„Eigentlich ist jetzt Shopping Time, aber wir sind nicht aggressiv unterwegs“

Für den Anspruch des Adäquaten in Bezug auf den Firmensitz eines Projektentwicklers gibt es kein Gesetz. Die von Christian Lealahabumrung und Peter G. Neumann geführte private Vermögensverwaltung Rock Capital Group entschied sich vor mehr als sieben Jahren für eine höchst individuelle Lösung: die einstige Villa des längst verstorbenen Grünwalder Altbürgermeisters Hubertus Lindner in der Nördlichen Münchner Straße. Dort, wo Auswärtige nicht immer sicher sind, ob sie sich noch in Grünwald oder schon in München befinden, arbeiten rund 60 Beschäftigte in aufwendig sanierten Räumen mit Blick in den das Haus umgebenden Park. Sie kümmern sich aktuell um mehr als vier Dutzend Projektentwicklungen sowie einen größeren Immobilienbestand. Regelmäßig bringt die Gruppe Vermietungsmeldungen fu?r ihre Objekte „Heads“ in Aschheim-Dornach und „Skygate“ in Hallbergmoos heraus.

Er spricht von einer „dramatischen Richtung“, in die sich der Wohnungsmarkt in München und Umgebung entwickle. „Das Angebot an Neubauprojekten ist bedingt durch die höheren Zinsen weiterhin überschaubar und die Mietpreise explodieren“, sagt er. „Das führt zu wirklichen sozialen Problemen“, so Peter G. Neumann, dessen Unternehmen bei seinen derzeitigen Projekten unter anderem mit über 6000 Wohnungen zu tun hat. Er wünscht sich von Bund, Ländern und Kommunen generell, beim Wohnungsbau die absolute Priorität zu setzen. Peter G. Neumann liefert auch gleich jede Menge Vorschläge: Beschleunigung der Baurechtschaffung, Deregulierung beim Bau, steuerliche Anreize für den Wohnungsneubau sowie das Umwidmen nicht mehr benötigter Gewerbeflächen in Wohnraum. Neben einer Sonderabschreibung von 50 Prozent – wie in den 1990er-Jahren für den Wohnungsbau in den damals noch neuen Bundesländern – schlägt er eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer auf zwei Prozent vor.

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): sind die Immobilienpreise in München für einen Projektentwickler wie Rock Capital mittlerweile dort angekommen, wo Sie sie für Ankäufe brauchen?

Peter G. Neumann (PN): Ich denke, dass es aktuell ausreichend Projekte zu guten Preisen für Projektentwickler zum Ankauf auf dem Markt gibt. Die Preise haben sich dem Markt angepasst …

IA: Sie sind also deutlich gesunken.

PN: In vielen Fällen ja. Aber wenn Sie mit Gutachtern und Banken zu tun haben, stellen Sie fest, dass dort oft noch mit Zahlen gearbeitet wird, die mindestens ein halbes Jahr zurückliegen.

IA: Das heißt?

PN: Gutachter haben nicht immer einen leichten Job. Sie verfügen oft nicht über aktuelle Immobilienpreise, an denen sie sich orientieren können. Also nehmen sie meistens Werte, die schon veraltet sind. Das hat zur Folge, dass die Werte dann einen Stand haben, der schon etwa sechs bis zwölf Monate zurückliegt. Das ist dann nicht mehr wirklich aktuell, insbesondere wenn wir es mit dynamischen Märkten zu tun haben und es wenig Transaktionen gibt. 2023 ist man vielleicht noch vom 32-Fachen ausgegangen, obwohl auf dem Markt kein Mensch mehr das 32-Fache zahlte, sondern vielleicht nur noch das 27-Fache.

IA: Das scheint mittlerweile anders zu sein.

PN: Seit 2024 hat man dann das Gegenteil mit niedrigeren Gutachterwerten als den – in einem sich wieder erholenden Markt – höheren erzielten Preisen. Dann tendieren aktuell auch einige Gutachter eher dazu, vorsichtiger und niedriger zu bewerten, als am Markt gerade abgeschlossen wird. Sie wollen vermeiden, haftbar gemacht zu werden, wenn sie bei einem Objekt hoch bewerten und dann kommt morgen vielleicht ein Workout-Thema oder eine Insolvenz des Entwicklers und die Immobilie wird nur noch für die Hälfte verkauft.

IA: Das alles macht Gespräche mit Banken gewiss nicht einfacher.

