Berlin: Auswirkungen des Mietspiegels auf Milieuschutzgebiete

Berlin: Auswirkungen des Mietspiegels auf Milieuschutzgebiete

Berlin: Auswirkungen des Mietspiegels auf Milieuschutzgebiete
Quelle: Berlin@wal_172619/Pixabay

Sven Häberer, Spezialist für Verwaltungsrecht in der Kanzlei Müller Radack Schultz, analysiert die aktuelle Rechtslage und sagt: „Es ist ernüchternd, dass weiterhin ein Instrument, das für die Bewertung eines ganz anderen Tatbestandes, nämlich der Miethöhe, gedacht ist, den aktuellen Standard bildet."

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So genannte Milieuschutzgebiete sind Gebiete, für die eine Erhaltungsverordnung nach § 172 BauGB gilt. In Milieuschutzgebieten kann die Gemeinde oder können in Berlin die Bezirke, zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung beispielsweise die Änderung baulicher Anlagen unter Genehmigungsvorbehalt stellen. Sven Häberer, Spezialist für Verwaltungsrecht in der Kanzlei Müller Radack Schultz: „So bedarf etwa die Sanierung von Bädern, also der Einbau neuer Waschbecken, Toiletten, Duschen oder Badewannen und sogar der Austausch von Fliesen der behördlichen Genehmigung. Übrigens auch, wenn es sich um eine selbstgenutzte Eigentumswohnung handelt.”
 
Die Genehmigung zur Sanierung ist zu erteilen, wenn die Änderung der baulichen Anlage der „Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient”.

„Der 'zeitgemäße Ausstattungszustand' ist gesetzlich leider nicht definiert. Der Verweis auf die Berliner Bauordnung hilft nicht viel weiter. Denn dort ist schlicht geregelt, dass 'jede Wohnung (…) ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette haben (muss)'. Von Fliesen und davon, welche Art von Toilette im Bad vorhanden sein darf, steht dort nichts”, erläutert Sven Häberer. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass nicht unter den Genehmigungsvorbehalt fällt, was von vornherein nicht geeignet ist, sich auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auszuwirken. Hierunter fallen Maßnahmen, von denen keine Verdrängungsgefahr ausgehen kann, weil sie schon nicht mietpreisrelevant sind – also beispielsweise reine Reparaturarbeiten nach Abnutzung oder Schäden an der Mietsache.

Praxis der Bezirksämter ist es, sich hinsichtlich des Ausstattungsstandards an den Regelungen des Mietspiegels zu orientieren. Dort werden so genannte wohnwertmindernde und -erhöhende Merkmale aufgeführt, die dort als Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung von Wohnungen für die Berechnung eines Mietzinses dienen sollen. „Dies führt dazu, dass beispielsweise eine Hängetoilette, der Einbau von zwei Waschbecken oder eines besonders großen Waschbeckens, der Einbau einer Dusche zusätzlich zu einer Badewanne oder sogar der Einbau einer bodentiefen Duschtasse als wohnwerterhöhend und damit geeignet, die angestammte Wohnbevölkerung zu vertreiben, angesehen wird”, so Sven Häberer. „Auch wenn die Praxis der verschiedenen Berliner Bezirke bei der Auslegung der Wohnwerterhöhung sehr unterschiedlich ist, birgt jedoch die geplante Sanierung von teilweise sehr altem Gebäudebestand im Milieuschutzgebiet damit stets das Risiko, dass Maßnahmen einzeln oder insgesamt abgelehnt werden. Hier bestand nun die Hoffnung, auch bei einigen Bezirksämtern, dass mit dem am 30. Mai dieses Jahres in Kraft getretenen neuen Mietspiegel ein höherer Standard als nicht mehr wohnwerterhöhend angesehen wird. Zum Beispiel wurde erwartet, dass die Klassiker, also die Hängetoilette oder der Strukturheizkörper als Handtuchwärmer, keine Wohnwerterhöhung mehr darstellen.”

Diese Hoffnung wurde nach Angabe des Juristen „leider enttäuscht”. Als wohnwerterhöhende Merkmale sind auch im Mietspiegel 2024 wieder beide Ausstattungen aufgeführt, ebenso wie die bodengleiche Dusche, ein innenliegendes Bad mit moderner, gesteuerter Entlüftung oder ein sehr großes Waschbecken (Außenmaß mindestens 80 Zentimeter breit) oder ein Doppelwaschbecken.
 
Sven Häberer: „Es ist ernüchternd, dass weiterhin ein Instrument, das für die Bewertung eines ganz anderen Tatbestandes, nämlich der Miethöhe, gedacht ist, zumal es seine Daten aus den Erhebungen der Vergangenheit speist, den aktuellen Standard bildet, nach dem sich auch weiterhin die Frage entscheiden wird, ob die angestammte Wohnbevölkerung vertrieben zu werden droht oder nicht. Dies umso mehr, als der Milieuschutz an sich kein Mieterschutz, sondern ein städtebaulich begründeter Gebietsschutz ist. Es bleibt deshalb zu hoffen, dass die geplante Ausführungsbestimmung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, die für die Umsetzung des Milieuschutzes nicht zuständig ist, aber Empfehlungen für den Umgang mit aktuellem Wohnstandard geben soll, hier gegensteuern kann. Wünschenswert wäre natürlich eine Empfehlung hin zu einem Standard, der wirklich zeitgemäß ist, mindestens aber die einheitliche Anwendung der Auslegungsregeln in ganz Berlin. Denn es ist schwer zu erklären, warum etwa die Hängetoilette in einem Bezirk geeignet sein soll, die angestammte Bevölkerung zu vertreiben, in einem anderen Bezirk jedoch nicht.”