„Wir sind Erkenntnisriesen und Handlungszwerge“

„Der Wohnungsbau darf nicht mehr in der zweiten Klasse fahren. Wir wollen Vorfahrt für den Wohnungsbau.“ Mit diesem Satz hat Bundesbauministerin Verena Hubertz auf dem Tag der Immobilienwirtschaft 2026 vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) versucht, ein Signal des Aufbruchs in eine Branche zu senden, die seit Jahren zwischen Regulierung, Kostenexplosion und Investitionszurückhaltung feststeckt. Verena Hubertz sprach über die strukturellen Probleme des Bauens in Deutschland. Menschen wollten vor allem „gut leben“ und ein funktionierendes Zuhause, erklärte sie. Dafür brauche es nicht zwangsläufig höchste Ausstattungsstandards, Tiefgaragen oder bis ins letzte Detail perfektionierte Bauvorgaben. „Ob die Leitung über dem Putz verläuft oder darunter, ist auch nicht entscheidend“, sagte die Ministerin mit Blick auf die Debatte um einfacheres und günstigeres Bauen.

Damit griff sie einen Punkt auf, der sich durch nahezu alle Diskussionen des Tages zog: Deutschland hat sich über Jahre ein Regelwerk geschaffen, das Neubau immer komplexer, langsamer und teurer gemacht hat. Die Ministerin versprach wieder „mehr Luft zum Atmen für Unternehmerinnen und Unternehmer“, ohne konkret zu werden. Unnötige Regulierung müsse abgebaut, Verfahren müssten schneller werden. Die Krise solle genutzt werden, um wirtschaftlich wieder wettbewerbsfähiger zu werden. Gleichzeitig machte sie deutlich, dass die Politik inzwischen unter erheblichem Druck steht. Der Wohnungsbau sei über Jahre politisch zu weit nach hinten gerückt. Nun solle unter anderem der Bauturbo dafür sorgen, dass Kommunen schneller entscheiden, Projekte leichter genehmigt und Nachverdichtungen einfacher umgesetzt werden können: „Er fängt gerade an zu wirken."

Auffällig war dabei allerdings auch, wie groß die Diskrepanz zwischen politischem Anspruch und Realität inzwischen geworden ist. Denn während Verena Hubertz mehr Pragmatismus und Tempo fordert, kämpfen viele Projektentwickler und Wohnungsunternehmen weiterhin mit Finanzierungskosten, hohen Baupreisen und regulatorischen Unsicherheiten. Genau an diesem Punkt setzte die Debatte um den Gebäudetyp E an, den die Regierung rechtlich absichern will. Unternehmen seien durchaus bereit, experimenteller und einfacher zu bauen, wollten aber nicht das Risiko eingehen, später wegen vermeintlicher Mängel juristisch belangt zu werden. Dass eine Bundesbauministerin inzwischen öffentlich erklären muss, warum nicht jede Leitung unter Putz liegen muss, zeigte zugleich, wie weit sich die Diskussion in Deutschland vielerorts von der eigentlichen Frage entfernt hat: Wie schafft man überhaupt wieder ausreichend Wohnraum?

Auch beim Thema Umnutzung setzte Verena Hubertz bewusst auf einen pragmatischen Ton. Deutschland verfüge über rund elf Millionen Quadratmeter leerstehender Gewerbeflächen, die künftig stärker für Wohnraum genutzt werden sollen. Dafür kündigte die Politikerin ein neues Förderprogramm für die Umwandlung von Gewerbe in Wohnen an. Gleichzeitig blieb offen, wie schnell diese Maßnahmen tatsächlich Wirkung entfalten können. Denn die Branche diskutiert inzwischen längst nicht mehr nur über Baukosten und Genehmigungen, sondern über eine insgesamt veränderte wirtschaftliche und geopolitische Lage. 

Ökonomisch fiel der Auftritt von Jens Südekum deutlich ernster aus als viele politische Botschaften des Tages. Deutschland habe sich innerhalb weniger Jahre vom „großen Gewinner der Globalisierung“ zu einer Volkswirtschaft entwickelt, die gleichzeitig unter Druck aus China und den USA gerate. Besonders besorgniserregend seien dabei die aktuellen Wirtschaftsdaten. Im vergangenen Jahr gingen laut Südekum 180.000 Industriearbeitsplätze verloren, also rund 15.000 pro Monat. Gleichzeitig seien die privaten Investitionen der Unternehmen mit 491 Milliarden Euro beziehungsweise 11,1 Prozent des Bruttoinlandsprodukts auf den niedrigsten Stand seit fast 30 Jahren gefallen. Vor allem China beschrieb er als zentrale Herausforderung für die deutsche Industrie. Während Deutschland in den frühen Jahren der Globalisierung massiv vom chinesischen Wachstum profitiert habe, stehe Europa heute einem staatlich gestützten Wettbewerber gegenüber, der in vielen Industriebereichen inzwischen Weltmarktanteile von 50 bis 90 Prozent erreiche. Die Folgen seien längst sichtbar. Wenn Volkswagen den Abbau von 30.000 Stellen ankündige oder Thyssenkrupp 15.000 Arbeitsplätze streiche, habe das nicht allein mit Bürokratie zu tun, sondern mit einem völlig veränderten globalen Wettbewerbsumfeld. Europa werde von chinesischen Überkapazitäten „erdrückt“, erklärte Jens Südekum.

