Die Debatte um den Wohnungsmangel in Deutschland ist neu entfacht. Mit seiner Berechnung eines Defizits von bis zu zwei Millionen Wohnungen für die ADI Akademie stellt Prof. em. Hanspeter Gondring FRICS etablierte Annahmen infrage und stößt auf deutliche Kritik. Im Gespräch erläutert er, warum er die Diskussion für verkürzt hält, weshalb Zielzahlen notwendig sind und wo er die eigentlichen strukturellen Probleme sieht.
IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Ihre Berechnung eines Wohnungsmangels von bis zu zwei Millionen Wohnungen hat eine lebhafte Debatte ausgelöst. Einige Stimmen sprechen von einer wichtigen Korrektur der bisherigen Zahlen, andere nennen das Ergebnis schlicht „Quatsch“. Wie reagieren Sie auf diese Kritik?
Hanspeter Gondring (HG): Ich habe mir diese Zahlen nicht ausgedacht. In der Wissenschaft führen wir eine sachliche Diskussion, wir stellen Fragen, überprüfen Annahmen und Methoden. Ein pauschales Werturteil wie „Quatsch“ kennen wir in der Wissenschaft nicht. Das sagt dann mehr über den Sender als über den Inhalt.
IA: Mein geschätzter Kollege Andre Eberhard hat angemerkt, dass große bundesweite Zielzahlen wenig helfen, weil Wohnungsmärkte lokal funktionieren. Dem Wohnungssuchenden in München nütze eine nationale Zahl genauso wenig wie dem Vermieter in Wilhelmshaven mit Leerstand. Ist ein bundesweiter Wert zum Wohnungsmangel überhaupt sinnvoll?
HG: Das ist ein denklogischer Fehler. Politik braucht Zielgrößen. Es reicht nicht, abstrakt von Wohnraumbedarf zu sprechen. Entscheidungsträger benötigen einen quantifizierbaren Korridor. Die Bundesregierung hat sich lange an 400.000 Wohnungen pro Jahr festgebissen. Solche Zahlen sind lediglich Leitplanken. Wenn wir anfangen, diese grundlegend infrage zu stellen, müssten wir konsequenterweise aufhören, regelmäßig über Baugenehmigungen und Fertigstellungen zu berichten, was wir jeden Monat wieder in allen Zeitungen und Portalen sehen. Diese Zahlen strukturieren nun einmal die Debatte.
IA: In der Diskussion wurde der Vorwurf erhoben, Studien zum Wohnungsmangel würden immer höhere Zahlen produzieren, um Aufmerksamkeit zu erzeugen. Was unterscheidet Ihre Methodik von anderen Berechnungen, die deutlich niedrigere Werte nennen?
HG: Zuerst sei die Frage erlaubt: Was soll ich mit Aufmerksamkeit? Ich werde 73 Jahre, habe meine Arbeit gemacht und bin weiter in der Forschung tätig. Es geht nicht darum, große Zahlen zu produzieren. Faktisch gibt es keinen Wohnungsmangel, sonst würden zwei Millionen Menschen unter der Brücke leben. Es wäre sinnvoll, wenn alle sich die Herleitung anschauen. Die oft zitierte Zahl von 400.000 Wohnungen pro Jahr stammt im Kern aus einer Zeitreihe von 1950 bis 2016 und wurde vom Pestel Institut veröffentlicht. Seitdem ist sie wie in Stein gemeißelt und hat es sogar in den Koalitionsvertrag geschafft. Irgendwann waren es dann 800.000, das Pestel-Institut ist nun bei 1,2 Millionen. Wären es nur 400.000 würde es den Preisauftrieb nicht erklären.
IA: Wie ist denn aber nun Ihr Ansatz?
HG: Mein Ansatz ist ein anderer: Wenn Preise über Jahre steigen, ist das ein Zeichen für Knappheit. In einem gesättigten Markt passiert das nicht. Wir sehen aber seit etwa 2006 einen kontinuierlichen Preisauftrieb, und zwar nicht nur in einzelnen Städten, sondern bundesweit. Daten von bulwiengesa für 137 Städte zeigen das sehr deutlich. Wenn also jemand sagt, es fehlen nur 400.000 Wohnungen, passt das nicht zur Preisentwicklung. Diese Größenordnung kann den Druck im Markt nicht erklären.
