Die Frage ist nicht mehr, ob sich Büros verändern. Die Frage ist, wer die Folgen trägt. Alexander Lackner, Managing Partner und CEO von neworld, einer Investment-Plattform für zukunftsweisende Immobilienprojekte, spricht über starre Mietverträge, flexible Betreiberkonzepte und Finanzierungsmodelle, die vielerorts nicht mehr zu den Anforderungen des Marktes passen. Aus seiner Sicht entscheidet sich die Zukunft der Büroimmobilie weniger am Grundriss als am Geschäftsmodell.
IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Sie sagen: „Das klassische Büro ist tot.“ Ist das eine provokante These oder eine nüchterne Marktanalyse?
Alexander Lackner (AL): Die Fakten sprechen für sich. Die Nachfrage nach traditionellen Büroflächen sinkt, Leerstände steigen, Unternehmen wollen flexibel bleiben und binden sich nicht mehr langfristig an teure Flächen. Viele klassische Gebäude mit Zellenstrukturen lassen sich nur schwer an wechselnde Teamgrößen anpassen und fördern kaum Zusammenarbeit. Das klassische Büro in der Form, wie wir es kannten, verliert deshalb seine marktbeherrschende Rolle. Hinzu kommt, dass starre Mietmodelle mit Indexierungen in der Praxis kaum tragfähig sind.
IA: Was ist denn das klassische Büro? Diese Wortkombination hat doch genau so wenig Definition wie ‚Bezahlbarer Wohnraum‘.
AL: „Klassisch“ ist für mich weniger ein Grundriss, sondern ein Geschäftsmodell. Also fixe Quadratmeter, lange Bindung, geringe Anpassbarkeit und kaum Services. Das kollidiert mit hybrider Arbeit und dem Anspruch, Flächen sofort nutzbar und kurzfristig anpassbar zu bekommen. Zukunftsfähig wird Büro dort, wo es nach dem Bausteinprinzip funktioniert, Fläche plus Services genau in dem Umfang, den ein Team gerade braucht. Genau in diese Richtung gehen Office-as-a-Service-Modelle.
IA: Viele Investoren setzen weiterhin auf Core-Büro in A-Lagen. Überschätzen sie die Resilienz des traditionellen Mietmodells?
AL: Moderne Bürogebäude in den A-Lagen funktionieren weiterhin gut und werden stark nachgefragt. Allerdings ist das nur ein kleiner Anteil am gesamten Büromarkt. Der Treiber bleibt vielerorts ein klarer „Flight to Quality“: Moderne, ESG-konforme Flächen in gut angebundenen Lagen stehen im Fokus, während ältere Bestände unter Anpassungsdruck geraten. Für Investoren heißt das: Entweder man investiert gezielt in Repositionierung oder man erweitert das Nutzungskonzept, um Nachfrage wieder aktiv herzustellen.
IA: Sehen wir bei der Assetklasse eine strukturelle Delle oder eine grundsätzliche Verschiebung?
AL: Ich sehe das klar als Verschiebung: Das Büro bleibt, aber seine Rolle verändert sich weg vom Standardarbeitsplatz hin zum Ort für Zusammenarbeit, Kultur und Identität. Gleichzeitig werden Flächenbedarfe durch hybride Modelle volatiler. Deshalb braucht es Gebäude, die eine höhere Nutzungsmischung und eine serviceorientierte Bereitstellung ermöglichen. Genau dort liegt die Chance, Büro wieder wertstabil zu machen, weil es sich an Nachfrage anpasst statt gegen sie anzumieten.
IA: IWG expandiert und zeigt Interesse an Design Offices. Die wiederum hadern mit den Indexmieten und der Unzugänglichkeit der Eigentümer bei diesem Thema. Wer muss sich wie bewegen?
AL: Die Konsolidierung im Flex-Office-Markt zeigt grundsätzlich, dass das Segment raus aus der Nische ist und professioneller wird. Gleichzeitig sind viele klassische Vertragslogiken zu starr für ein operatives Geschäftsmodell mit kurzfristigen Kundenerlösen. Hier braucht es Transparenz und neu austarierte Risikoteilung. Eigentümer sollten Risikoteilung und Flexibilität in den Fokus stellen. Hybride Mietverträge mit Sockel- und Umsatzkomponenten bieten beiden Seiten Sicherheit. Bei unserem Venture Scaling Spaces erleben wir, dass solche Modelle funktionieren: Eigentümer profitieren bei steigenden Einnahmen, Mieter bleiben flexibel, und die Flächen werden effizient genutzt. Die Chancen und Risiken werden also fair zwischen beiden aufgeteilt.
IA: Zehn-Jahres-Mietverträge sind schön, werden aber wohl bald der Vergangenheit angehören, oder? Flexibilität geht über alles, richtig?
AL: Lange Laufzeiten werden nicht verschwinden. Aber sie werden seltener der Fall sein, weil Unsicherheit zur Normalität geworden ist. Besonders kleinen und mittelständischen Unternehmen fällt es schwer, einen Mietvertrag über fünf Jahre oder länger abzuschließen, wenn sich das Geschäftsmodell alle zwei bis drei Jahre verändert und sie nicht abschätzen können, wie sich die Mitarbeiterzahl entwickelt. Hybride Mietmodelle mit Umsatzkomponente bieten den Mietern dagegen flexible Konditionen, ohne die Wirtschaftlichkeit der Immobilien zu gefährden.
IA: Ist Flex Office eine Übergangslösung in unsicheren Zeiten oder das neue Standardprodukt für urbane Büroimmobilien?
AL: Flex Office ist aus meiner Sicht ein fester Bestandteil urbaner Büromärkte, aber nicht als Ersatz für alles, sondern als „Flex-Schicht“ über dem Bestand. Die Nachfrage nach sofort nutzbaren, skalierbaren Arbeitsplätzen ist hoch und nimmt zu, das zeigt auch die hohe Auslastung bei Scaling Spaces, die im vergangenen Jahr über alle Häuser hinweg bei rund 80 Prozent lag, ohne Mietreduktionen oder andere Zugeständnisse bei den Konditionen.
IA: Sollten Investoren überhaupt noch klassische Büroprodukte entwickeln oder nur noch hybride, flexible Strukturen?
AL: Investoren sollten Büros als anpassungsfähige Infrastruktur entwickeln, nicht als starres Flächenprodukt. Das heißt: Grundrisse, Technik und Services so planen, dass Umnutzung innerhalb des Büros und perspektivisch auch ein Nutzungswechsel möglich ist. Der Markt wird sich weiter polarisieren: Premium-/ESG-konforme Qualität gewinnt, während ältere Bestände in schlechteren Lagen an Relevanz verlieren. Wer heute entwickelt, sollte daher hybride Vertrags- und Betreiberoptionen von Anfang an mitdenken. Dann bleibt auch in schwierigen Phasen die Vermietbarkeit hoch und die Immobilie zukunftsfähig. Voraussetzung ist allerdings, dass sich auch die Finanzierungsstrukturen ändern und die Banken ihre Kriterien flexibler gestalten. Investoren sind grundsätzlich bereit, neue Bürokonzepte umzusetzen, stoßen aber bei der Finanzierbarkeit noch auf zu starre Parameter.