Norman Schaaf, Chief Development Officer von CELLS, und Jan Trenn, Chief Executive Officer von CELLS, ordnen ein, warum sich Umnutzungen nur über realistische Mietniveaus rechnen, welche Nutzungsmixe heute finanzierbar sind und weshalb internationale Investoren trotz schwacher Konjunktur wieder antizyklisch auf den deutschen Markt blicken.
Von Warenhauskonversionen über Bildungsimmobilien bis hin zu opportunistischen Deals zeigt sich: Transformation funktioniert nur dort, wo Wirtschaftlichkeit, Lage und Kapitalstruktur zusammenkommen.
"Konversion in Office preiswerter als in Wohnen"
Norman Schaaf, CDO von CELLS, äußert sich im Interview unter anderem zu Mieten und erklärt Revitalisierung an einem Beispiel in Hamburg.
IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Sie sind stark in der Repositionierung nicht mehr genutzter Gewerbeimmobilien aktiv. Welche Parameter entscheiden, ob sich eine Umnutzung rechnet: Marktumfeld, Baukosten, ESG-Anforderungen oder kommunale Rahmenbedingungen?
Norman Schaaf, (NS): Schlussendlich entscheidet sich die Frage der Repositionierung an den später erzielbaren Mieten. Als Faustregel gilt: Je zentraler und besser die Lage, desto höher das erzielbare Mietniveau. Und je höher das erzielbare Mietniveau, desto mehr kann und sollte in die Repositionierung investiert werden.
IA: Das Beispiel Karstadt Hamburg zeigt die Komplexität von Warenhausumwidmungen. Wo liegen die größten Fallstricke – technische Restriktionen, städtebauliche Auflagen oder die Finanzierungslage?
NS: Bei unserem konkreten Beispiel in Hamburg handelt es sich um eine wirklich äußerst zentrale Lage. Das gibt uns viel Spielraum und bei sorgfältiger Planung um Umsetzung ein für Projektentwicklungen geringes Risiko. Die größten Fallstricke bestehen darin, den richtigen Nutzugsmix und im derzeitigen Marktumfeld die passende Immobilienfinanzierung zu finden. Banken haben derzeit keinen sehr großen Appetit auf reine Büro-Immobilienprojekte. Diese sind ohne eine signifikante Vorvermietung nur sehr schwer und nur in allerbesten Lagen finanzierbar. Es ist darauf zu achten, dass ein sehr ausgewogener Nutzungsmix entsteht, der Alleinstellungsmerkmale durch Symbiosen unter den Nutzungsarten erzeugt. Inhouse Angebote durch Fitnessbetreiber, zusätzliche Konferenzflächen in angegliederten Hotelflächen sowie großzügige, gemeinsam nutzbare Dachterrassenflächen.
IA: Bei den Lateral Towers in Frankfurt entstehen Schulen im ehemaligen Bürogebäude. Welche Faktoren machen Bildungsimmobilien zu einer tragfähigen Umnutzungsoption – und wo liegen die Grenzen im Vergleich zu Wohn- oder Mischnutzung?
NS: Bildungsimmobilien mit der öffentlichen Hand als Mieter haben praktisch kein Leerstandsrisiko. Die Mietverträge laufen sehr langfristig und selbst nach Ablauf des Mietvertrages ist das Interesse des Mieters, vor Ort bleiben zu können, sehr groß. Und auch das Mietausfallsrisiko existiert nicht – welche Gemeinde würde schließlich riskieren wollen, dass die Schüler und Schülerinnen die Schule nicht mehr nutzen können. Ein Vorteil im Vergleich zu Wohnimmobilien ist, dass man die Flächen deutlich effizienter nutzen kann. Fast alle Nebenflächen können wie bei Büroimmobilien als vermietbare Fläche gerechnet werden. Der Flächenverlust bei einer Umnutzung zu Wohnzwecken würde mit mindestens 20% gegenüber der vermietbaren Bürofläche zu Buche schlagen. Das liegt vor allem an den Verkehrsflächen, unter anderem den Wegen, die zu den Wohnungen führen, die nicht als Wohnfläche berechnet werden können. Darüber hinaus ist das Herstellen von Wohnflächen aufgrund des Umsatzsteuernachteils um circa 20 Prozent teurer gegenüber dem Herstellen von Büroflächen. Eine Konversion von Büro in Wohnfläche lohnt sich somit nur, wenn das Projekt sehr günstig erworben werden kann.
IA: ESG-Anforderungen treiben die Kosten von Repositionierungen oft massiv nach oben. Wo ziehen Sie in Projekten die Grenze zwischen sinnvoller Anpassung und wirtschaftlicher Unmöglichkeit – und wie überzeugen Sie Investoren, diesen Punkt mitzutragen?
NS: Ohne Nachhaltigkeit geht es heute nicht, ansonsten wird ein späterer Verkauf sehr erschwert oder ist nur unter großen Preisabschlägen möglich. Und auch immer mehr Nutzer setzen auf Nachhaltigkeit und achten auch bei der Flächenauswahl darauf. Viele unserer Investoren haben zudem ein intrinsisches Interesse, Gebäude zu besitzen, die mit den nachhaltigen Interessen künftiger Generationen nicht kollidieren.
IA: In vielen Innenstadtlagen konkurrieren Umnutzungskonzepte miteinander – Wohnen, Büro, Bildung, Kultur. Nach welchen Kriterien priorisieren Sie in einem konkreten Projekt, welche Nutzung am Ende umgesetzt wird?