PN: Die Banken haben wieder ganz eigene Themen, weil sie sich im Zuge der Regulierung immer vorsichtiger verhalten. Da kann es passieren, dass Sie als potenzieller Kreditnehmer wissen, eine Finanzierung für eine Projektentwicklung zu brauchen, die 50 Millionen Euro Gesamtinvestitionsvolumen hat. Aber die Bank sagt Ihnen dann, sie habe nur einen Wert von 30 Millionen Euro. Sie wollen die Immobilie perspektivisch für vielleicht 60 Millionen Euro verkaufen und brauchen nun einen Kredit von 40 Millionen Euro. Die Bank aber beharrt auf einer Bewertung von 30 Millionen und bietet eine Finanzierung von 20 Millionen Euro an. Da finden Sie dann schwerlich zusammen.

IA: Die Banken signalisieren inzwischen, wieder mehr Immobilien finanzieren
zu wollen. Ist das de facto gar nicht so?

PN: Dass die Banken wieder mehr finanzieren wollen, kann ich nur bestätigen. Die Frage ist natürlich immer, unter welchen Voraussetzungen. Wir haben aktuell sogar ohne Vorvermietung eine Finanzierung für eine Büroprojektentwicklung in München abgeschlossen. Insofern kommt da schon wieder ordentlich Bewegung rein.

IA: Die Marktberichte der Gewerbeimmobilienmakler in München lesen sich so, als hätten die Preise in den meisten Fällen den Tiefpunkt erreicht. Bisweilen steigen sie schon wieder. Löst sich das Problem mit den verschiedenen Bewertungen und den Finanzierungen womöglich bald auf?

PN: Das hoffe ich und ich bin diesbezüglich positiv gestimmt. Jedenfalls haben wir allmählich wieder einen Transaktionsmarkt, der funktioniert.

IA: Im ersten Quartal 2025 gab es in München allerdings einen Einbruch des Transaktionsgeschäfts von zwei Dritteln gegenüber dem Vorjahreswert.

PN: Solche Schwankungen kann es immer geben, aber im Wesentlichen haben sich die Preise stabilisiert, auch weil die Zinsen gesunken sind. Teilweise steigen die Preise tatsächlich schon wieder. Wenn ich die Stimmung auf der Immobilienmesse MIPIM im März hinzunehme, wo wir viele Termine mit deutschen und ausländischen Investoren hatten, spricht viel dafür, dass Investoren in diesem Jahr wieder aktiv in den Ankauf einsteigen wollen und auch entsprechende Budgets haben.

IA: Merken Sie das schon konkret? Also gibt es Gespräche zum Verkauf des „Heads“ in Aschheim-Dornach oder des „Skygate“ in Hallbergmoos?

PN: Das ist noch zu früh. Es sind Projekte, die zunächst voll vermietet sein müssen.

IA: Das sieht beim „Skygate“ mit gut 90 Prozent Vermietungsstand der knapp 40 000 Quadratmeter Bruttogrundfläche schon mal ganz gut aus.

PN: Ja, und beim „Heads“ liegen wir nun auch schon bei nahezu 60 Prozent der 41 800 Quadratmeter. Aber der Markt ist noch in der Phase, in der trotz solcher Großdeals wie dem mit den „Fünf Höfen“ Anfang 2024 eher nicht so große Volumina Käufer finden. Die Zeit aus den Jahren des Booms, als es hieß, je größer, umso besser, ist noch nicht wieder da.

IA: Also eher ein Verkauf der beiden Immobilien in drei Jahren?

PN: Nein, das nicht. Ich würde sagen, in einem oder in eineinhalb Jahren.

IA: Welche Käufer sind bis dahin so weit, dass sie entscheiden? Sind das einheimische oder internationale?

PN: Derzeit sind in München extrem viele Private unterwegs, die den Markt in Bewegung bringen, insbesondere im Bereich der Bestandsimmobilien. Nicht nur bei Mehrfamilienhäusern, sondern querbeet. Manchmal sind auch Liebhaberobjekte in der Innenstadt dabei. Für die werden dann auch mal Kaufpreisfaktoren von 40 oder 45 bezahlt. Beim „Heads“ und beim „Skygate“ geht es eher um klassische Institutionelle, die aus Deutschland oder von woanders kommen können. Die haben in einigen Fällen aber zunächst noch andere Themen abzuarbeiten.

IA: Vermietungsthemen?

PN: Ja, Vermietungsthemen, aber auch anstehende Modernisierungen. Die trauen sich viele Institutionelle nicht zu oder sie können sie tatsächlich nicht umsetzen, weil sie keine Leute dafür haben. Die kaufen lieber zum 25-Fachen ein Bestandsbürohaus, das gut in Schuss und vermietet ist, und bieten ihr modernisierungsbedürftiges Objekt für das 15-Fache an, statt sich selbst um die Modernisierung und Vermietung zu kümmern und so einen attraktiven Mehrwert zu schaffen.