Hinzu komme, dass auch die bisherigen Exportmärkte zunehmend wegbrechen. Die deutschen Exporte nach China seien 2025 um zwölf Prozent zurückgegangen, die Ausfuhren in die USA um acht Prozent. Damit verliere Deutschland genau jene Märkte, die den wirtschaftlichen Erfolg der vergangenen Jahrzehnte maßgeblich getragen hätten. Jens Südekum warb deshalb für neue Handelsabkommen, stärkere wirtschaftliche Partnerschaften und einen konsequenter ausgebauten europäischen Binnenmarkt. Vor diesem Hintergrund verteidigte der Ökonom die milliardenschweren Investitionen in Infrastruktur und Verteidigung. Der erwartete Konjunkturaufschwung für 2026 – inzwischen eigentlich schon wieder kassiert – sei wesentlich durch diese staatlichen Impulse getragen worden. Gleichzeitig machte Jens Südekum deutlich, dass daraus mehr entstehen müsse als ein kurzfristiger Nachfrageeffekt. „Sondervermögen ist ein schönes Wort, aber es sind Sonderschulden“, sagte er mit Blick auf die steigenden Belastungen im Bundeshaushalt. Die Rechnung könne nur aufgehen, wenn daraus langfristig zusätzliches Wachstum, höhere Produktivität und steigende Steuereinnahmen entstünden. Auch die Bürokratie geriet in den Fokus seiner Kritik. Deutschland und Europa hätten bei Regulierung und Verfahrensvorgaben „einfach übertrieben“. Statt immer neue Kontrollmechanismen aufzubauen, brauche es mehr Vertrauen, schnellere Entscheidungen und zugleich klare Haftungsregeln bei tatsächlichem Fehlverhalten. Das von Bundesfinanzminister Lars Klingbeil formulierte Prinzip „Kontrolle runter, Haftung rauf“ bezeichnete Jens Südekum als richtigen Ansatz. Gleichzeitig zeigte sich, wie kompliziert selbst grundlegende Reformen inzwischen geworden sind. Beim geplanten Monitoring der Infrastrukturmilliarden habe sich herausgestellt, dass vielfach nicht einmal transparent nachvollziehbar sei, wofür staatliche Mittel konkret verwendet werden.

Defense weiter im Blickfeld der immobilienbranche

Einen der auffälligsten Schwerpunkte des Tages bildete die Diskussion über Verteidigung, Infrastruktur und die Rolle der Immobilienwirtschaft bei sicherheitsrelevanten Aufgaben des Staates. Alexander Götz machte deutlich, dass Verteidigung längst nicht mehr als abstrakte politische Debatte verstanden werden könne. „Was wir tun müssen, ist Infrastruktur schaffen“, sagte der Hauptabteilungsleiter Aufwuchs im Verteidigungsministerium mit Blick auf den massiven Investitionsbedarf der Bundeswehr. Nach Jahren des Deinvestments befinde sich ein erheblicher Teil der Bestände in einem Zustand, der den heutigen Anforderungen nicht mehr entspreche. Gleichzeitig müsse die Bundeswehr personell deutlich wachsen. Derzeit liege die Truppenstärke bei rund 186.000 Soldaten, langfristig werde jedoch ein Ziel von 260.000 angestrebt. Dabei gehe es nicht nur um neue Gebäude, sondern um eine insgesamt deutlich leistungsfähigere Infrastruktur für Bundeswehr, THW und Bundespolizei.

Auch die Dimensionen der geplanten Investitionen zeigen, wie stark sich die Prioritäten verschieben. Während in den vergangenen drei bis vier Jahren rund 500 Millionen Euro investiert worden seien, stehe für 2027 eine Größenordnung von vier Milliarden Euro im Raum. Entscheidend sei dabei vor allem die Geschwindigkeit. „Früher war eher der Euro entscheidend, heute ist es die Zeit“, sagte Alexander Götz. Der Föderalismus mache viele Prozesse zusätzlich kompliziert, gleichzeitig brauche der Staat stärker die Management- und Umsetzungskompetenz der privaten Immobilienwirtschaft. Deshalb müsse intensiver über PPP-Modelle gesprochen werden. Architektur spiele dabei eine untergeordnete Rolle. Im Mittelpunkt stehe die Frage, wie schnell und effizient gebaut werden könne.

