiten kehrt nach Einschätzung von Savills der Optimismus weltweit unter Investoren zurück. Treiber sind die Rückkehr institutionellen Kapitals, eine stabile Nutzernachfrage sowie die Aktivierung aufgestauter Investitionen nach mehreren schwachen Jahren. Für Büroimmobilien rechnen 89 Prozent der Savills-Researcher weltweit mit steigenden Mieten für erstklassige Flächen bis 2026, vielfach mit Zuwächsen von mindestens zwei Prozent. Entsprechend erwarten 82 Prozent steigende Kapitalwerte für hochwertige Büroobjekte. Auch in den Segmenten Wohnen, Industrie und Logistik bleibt die Investorennachfrage robust. Im Einzelhandel sehen die Analysten ebenfalls Potenzial: Rund zwei Drittel gehen von steigenden Mieten aus, weitere 26 Prozent rechnen mit stabilen Niveaus.
Laut Prognose von Savills World Research dürfte das weltweite Immobilieninvestitionsvolumen im Jahr 2026 erstmals seit 2022 wieder die Schwelle von einer Billion US-Dollar überschreiten. Gegenüber 2025 entspräche dies einem Zuwachs von rund 15 Prozent. Besonders stark soll die EMEA-Region wachsen, mit einem erwarteten Plus von 22 Prozent auf rund 300 Milliarden US-Dollar. Amerika bleibt mit prognostizierten 570 Milliarden US-Dollar der größte Investmentmarkt, getragen vor allem von den Vereinigten Staaten, auf die rund 530 Milliarden US-Dollar entfallen sollen, etwa ein Viertel davon im Bürosegment.
Die Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt bleibt, laut Konstantin Kortmanns, komplex. Deutlich steigende Neuvertragsmieten senken den Anreiz für einen Wohnungswechsel, während die Mietpreisbremsen zugleich dafür sorgen, dass Bestandsmieten nur moderat zulegen. Haushalte, die seit längerer Zeit in ihren Wohnungen leben, hätten deshalb kaum Motivation umzuziehen. Die Folge ist ein spürbarer Rückgang der Fluktuation bei großen Bestandshaltern, die sich inzwischen mehr als halbiert habe. Entsprechend gelange nur noch etwa halb so viel Wohnraum auf den Markt wie vor zehn bis 15 Jahren, was den Druck auf die wenigen verfügbaren Wohnungen weiter verstärkt.
Bremsen oder lösen?
Und dann wäre da auch noch die Mietpreisbremse, die ein Thema bleiben wird. Nicht zuletzt auch deshalb, weil beispielsweise Brandenburg für 36 Gemeinden das Instrument verlängerte, Dresden und Leipzig sind es in Sachsen, Jena und Erfurt in Thüringen. Und das ist nur eine Auswahl. Immer wieder spielt die Mietpreisbremse in Kommunen und Parteien eine Rolle. Im Wahlkampf eignet sie sich gut für platte Sprüche (obwohl es in Berlin wohl eher um die Vergesellschaftung gehen wird). Die Bundesregierung hat eine Expertenkommission zum Mietrecht eingesetzt, die bis Ende 2026 Empfehlungen zur Vereinheitlichung des Mietrechts vorlegen soll. Geprüft werden dabei unter anderem eine klarere Definition von ‚Mietwucher‘ sowie wirksamere Instrumente zur Durchsetzung der Mietpreisbremse, einschließlich der Einführung von Bußgeldern. Was dabei herauskommen soll, hat zumindest bereits jetzt das Prädikat ‚spannend‘ verdient. Erbittert stehen sich die Seiten gegenüber: Während die einen von einem umfassenden Schutz der Mieter als Selbstverständlichkeit ausgehen, rufen die anderen Bilder von sozialistischen Städten in das Gedächtnis zurück, also von grauen, tristen Straßenzügen, in denen der Bestand vor sich hin marodierte. Bisher zündete noch keine Idee.
Positives für die Börse
Mit Blick auf den anstehenden US-Zinsentscheid erwartet Kay-Peter Tönnes, Gründer und Geschäftsführer von Antecedo Asset Management, auch für 2026 starke geldpolitische Impulse und ein insgesamt überraschend positives Börsenumfeld. Seiner Einschätzung nach dürfte die US-Notenbank deutlich stärker lockern, als es aktuell vom Markt eingepreist wird, nicht zuletzt aus politischen Gründen, da Donald Trump vor den Zwischenwahlen im November ein starkes wirtschaftliches Umfeld benötigt und entsprechend Druck auf die Federal Reserve ausüben könnte.
Parallel dazu sieht der Experte die zunehmende Breitenwirkung der künstlichen Intelligenz als zentralen Wachstumstreiber: Nach einem soliden, wenn auch nicht herausragenden Börsenjahr 2025 zeigten die Modelle von Antecedo ein deutlich optimistisches Bild für das kommende Jahr, insbesondere im Technologiesektor, der sich von wenigen dominierenden Treibern hin zu einer Vielzahl spezialisierter KI-Anwendungen entwickle. Diese Phase sei mit der frühen Internetentwicklung vergleichbar und eröffne neue Geschäftsmodelle mit erheblicher Dynamik, etwa im Bereich autonomer Mobilität. Für die Gesamtwirtschaft rechnet Tönnes mit einem starken, KI-getriebenen Wachstumsschub, da die Umsätze im Bereich künstlicher Intelligenz Prognosen zufolge von rund 200 Milliarden US-Dollar im Jahr 2024 auf bis zu 1,8 Billionen Dollar im Jahr 2032 steigen könnten. Insgesamt sieht er für 2026 das Potenzial eines sehr guten Aktienjahres, getragen von einer breiter werdenden KI-Revolution und einer unterstützenden Geldpolitik.