Während andere Assetklassen zwischen Zinsdruck, ESG-Auflagen und sinkenden Transaktionsvolumina schwanken, behaupten sich Fachmarktzentren als ruhender Pol im Markt. Christoph Buck, Head of Assetmanagement für Fachmarktzentren in DACH bei der REDEVCO Institutional GmbH, erläutert An- und Verkäufe und die Trends.
Die Stärke der Fachmarktzentren liegt in stabilen Cashflows, verlässlichen Mietern und überschaubaren Risiken. Doch auch hier verändert sich das Geschäft: Von der technischen Ertüchtigung über Green-Lease-Verträge bis hin zur Frage, wie viel Fläche der Handel von morgen überhaupt noch braucht. „Wir stehen für eine sehr stabile Assetklasse. Keine ausschweifenden Renditen, aber Verlässlichkeit und genau das zählt“, sagt Christoph Buck, Head of Assetmanagement DACH bei der REDEVCO Institutional GmbH. Rund 4,5 Prozent Rendite sind realistisch, die Preise spiegeln diese solide Kalkulation wider. Fachmarktzentren sind kein Spielfeld für Spekulanten, sondern für langfristig denkende Investoren. Rund 500 Millionen Euro hat Christoph Bucks Team zuletzt über CBRE IM eingesammelt – Kapital, das bewusst nach bewährtem Schema investiert wird. Typische Ticketgrößen von Redevco beginnen bei zehn Millionen Euro, drei Fonds wurden bereits ausplatziert. Besonders erfolgreich sind Lagen in der Peripherie kleinerer Städte.
„Wir sehen weiterhin Produkte und damit ein gutes Angebot. Wir erweitern Schritt für Schritt“, so Christoph Buck. Ein Beispiel für einen Ankauf: Redevco erwarb im November das Vimbuch Center Bühl von der Machmeier Gruppe. Die Immobilie wird von Redevco für den Spezial-AIF „REDOS Einzelhandel Deutschland III“ gemanagt, administriert von Union Investment. Das rund 10.000 Quadratmeter große Fachmarktzentrum entstand aus einem ehemaligen real-Standort, wurde 2024/2025 umfassend revitalisiert und ist vollständig und langfristig an 14 Mieter vergeben, darunter REWE, Penny und Rossmann. Auf dem 48.000 Quadratmeter großen Grundstück stehen zudem 430 Stellplätze zur Verfügung. Markus Haimerl, Director Transactions bei Redevco, betont, dass der Ankauf ein „etablierter Nahversorgungsstandort mit erstklassiger Cashflow-Sicherheit“ sei und das Areal attraktive baurechtliche Perspektiven biete. Parallel zu den Ankäufen findet eine klassische Portfoliobereinigung statt: Projekte, die nicht mehr in die Zeit passen, kein Wertsteigerungspotenzial haben, werden verkauft, liquide Mittel gezielt reinvestiert.
Bestand vor Neubau
Die ESG-Ertüchtigung bestehender Objekte steht dabei im Mittelpunkt. „Früher dachte man, Dämmung reicht. Heute wissen wir, dass die Stellschrauben vor allem bei den technischen Anlagen liegen“, betont Christoph Buck. Viele Fachmärkte stammen aus den frühen 2000er-Jahren, ihre Technik ist in die Jahre gekommen. Erneuerungen von Heizung, Lüftung und Kühlung stehen weit oben auf der Agenda. Geografisch bleibt das Portfolio auf West- und Süddeutschland konzentriert. „Dort liegen die lukrativsten Angebote“, so Christoph Buck. In den neuen Bundesländern schaut man sich um, bleibt aber zurückhaltend.
Mieterstruktur im Wandel
Apotheken, Non-Food-Discounter und Lebensmittelmärkte bilden das stabile Fundament der Fachmarktzentren. Nach der Pandemie drängten zunehmend auch textile Ketten in die peripheren Lagen. Sie hatten erkannt, dass Fachmärkte offenbleiben durften, während Innenstädte stillstanden. Nun profitieren sie von hoher Kundenfrequenz, den Parkplätzen direkt vor der Tür, der One-Stop-Shopping-Gedanke greift. Ketten wie H&M und Zara meiden die Standorte weiterhin, doch mit TK Maxx oder Decathlon zieht ein neues Mieterspektrum nach. Gleichzeitig wurden viele ehemalige Real-Märkte neu strukturiert. „Die Flächen waren einfach zu groß. Wir haben Konzepte entwickelt, um sie zu teilen.“
Stabilität durch Langfristigkeit
Lebensmittelhändler halten an Standorten fest, wenn sie funktionieren. „Die Mietvertragslaufzeiten haben sich nicht verändert, die Mieter wollen Standortsicherheit“, so Christoph Buck. Ein neues Kapitel sind Green-Lease-Verträge. Anfangs war die Akzeptanz gering, inzwischen wächst das Verständnis. „Alle müssen begreifen, was wir mit den Zahlen machen. Wenn wir Verbräuche senken, profitieren alle – Eigentümer wie Mieter.“ Das Assetmanagement sitzt dabei, so Christoph Buck, „im Driverseat“: Wenn die Daten zeigen, dass Verbräuche höher sind als normal, können Gegenmaßnahmen greifen.
Ein wichtiger Hebel liegt auf den Dächern. Gemeinsam mit spezialisierten Dienstleistern werden große Flächen für Photovoltaik genutzt, meist im Mieterstrommodell. „Es ist keine Renditerakete, aber ein großer ESG-Vorteil“, sagt Christoph Buck. Eigenverbrauchsquoten von 60 bis 70 Prozent sind möglich, besonders bei Lebensmitteleinzelhändlern mit durchgehendem Betrieb. Damit wird das Fachmarktzentrum zunehmend zur dezentralen Energieeinheit: eingeschossig, flächeneffizient und mit planbaren Betriebskosten.
Am Ende eint beide Märkte, Innenstadt und Fachmarkt: Stabilität entsteht nicht durch Stillstand, sondern durch konsequente Anpassung. Oder, wie Christoph Buck sagt: „Wir wollen keine Rekorde brechen, sondern Werte erhalten. Das ist in diesen Zeiten die eigentliche Kunst.“