NS: Entscheidend ist die Wirtschaftlichkeit, dass muss man klar sagen. Die Rahmenbedingungen setzen dann Faktoren wie die Struktur des Bestandsgebäudes – beispielsweise mögen tiefe Gebäude für Großraumbüros nutzbar sein, verhindern aber aufgrund zu weit entfernter Fenster eine Wohnnutzung –, das Baurecht und die Lage.
"Deutschland wird eher negativ gesehen"
Jan Trenn, CEO von CELLS, hat die Investoren-Brille auf und schätzt die aktuellen Preise ein.
IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Internationale Investoren sehen Deutschland als sicheren Markt, aber mit schwacher Dynamik. Welche Faktoren schrecken sie aktuell am meisten ab – Baukosten, Regulierung oder politische Unsicherheit?
Jan Trenn (JT): Sicherlich wird Deutschland aufgrund des schwachen Wirtschaftswachstums und der ungünstigen kurzfristigen Aussichten aktuell eher negativ gesehen. Andererseits glauben internationale Investoren weiterhin an die Flexibilität und Stärke Deutschlands, diese Situation nachhaltig zu überwinden.
IA: Relativ zu anderen Märkten – und auch zu den USA – wird die Rechtssicherheit und Planbarkeit in Deutschland weiterhin hoch eingeschätzt, was die Grundlage für jegliche Investitionsentscheidung ist.
JT: Tatsächlich wird für Projektentwicklungen der lange Planungs- und Genehmigungsprozess als kritisch gesehen. Ein Projekt dauert in Deutschland bis zu einem Jahr länger als in vielen anderen Märkten. Problematisch wird der zunehmende Mangel an Fachkräften in der Baubranche betrachtet. Es wird befürchtet, dass dies durch das Infrastrukturpaket weiter verschärft wird.
IA: Wo liegt aus Investorensicht dennoch ein attraktiver Case – Core-Immobilien mit ESG-Potenzial, opportunistische Umnutzungen, Nischen wie Bildungsimmobilien?
JT: Generell wird das aktuelle Preisniveau - insbesondere für Gewerbeimmobilien - nach den deutlichen Preiskorrekturen der letzten Jahre als äußerst attraktiv betrachtet. Teilweise können Immobilien zu Kapitalwerten wie vor 10 Jahren gekauft werden. Opportunistische Investoren suchen nach „Distressed Deals“, insbesondere aus Finanzierungsverwertungen. Fundamental wird Wohnen sehr positiv gesehen, allerdings gilt es aufgrund der rechtlichen Rahmenbedingungen auch als schwierig, akzeptable Renditen zu erwirtschaften. Im Added-Value Bereich wird die Umwandlung von obsoleten Bürogebäuden in urbanen Randlagen zu unterschiedlichen „Living“ Nutzungen (Micro-Apartments, Studentenwohnungen, Serviced Apartments) als attraktives Investment betrachtet. Ebenso die Aufwertung älterer, zentral gelegener Büroimmobilien zu modernen „Class A“ Gebäuden mit hohen ESG-Standards. Auch Hotelinvestments rücken zunehmend in den Fokus.
IA: Welche Rolle spielt die Kapitalstruktur: Welche Investoren sind bereit, in Deutschland heute noch Fremdkapitalrisiken zu tragen, und wo dominiert Equity-only?
JT: Das Finanzierungsumfeld in Deutschland ist weiterhin solide und relativ attraktiv. Deutsche Banken zeigen sich grundsätzlich als verlässliche Partner auch in schwierigen Zeiten, soweit eine konservative Finanzierungsstruktur mit bis zu 60% Fremdkapital gewählt wird. Darüber hinaus versuchen einige Investoren, mit alternativen Kreditgebern sogar höhere Fremdkapitalquoten zu erreichen. Ein hoher Eigenkapitalanteil wird in erster Linie von Family Offices oder Staatsfonds mit hoher Liquidität und entsprechenden Opportunitätsrenditen gewählt.
IA: Deutschland wird häufig mit Frankreich oder den nordischen Märkten verglichen. Wo hat Deutschland tatsächlich Standortvorteile, und wo fällt es im europäischen Wettbewerb zurück?
JT: Im Wohnbereich erscheinen andere Märkte, wie zum Beispiel Spanien, attraktiver, da Mieten dort deutlich einfacher und schneller an ein sich veränderndes Marktniveau angepasst werden können. Im gewerblichen Bereich sind die vom Eigentümer zu tragenden Mieterausbaukosten erheblich höher als in vielen anderen Ländern. Andererseits werden in Deutschland jedoch deutlich weniger mietfreie Zeiten gegeben. Generell suchen Investoren nach Standorten mit hoher Liquidität und wirtschaftlicher Dynamik. Beides ist in den deutschen Großstädten prinzipiell gegeben. Weiterhin ist der breite und relativ günstige Finanzierungsmarkt ein Vorteil für Deutschland.
IA: Sehen Sie aktuell einen „First-Mover-Vorteil“ für internationale Investoren, die antizyklisch in Deutschland einsteigen – oder überwiegt das Risiko, in eine weiterhin fallende Marktphase zu investieren?
JT: Die Korrekturphase nach dem letzten Zyklushöhepunkt in 2022 dürfte inzwischen weit fortgeschritten sein. Ein neuer Marktzyklus hat begonnen und das aktuell günstige Preisniveau dürfte die nächsten zwei bis drei Jahre anhalten. Sobald die aktuell gesehenen Risiken abgebaut sind und wieder mehr Chancen gesehen werden, dürften die Preise wieder deutlich steigen. Insofern sehe ich eine äußerst günstige Einstiegsgelegenheit für internationale Investoren, da deutsche, insbesondere institutionelle Investoren weiterhin zögerlich und eher passiv sind.