IA: Das müsste Ihnen mit Ihrem Faible für Bestandssanierungen und überhaupt Bauen im Bestand doch gut reinlaufen. Oder sind Sie mit Ihren aktuell etwa 50 Immobilienprojekten, die Sie in Arbeit haben, erst mal ausgelastet?

PN: Grundsätzlich völlig zutreffend. Wir machen so etwas gerne. Und ja, mit unseren rund 50 Projekten, davon mehr als 90 Prozent im Großraum München und aktuell vier Projekten in Frankfurt am Main, haben wir gut zu tun. Einige der Projekte sind ziemlich groß. Unser größtes sind die „Hofmann Höfe“ in Obersendling. Da entwickeln und realisieren wir unter anderem 1.500 Wohnungen. Bei einem unserer Frankfurter Projekte geht es um knapp 600 Wohnungen. Hinzu kommen weitere größere Projekte im Münchner Umland, darunter in Taufkirchen und Unterschleißheim, und wir kümmern uns beispielsweise um unser schönes Projekt „Monaco“ im Münchner Werksviertel. Aber es stimmt: Eigentlich ist jetzt Shopping Time, zumal die Preise in einem Jahr wahrscheinlich schon wieder deutlich höher liegen werden, zumindest in München. Also schauen wir uns schon Kaufgelegenheiten an, aber wir sind nicht aggressiv auf dem Markt unterwegs.

IA: Das müssen Sie wahrscheinlich auch nicht, weil die Investoren trotz mancher Stimmungsaufhellung noch immer nicht Schlange stehen.

PN: Das ist so. In der Boomzeit hatten Sie ganz schnell 50 Vertraulichkeitserklärungen, wenn Sie einen Makler mit einem Immobilienverkauf beauftragten. Daraus folgten 20 oder 30 konkrete Angebote. Heute haben Sie vielleicht drei oder vier ernsthafte Interessenten. Die hatten Sie in den vergangenen zwei, drei Jahren in der Regel nicht. Inzwischen aber werden es allmählich wieder mehr. Verkäufe dauern übrigens immer noch vergleichsweise lange. Was vor dem Markteinbruch 2022 binnen sechs Wochen verkauft war, dauert heutzutage vielleicht ein halbes Jahr. Und Verkäufer müssen generell mehr Aufwand betreiben, also mehr Geld in die Vermarktung stecken.

IA: Mehr Zeit, mehr Kosten, das klingt nach geringeren Margen für Verkäufer.

PN: Bei Entwicklern und Bauträgern sind die Margenerwartungen eher höher geworden. Sie puffern damit die erhöhten Risiken ab, die sich aus langwierigeren Vermietungs- und Verkaufsprozessen ergeben.

IA: Sie sind seit mehr als 20 Jahren im Projektentwicklungsgeschäft. Ist die Gegenwart die anstrengendste Phase in all den Jahren, weil alles länger dauert und sich mehr Hürden auftun?

PN: In der Tat müssen wir in alles viel mehr Zeit investieren. Grob gesagt: Wenn eine Bankenfinanzierung vor ein paar Jahren sechs Wochen gedauert hat, dauert sie jetzt mindestens drei Monate. Die Baukosten sind extrem gestiegen, sodass ein Projektentwickler noch viel intensiver als früher nach Wegen sucht, wie er kostengünstiger bauen kann. Das Baurecht ist immer komplizierter geworden. Also müssen wir uns viel intensiver um die Baurechtschaffung und die Baugenehmigungen kümmern. Hinzu kommt der Mehraufwand bei Vermietungen und Veräußerungen, worüber wir schon sprachen. Also, das ist alles machbar und wir fühlen uns auch sehr wohl mit dem, was wir tun, aber man braucht heutzutage einen längeren Atem, viel mehr Differenzierung, Kreativität, Ideen, Flexibilität und Einsatz. Und auch etwas mehr Geduld.

IA: Zuruück zu konkreten Projekten aus Ihrem Fundus. Wie ist der aktuelle Stand bei Ihrem größten Bauvorhaben, den „Hofmann Höfen“?