IA: Ihre Rechnung setzt beim Jahr 2006 an und leitet daraus ein kumuliertes Defizit von bis zu zwei Millionen Wohnungen ab. Kritiker fragen, ob solche Modelle strukturelle Veränderungen wie Demografie, Haushaltsgrößen oder Zuwanderung ausreichend berücksichtigen. Wie robust ist Ihre Modellrechnung gegenüber solchen Faktoren?
HG: Diese Faktoren spielen selbstverständlich eine Rolle. Aber sie verändern die grundlegende Beobachtung nicht: Seit 2006 haben wir eine strukturelle Lücke zwischen Bedarf und tatsächlicher Bautätigkeit. Das kann sich jeder bei Destatis und anderen ansehen. 2006 ist deshalb relevant, weil mit der Föderalismusreform der Bund sich aus dem sozialen Wohnungsbau zurückzog. Die Länder hatten dafür weder die gleichen Mittel noch eine ähnliche Priorität. Seitdem fehlt ein stabiler Pfeiler im Markt. Wenn ab diesem Zeitpunkt eine notwendige Bauleistung von etwa 320.000 Wohnungen pro Jahr angesetzt und mit der realen Entwicklung verglichen wird, ergibt sich über die Jahre eine kumulierte Lücke und das ist der Wohnungsmangel.
IA: Mehrere Kommentatoren haben darauf hingewiesen, dass es gleichzeitig Wohnungsmangel in Metropolen und Leerstand in anderen Regionen gibt. Ist das eigentliche Problem weniger ein absoluter Wohnungsmangel als vielmehr ein räumliches Verteilungsproblem?
HG: Wir sehen die stärksten Preissteigerungen in den großen Metropolregionen, insbesondere in den Top7-Städten. Gleichzeitig gibt es Ausweichbewegungen in das Umland, teilweise in Entfernungen von 70 oder 80 Kilometer. Diese Bewegungen erfolgen nicht vereinzelt, sondern in großer Zahl. In der Folge steigen die Preise dort zeitverzögert ebenfalls. Natürlich wissen alle um schrumpfende Regionen mit Leerstand. Aber Menschen orientieren sich nun mal an Arbeitsplätzen und Infrastruktur. Entscheidend ist, dass wir dort Wohnraum schaffen, wo Nachfrage entsteht. Ein Gegeneinander-Ausspielen von Regionen führt nicht weiter.
IA: Ein weiterer Einwand lautet, dass der Wohnungsbedarf aufgrund der demografischen Entwicklung künftig eher sinken könnte. Wenn die Bevölkerung langfristig stagniert oder schrumpft, relativiert sich dann nicht die Dimension des Mangels?
HG: Die Bevölkerungsentwicklung ist nur ein Teil der Gleichung. Wichtiger ist der Flächenverbrauch pro Kopf. Aktuell liegt er bei etwa 47 Quadratmetern. Gleichzeitig verändert sich die Altersstruktur erheblich. Bis 2040 werden rund 24 Millionen Menschen über 65 Jahre alt sein. Das hat direkte Auswirkungen. Wohnungen werden zwar tendenziell kleiner nachgefragt, der Flächenverbrauch bleibt aber hoch. Hinzu kommt der Remanenz-Effekt: Ältere Menschen bleiben gerne in ihren Wohnungen, weil sie dort einen Teil ihres Lebens verbracht und daher ihr gewohntes, soziales Umfeld haben. Das BBSR schätzt die Remanenzfläche pro alleinlebenden Senioren auf 50 bis 70 Quadratmeter; bei einem Anteil dieser Haushalte von etwa zehn bis 15 Prozent aller Haushalte an der Gesamtwohnfläche von insgesamt vier Milliarden Quadratmetern ergibt sich eine Remanenzfläche von 400 bis 600 Millionen Quadratmeter, die als „Wohnreserve“ gehalten wird. Das heißt: Die Menschen bleiben eben allein in ihren 100-Quadratmeter-Wohnungen, ziehen nicht aus und machen den Platz nicht frei beispielsweise für eine mehrköpfige Familie. Gleichzeitig fehlt es in Größenordnungen an barrierefreiem Wohnraum. Laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung sind nur etwa 17 Prozent der Wohnungen entsprechend ausgestattet. Darüber höre ich nur selten jemanden sprechen, in der Immobilienbranche nicht und nicht in der Politik. Meist geht es nur um energetische Sanierungen. Ältere Menschen wollen zudem zentral wohnen, in der Nähe von Ärzten und Infrastruktur. Das erhöht den Druck in den Städten noch zusätzlich.