Im anschließenden Panel „Sicherheit bauen: Immobilien als strategische Infrastruktur“ wurde deutlich, dass sich die Branche zunehmend als Teil kritischer Infrastruktur versteht. Prof. Dr. Alexander von Erdély, Sprecher des Vorstandes,
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA, verwies darauf, dass bereits rund 60 Prozent der Nutzerflächen von der Bundeswehr belegt seien und die Anforderungen an sicherheitsrelevante Immobilien spürbar zunähmen. Jan-Hendrik Goldbeck vom gleichnmamigen Unternehmen warnte zugleich davor, zu stark in klassischen Kategorien zu denken. „Die Sicherheitsimmobilie gibt es nicht“, sagte er mit Verweis auf Kasernen, Verwaltungsgebäude und zahlreiche weitere Nutzungsformen. Vor allem bei Vergabeverfahren brauche es mehr Pragmatismus. „Sprecht mit uns, wie wir preiswert und schnell bauen können“, forderte er mit Blick auf die öffentliche Hand. Frühzeitiger Dialog spare am Ende auch Geld.

Besonders kontrovers wurde die Diskussion beim Thema ESG und Rüstungsindustrie. Thomas Kallenbrunnen kritisierte scharf, dass Immobilien mit Rüstungsmietern teilweise noch immer problematisch bewertet würden. „Was mich kolossal nervt, ist die ESG-Debatte, wenn ein Rüstungsmieter in der Immobilie ist“, sagte Dr. Thomas Kallenbrunnen, Geschäftsführer bei der GARBE
Infrastructure GmbH. Es gehe nicht um dubiose Waffenhändler, sondern um eine regulierte Industrie, die gesellschaftlich gebraucht werde. Entsprechend müsse man diese Unternehmen „sehr herzlich willkommen heißen“. Auch beim Thema PPP sprach er sich für einen Perspektivwechsel aus. Öffentlich-private Partnerschaften hätten in Deutschland oft noch „Mundgeruch“, während andere Länder längst mit Entwicklungspartnerschaften und funktionalen Ausschreibungen arbeiteten. Genau dort entstehe Geschwindigkeit. Voraussetzung dafür sei allerdings eine deutlich stärkere Vertrauenskultur zwischen Staat und Privatwirtschaft.

Zum wirtschaftspolitischen Grundton des Tages passte schließlich auch der Auftritt von Rainer Dulger, Präsident der Bundesvereinigung der Deutschen Arbeitgeberverbände. Seine Diagnose fiel knapp, aber deutlich aus: Deutschland sei ein Land der „Erkenntnisriesen und Handlungszwerge“. Parallel versuchte Bundesbauministerin Verena Hubertz, bewusst eine Gegenstimmung zur allgemeinen Krisenwahrnehmung zu setzen. Sie habe „keine Lust auf Krise, sondern auf Gestaltung“ und wünsche sich, dass die aktuelle Lage auch als Chance verstanden werde. Ziel sei es, Verfahren zu vereinfachen und Kommunen stärker zu entlasten.

Verlängerung der EH55-Plus-Förderung

Sie nutze den Tag der Immobilienwirtschaft um eine Verlängerung der EH55-Plus-Förderung anzukündigen. Das bislang bis Ende Juni 2026 befristete Programm soll nach Angaben der Ministerin weiterlaufen, bis die bereitgestellten Fördermittel in Höhe von 800 Millionen Euro ausgeschöpft sind. Gefördert werden der Neubau und Ersterwerb von Wohngebäuden im Effizienzhausstandard 55 mit ausschließlich erneuerbaren Energien zur Wärmeerzeugung. Pro Wohneinheit sind zinsverbilligte Kredite von bis zu 100.000 Euro möglich. Fossile Energieträger wie Gas oder Öl sind ausgeschlossen, förderfähig bleiben unter anderem Wärmepumpen, Fernwärme, Solarthermie und Biomasse. Voraussetzung ist eine bereits vorliegende Baugenehmigung, der Baustart darf zum Zeitpunkt der Antragstellung jedoch noch nicht erfolgt sein.

Außerdem verlieh der ZIA gemeinsam mit Aroundtown die diesjährigen „Innovation of the Year“-Awards. Ausgezeichnet wurden drei Unternehmen, die nach Einschätzung der Jury besonders relevante Lösungen für die Transformation der Bau- und Immobilienwirtschaft entwickelt haben. In der Kategorie Design & Build gewann die TOWERN3000 Projekt- & Medienagentur GmbH mit ihrer CEPA® Energiefassade, die energetische Sanierung ohne Eingriffe in bewohnte Wohnungen ermöglichen soll. In der Kategorie Real Estate wurde das „Social Impact Dashboard“ der Midstad Advisory GmbH prämiert, das die gesellschaftliche Wirkung von Immobilienprojekten datenbasiert analysiert. Die Auszeichnung in der Kategorie PropTech ging an die EnerCube GmbH für ein industriell vorgefertigtes Wärmepumpenmodul für den Mehrfamilienhausbestand. Nach Angaben des ZIA wurden mehr als 80 Einreichungen bewertet, 63 Innovationen schafften es auf das Innovationsradar 2026.