PN: Das Projekt ist in der Tat unser derzeit größtes. Es teilt sich, vereinfacht gesagt, in vier Parzellen, drei wohnwirtschaftliche und eine für einen Mix aus Wohnen und Gewerbe. Unterm Strich geht es um knapp 140.000 Quadratmeter Bruttogrundfläche für Wohnen und rund 15 000 Quadratmeter für gewerbliche Nutzung, also Einzelhandel, Gastronomie, Kindergärten und Büros. Für alles haben wir dort eine baurechtliche Grundlage. Es gibt also einen Bebauungsplan. Derzeit sind wir damit beschäftigt, für die erste Parzelle, bei der es größtenteils um geförderte Wohnungen geht, die Voraussetzungen für eine Baugenehmigung zu schaffen. Da wollen wir relativ schnell starten und auch zügig in den Verkauf gehen.

IA: Sie legen los, sobald ein Endinvestor für diesen Abschnitt gefunden ist?

PN: Es kann sein, dass wir schon vorher anfangen.

IA: Wie hoch liegt das Investitionsvolumen für die gesamten zehn Hektar, auf denen die „Hofmann Höfe“ entstehen werden?

PN: Das dürften etwa 1,5 Milliarden Euro sein.

IA: Wird Rock Capital dort alles selbst entwickeln?

PN: Nein, wir werden wahrscheinlich nicht alles selbst bauen. Es steht noch nicht fest, wie wir es genau aufteilen. Denkbar ist ein Verkauf einzelner Parzellen oder Teilen davon an einen oder verschiedene Bauträger. Das können auch Lösungen sein, bei denen der eine oder andere Interessent zum Beispiel 100 oder 200 Wohnungen baut, sobald die Baugenehmigung dafür vorliegt.

IA: Wie kriegen Sie den Wohnungsbau da eigentlich hin? Kommen Sie mit der Sozialgerechten Bodennutzung (Sobon) in der strengen Fassung von 2021 zurecht?

PN: Wir bauen dort noch auf der Grundlage der alten Sobon.

IA: Deswegen geht es für Sie wirtschaftlich auf?

PN: Ja.

IA: Das nächstgrößere Projekt von Rock Capital ist Ihr Part an der Entwicklung des „Quartiers am Bahnhof“ in Taufkirchen. Dort sind Sie mit gut einer Milliarde Euro Investitionsvolumen für etwa 100.000 Quadratmeter Bruttogrundfläche dabei. Wie ist der Stand?

PN: Wir erwarten für Ende 2025, Anfang 2026 den Bebauungsplan.

IA: Sie haben dort bereits 16.000 Quadratmeter an die Thüga Holding vermietet. Bleiben noch knapp 14 000 Quadratmeter. Gibt es dafür Interessenten?

PN: Wir führen da in der Tat schon intensive Gespräche mit Mietinteressenten. Darunter sind auch welche, die sich für ganze Häuser in dem Ensemble interessieren. Das heißt, da geht es in einem Fall um fast 6.000 und im anderen um knapp 8.000 Quadratmeter Bruttogrundfläche.

IA: Beim „Monaco“ im Werksviertel haben Sie vor kurzem den ersten Spatenstich gesetzt. Fertigstellung 2027?

PN: Ja, da sind wir im Plan. Wir freuen uns sehr über dieses besondere Projekt, auch wenn es „nur“ um etwas mehr als 4.500 Quadratmeter für Büros geht.

IA: Wann beginnen die Bauarbeiten am „Monachia-Haus“ am Stachus, in dem früher Kinofilme liefen?

PN: Da sind wir noch in der Planungsphase. Wir verfolgen da im Moment verschiedene Ideen. Neben Einzelhandel kann es sowohl um Büroflächen als auch ein Hotelkonzept gehen.

IA: Das erinnert nutzungstechnisch an das „H50“in der Hofmannstraße, ein paar Schritte nördlich der „Hofmann Höfe“. Ist da schon entschieden, ob es eher ein Hotel- oder ein Bürogebäude sein wird?

PN: Dort reden wir von fast 35.000 Quadratmetern Bruttogrundfläche. Die werden bestimmt nicht alle als Hotel genutzt werden. Das wären eher 5.000 bis 10.000 Quadratmeter. Der Großteil der Flächen wird sicherlich für Büros vorgesehen, vielleicht auch anteilig für Labore. Und im Erdgeschoss eventuell Einzelhandel.

IA: Vis-à-vis befindet sich das Projekt „Südlicht“ mit geplanten 97.000 Quadratmetern Bruttogrundfläche für gewerbliche Nutzung, was etwa dreimal so viel ist, wie dort bislang steht. Der aktuelle Stand?

PN: Die dortigen gut 30.000 Quadratmeter Bürofläche sind größtenteils vermietet. Wir überlegen noch, ob wir auch dort ein Hotel dazunehmen oder ob wir uns auf die Nutzungen Büro und Labor konzentrieren.

