Turbo“ heißt das politische Versprechen, zäh bleibt die Praxis. Mit dem neuen Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus will der Bund Planungsverfahren verkürzen und Kommunen weitreichende Abweichungen vom bisherigen Bauplanungsrecht ermöglichen. Doch auf dem Papier gewonnene Spielräume treffen vor Ort auf Zurückhaltung, Steuerungsinteressen und alte Routinen. Projektentwickler, Juristen und Investoren zeichnen ein Bild zwischen rechtlicher Brechstange und freiwilliger Blockade. Wo der Bauturbo tatsächlich greift, wo er verpufft und warum Genehmigungsbeschleunigung allein den Wohnungsbau noch nicht rettet.
„Solange der Bauturbo nicht verpflichtend ist, bringt er nichts.“ Mit diesem Satz beschreibt Dieter Becken, Geschäftsführer und Gesellschafter der Becken Holding, die zentrale Spannung des neuen Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung. Das Gesetz schafft neue Abweichungsmöglichkeiten im Bauplanungsrecht, erlaubt Eingriffe in bestehende Planungen und verspricht schnellere Verfahren. Doch es zwingt keine Kommune oder Gemeinde, diese Instrumente zu nutzen.
Dieter Becken verweist in einer Pressekonferenz auf zwei konkrete Projekte, bei denen der Bauturbo anwendbar gewesen wäre. In beiden Fällen seien die Vorhaben gestoppt worden. Statt Abweichungen zuzulassen, hätten die Bezirke die Aufstellung eines Bebauungsplans verlangt. Architektenwettbewerbe seien durchgeführt worden, einmal für rund 200, einmal für rund 1.000 Wohneinheiten. Genehmigt worden sei keines der Projekte. „Wenn er angewandt wird, beschleunigt er. Da bin ich sicher“, so der erfahrene Projektentwickler. Doch genau das geschehe bislang kaum.
Der wirtschaftliche Hintergrund für den Bauturbo ist bekannt. Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen, lange Genehmigungszeiten und zugleich politisch gewünschte bezahlbare Mieten lassen sich schwer zusammenbringen. Das Instrument soll in dieses Gefüge eingreifen. Es verändert weder Kosten noch Finanzierung, sondern setzt früher an – bei der planungsrechtlichen Zulässigkeit.
Genau hier liegt der Ansatzpunkt des Gesetzes. Mit neuen Abweichungsregelungen können Kommunen künftig Vorhaben zulassen, die bislang am Bauplanungsrecht scheiterten. Zentral ist § 246e BauGB. „Das ist das Herzstück“, sagt Jakob Hans Hien, Rechtsanwalt bei Knauthe Rechtsanwälte Partnerschaft mbB. Die Vorschrift ermögliche Abweichungen von nahezu allen Vorgaben des Baugesetzbuches, der Baunutzungsverordnung sowie von Satzungen, Entwicklungs- und Erhaltungsvorgaben, sofern Wohnraum geschaffen werde. „Das ist eine Brechstange, wenn man Wohnraum schaffen will.“
Doch auch diese Brechstange hat klare Grenzen. Jede Anwendung steht unter Zustimmungsvorbehalt der Gemeinde. Sie kann zustimmen, sie kann Bedingungen formulieren, etwa über städtebauliche Verträge, oder sie kann ablehnen. Für Jakob Hans Hien ist deshalb entscheidend, die Erwartungshaltung zu korrigieren. „Alle drei neuen Möglichkeiten führen nicht dazu, dass schneller gebaut wird, sondern dass schneller genehmigt werden kann“, sagt er.
Wie groß der Unterschied zwischen politischer Ankündigung und planungsrechtlicher Realität ist, zeigt sich bei den Zeiträumen. Öffentlich kursierende Vorstellungen von Genehmigungen innerhalb weniger Monate hält der Anwalt für unrealistisch. „Zwei Monate sind illusorisch. Anderthalb Jahre sind realistisch.“ Schon das wäre eine deutliche Verkürzung. In vielen Fällen dauerten Bebauungsplanverfahren, die in den vergangenen Jahren gestartet seien, mehrere Jahre. „Wir reden hier über Zeitersparnisse von fünf bis sechs Jahren“, sagt Hien. „Selbst Quartierentwicklungen können mit dem Bauturbo innerhalb von rund anderthalb Jahren genehmigungsreif sein – statt erst nach einem Jahrzehnt.“
Dass selbst klassische Verfahren bis zum Schluss offen bleiben, bestätigt Jens Wadle, geschäftsführender Gesellschafter von Hohental. Für ihn geht es um zwei Faktoren: Geschwindigkeit und Auslastung. Grundstücke müssten besser genutzt werden, höhere Dichten seien notwendig. Der Bauturbo könne helfen, diese Spielräume zu nutzen. Gleichzeitig bleibe selbst im Bebauungsplanverfahren bis zum letzten Moment unklar, ob eine Genehmigung tatsächlich erteilt werde. Dass Kommunen dennoch an Bebauungsplänen festhielten, erklärt er mit dem Wunsch nach Steuerung. Nur so ließen sich Nutzungen festlegen und Eigeninteressen berücksichtigen.
Der ewige Vorwurf, dass der Bauturbo dazu führe, dass man machen kann, was man will, wird immer wieder laut. Auch dort, wo Abweichungen möglich sind, verschwinden zentrale Prüfungen nicht. Umwelt- und Artenschutz beispielsweise bleiben Bestandteil der Verfahren. „Die Umweltprüfung und die vielen Tiere sind oft Hürden, das wird durch den Turbo nicht gelöst“, sagt Simon Kempf, Geschäftsführer von Periskop Development. In Planungsverfahren seien Beteiligungsrechte ungleich verteilt. „Wir haben keine Stimme, sogar die Eidechse hat eine.“ Viele Fragen, die sonst im Bebauungsplan geklärt würden, müssten auch bei Anwendung des Bauturbos beantwortet werden.
Simon Kempf ordnet das Gesetz zudem aus ökonomischer Perspektive ein. Immobilien stünden im Wettbewerb mit anderen Anlageklassen, insbesondere mit Anleihen. Der Risikoaufschlag sei hoch, Renditen oft nicht mehr darstellbar. „Wir müssen von den für uns gewohnten Standards runter und die Gesamtinvestitionskosten senken, wenn Mieten wieder bezahlbar werden sollen.“ Genehmigungsbeschleunigung allein reiche nicht aus. Gleichzeitig beobachte er durchaus vereinzelt politischen Willen in Verwaltungen. Entscheidend sei, ob dieser Wille auch umgesetzt werde. „Ausreden sind eigentlich weg, wenn der politische Wille da ist.“
Kritisch sieht Simon Kempf die politische Begleitdebatte. Mietendiskussionen und Enteignungsvorschläge tragen nicht dazu bei, Kapital zu aktivieren. Sie erzeugten Unsicherheit. Enteignung bezeichnete er als Bruch mit den Spielregeln, mit erheblichen Auswirkungen auf den Markt.