Seit fast zwei Jahrzehnten erlebt Carolin Dose bei HIH Real Estate, wie sich das Asset Management verändert hat – weg von der Immobilie als persönlichem Verantwortungsraum, hin zu Daten, Prozessen und Effizienz. Sie fordert ein Umdenken: mehr Nähe zu Mietern, mehr Verantwortung für Orte und den Mut, Immobilien wieder als Räume mit Identität zu verstehen.
Carolin Dose ist seit 18 Jahren bei HIH Real Estate. Sie hat als Junior angefangen, geschlossene Fonds betreut und erlebt, wie sich das Berufsbild des Asset Managers verändert hat. „Früher war man wirklich verantwortlich für das Objekt – man kannte die Mieter, wusste, was gebraucht wird“, sagt sie. „Heute ist vieles kleinteiliger, spezialisierter und digitaler. Dabei geht manchmal das Gefühl verloren, eine Immobilie wirklich zu verstehen.“
Mit der Aufspaltung der Aufgaben und der zunehmenden Fokussierung auf Effizienz sei die emotionale Komponente aus dem Beruf etwas verloren gegangen. „Ich finde das schade. Eine Immobilie besteht nicht nur aus Datenpunkten. Wer erfolgreich sein will, muss den Mieter einbeziehen und verstehen, was ihn bewegt.“ Für Carolin Dose liegt darin der Kern des Erfolges. „Man braucht wieder ein Gespür für das Objekt. Wenn zwischen Eigentümer und Mieter Vertrauen entsteht, funktioniert die Immobilie langfristig. Nicht, weil sie perfekt gerechnet ist, sondern weil sie genutzt und geschätzt wird.“ Langfristige Mietverhältnisse seien entscheidend, um Leerstände zu vermeiden. „Es reicht nicht zu sagen: Ich finde schon einen neuen Mieter. Das funktioniert nicht.“
Auch auf die aktuelle Marktdynamik blickt sie mit Realismus.„Nicht jedes Büro lässt sich retten, und Wohnen ist nicht automatisch die Lösung. Es gibt einige erfolgreiche Umnutzungen, trotzdem sind wirtschaftlich tragfähige Umwandlungen von klassischen Bürohäusern in Wohnungen bisher rar. Es hängt immer von Lage und Konzept ab.“
Trotzdem sieht sie Spielräume. „In Hannover und Köln wurden ehemalige Bürogebäude zu Schulen umgebaut, das war kreativ und erfolgreich. Man muss überlegen, was ein Gebäude leisten kann, statt reflexartig die Nutzungsart zu wechseln.“ Gleichzeitig beobachtet sie den Wandel der Arbeitswelt: „In Städten wie Frankfurt am Main stehen viele Büros leer. Das Standardkonzept funktioniert nicht mehr. Junge Mitarbeiter wollen keine anonymen Großräume, sondern Orte, an denen man sich austauschen und konzentrieren kann. Büros müssen wieder Identität stiften.“
Für Carolin Dose ist das so etwas wie die Psychologie eines Hauses. „Eine Immobilie hat Emotionen. Wenn das nicht vermittelt wird, kann man sie auch nicht erfolgreich betreiben.“ Sie verweist auf das eigene Headquarter der HIH Real Estate in Hamburg, wo die Kantine zum zentralen Treffpunkt geworden ist, das Haus zur DNA des Unternehmens gehört. „Da spürt man, dass Gebäude Gemeinschaft prägen können.“
Die Zukunft des Arbeitens sieht sie zwischen Homeoffice und Büropräsenz. „Ich glaube weder an 100 Prozent Homeoffice noch an eine komplette Rückkehr ins Büro. Wir brauchen Regeln, aber auch Flexibilität für Menschen, die aus guten Gründen von zu Hause arbeiten. Das verlangt Empathie und Vertrauen.“ Für sie ist Asset Management daher weit mehr als die Verwaltung von Zahlen. „Viele sprechen vom Asset Management als letztem Werttreiber. Aber das gelingt nur, wenn wir wieder Verantwortung übernehmen, für Gebäude, Investoren und Mieter. Nähe und Verständnis sind durch keine Kennzahl zu ersetzen.“
Die HIH Real Estate zählt zu den führenden Anbietern von ganzheitlichem Immobilien-Investmentmanagement in Deutschland. Die Leistungspalette deckt den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie ab und reicht von der Projektentwicklung über die Strukturierung von Immobilieninvestments bis zum Asset und Property Management. Die HIH-Gruppe beschäftigt derzeit 950 Mitarbeiter und betreut ein Immobilienvermögen von rund 78 Milliarden Euro.