IA: Stichwort Bürovermietungen: Da lief in München im ersten Quartal dieses Jahres ungefähr so viel wie 2024, berichten verschiedene Maklerunternehmen. Sie sagen, es gebe noch viel mehr. Wie das?

PN: Es gibt diverse Bürovermietungen, die nirgendwo kommuniziert werden.

IA: Lässt sich das quantifizieren?

PN: Nein, das kann ich nicht, aber es gibt eine ganze Reihe Bürovermietungen, die in keiner Statistik landen. Wahrscheinlich war das schon immer so.

IA: Wie läuft das Vermietungsgeschäft bei Ihnen?

PN: Viele Unternehmen müssen sich entscheiden, ob sie ihre bisherigen Flächen behalten wollen oder das nahende Ende der Laufzeit ihres Mietvertrags dazu nutzen, umzuziehen. Weil sie sich verkleinern oder vergrößern wollen oder vielleicht, weil sie einen besseren Standard suchen. Da ist derzeit viel in Bewegung. Aber natürlich führt nicht jede Überlegung tatsächlich zum Umzug. Es wird sehr viel überlegt und geprüft.

IA: Sie sprachen davon, dass Bürovermietungen viel langwieriger geworden seien. Wie passt das zu Ihrer Prognose für 2025?

PN: Wenn ein Rechtsanwalt oder ein Steuerberater 100 Quadratmeter braucht, geht das in vier Wochen. Kompliziert oder sagen wir aufwendiger wird es ab etwa 1.000 Quadratmetern. Da werden häufig viele verschiedene Flächen besichtigt, der Makler macht eine Longlist, dann macht er eine Shortlist. Wenn es um einen internationalen Mieter geht, sagt vielleicht die Niederlassung München, sie wolle das eine, und das Headquarter in den USA will das andere. Es sprechen heutzutage oft viel mehr Leute mit, und die haben
alle ihre Vorstellungen. Soll es unbedingt eine Dachterrasse sein oder vielleicht doch nicht? So vergehen schnell viele Monate. Es kann bei größeren Vermietungen auch schon mal zwei Jahre dauern.

IA: Irgendwann wird also entschieden, sodass konkret vermietet wird. Dennoch: Wissen die Mietinteressenten zu Beginn oftmals gar nicht, was Sie wollen? Oder ist es das Tucholsky-Phänomen „Vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße“?

PN: Die wissen eigentlich schon, was sie wollen, nur nicht immer so genau.

IA: Stimmt es, dass die Miethöhe für viele Büronutzer derzeit egal ist, weil sie keinen Aufwand scheuen, ihre Beschäftigten aus dem Homeoffice zurückzulocken?

PN: Die Miethöhe ist schon ein Thema, aber insgesamt schauen Interessenten weniger auf Flächeneffizienz. 50, 60 oder 70 Euro pro Quadratmeter bedeuten, dass da jemand in die Innenstadt und einen sehr guten Standard will. Ansonsten dreht sich vieles um Mieten von 20 bis 30 Euro. Dann ist klar, dass es um andere Lagen geht. Und von 100 Interessenten haben Sie vielleicht einen, der sagt: Ganz gleich, wie die Flächen aussehen, Hauptsache, es kostet nur fünf Euro pro Quadratmeter. Die meisten wollen attraktive, moderne, coole und smarte Flächen und einen ordentlichen ESG-Standard. Der kostet in Aschheim-Dornach, knapp hinter der Münchner Stadtgrenze, übrigens nur gut 20 Euro. Einfache Büros finden Sie dort auch schon für zwölf Euro pro Quadratmeter.

IA: München ist bekannt für viele große Projektentwickler, manche davon sind überdies große Bestandshalter. Wie positioniert sich Rock Capital in der großen Gruppe, die von der Bayerischen
Hausbau und Büschl über Hammer, Hines bis zu Rosa-Alscher reicht?

PN: Sagen wir so: Da gibt es sicher die Firmen, bei denen die Leute wissen, dass sie gerne etwas mit Bestand machen, während andere lieber eine Grube ausgraben und dann irgendwas draufsetzen. Rock Capital dürfte vor allem dafür bekannt sein, dass wir gerne mit Bestandsimmobilien arbeiten und diese mit Nachverdichtungen und Neubauten ergänzen und dass wir nicht nur auf eine oder zwei Nutzungsarten beschränkt sind. Wir sind diesbezüglich also deutlich breiter unterwegs. Zudem haben wir manche Objekte im Bestand, die wir dauerhaft behalten, statt sie zu verkaufen. Und noch eine Besonderheit: Wir verfügen über eine eigene Hausverwaltung und verwalten unsere Objekte alle selbst. Ohne Ausnahme.