IA: In der Debatte wird häufig argumentiert, dass die Politik zu schnell auf Neubau setzt. Stattdessen müsse stärker über Aktivierung von Leerstand, Wohnungstausch oder bessere Nutzung bestehender Wohnflächen gesprochen werden. Welche Rolle spielen solche Instrumente aus Ihrer Sicht im Vergleich zum Neubau?
HG: Wir haben weniger einen Wohnungsmangel als einen Bodenmangel. Das ist der entscheidende Punkt. Es gibt bundesweit erhebliche Flächenpotenziale, etwa 100.000 Hektar, die grundsätzlich für den Wohnungsbau geeignet wären. Wenn man diese Flächen aktiviert, könnten daraus rund zwei bis drei Millionen Wohnungen entstehen. Das Problem: Die Kommunen haben weder die finanziellen Mittel, noch die Instrumente diese Flächen zu mobilisieren. Nachverdichtung ist sinnvoll, aber sie wird die Größenordnung des Problems nicht lösen. Am Ende bleibt der Neubau zentral. Ein Blick nach Wien oder in die Niederlande zeigt, dass es anders geht. Dort sichern sich Kommunen aktiv Flächen und bauen selbst oder über kommunale Strukturen. In Wien sind etwa 60 Prozent des Wohnungsbestandes in kommunaler Hand oder stark reguliert.
IA: Gleichzeitig steigen die Baukosten weiter und damit die Mieten. Kann Neubau unter diesen Bedingungen überhaupt noch zur Lösung der Wohnungsfrage beitragen?
HG: Das ist das zentrale Dilemma. Neubau ist teuer, aber ohne Neubau entspannt sich die Situation nicht. Die derzeitigen Förderprogramme sind gemessen an der Aufgabe zu klein. Wenn man sich anschaut, welche Mittel tatsächlich im Wohnungsbau ankommen, merkt der Markt davon kaum etwas.
IA: Einige Kommentatoren sehen die Ursachen der aktuellen Situation vor allem in politischen Eingriffen in den Markt, etwa durch Regulierung oder Förderpolitik. Andere sprechen eher von strukturellem Marktversagen. Welche Rolle spielen politische Rahmenbedingungen aus Ihrer Sicht für die heutige Situation?
HG: Wir haben ein komplexes Problembündel. Die Bauwirtschaft ist eine der unproduktivsten Branchen in Deutschland, auch wenn sie das nicht hören will. Es fehlt zudem an Standardisierung, jedes Gebäude ist eine Einzelanfertigung. Gleichzeitig sind Prozesse auf Baustellen oft ineffizient organisiert. Hinzu kommt eine stetig wachsende Bürokratie. Wir sprechen seit 25 Jahren über Entbürokratisierung, doch es passiert nichts. Ohne grundlegende Veränderungen in all diesen Bereichen wird sich wenig bewegen.
IA: Wenn Ihre Berechnung zutrifft und tatsächlich bis zu zwei Millionen Wohnungen fehlen, stellt sich die entscheidende Frage: Welche Maßnahmen wären notwendig, um eine Lücke dieser Größenordnung realistisch zu schließen?
HG: Es braucht vor allem mehr Baulandmobilisierung, schnellere Verfahren und mehr Standardisierung im Bau sowie eine deutlich engere Zusammenarbeit zwischen öffentlichen und privaten Akteuren. Serielles Bauen kennen wir seit der Weimarer Republik und wenden es viel zu wenig an. Es gibt nur eins und das ist ausgeleiert: Bauen, bauen, bauen.