Wie viele Ferienwohnungen gibt es tatsächlich in Berlin – und welchen Einfluss haben sie auf den Wohnungsmarkt? Eine Kurzstudie der Apartment Allianz Berlin widerspricht gängigen Annahmen deutlich, wirft zugleich aber neue Fragen zur Datengrundlage und zur politischen Einordnung auf.
Der Berliner Ferienwohnungsmarkt ist seit Jahren Gegenstand einer emotional geführten Debatte. Zwischen Wohnraummangel, regulatorischen Eingriffen und touristischer Nachfrage hat sich ein Narrativ verfestigt, das vor allem eine Zahl kennt: zehntausende Ferienwohnungen, die dem Wohnungsmarkt entzogen seien. Eine aktuelle Kurzstudie der ApartmentAllianz Berlin (AAB), dem Interessenverband der Anbieter möblierter Apartments in Berlin, stellt diese Perspektive nun infrage und versucht, den Markt auf eine belastbarere Datengrundlage zu stellen. Im Zentrum steht dabei eine klare Abgrenzung. Als Ferienwohnung gilt demnach ausschließlich eine abgeschlossene Einheit, die für weniger als 90 Tage am Stück vermietet wird. Diese Definition ist entscheidend, weil sie einen Großteil dessen ausschließt, was in öffentlichen Diskussionen häufig unter dem Begriff subsumiert wird: einzelne Zimmer, temporäre Vermietungen der eigenen Wohnung oder langfristig möblierte Apartments.
Die Studie kommt auf rund 6.000 Ferienwohnungen in Berlin. Damit liegt der Anteil am Gesamtwohnungsbestand bei lediglich 0,29 Prozent. Die Zahl basiert auf der Auswertung mehrerer Datenquellen, darunter Plattformanalysen sowie parlamentarische Anfragen. Entscheidend ist dabei weniger die absolute Zahl als ihre Einordnung: Der Markt ist deutlich kleiner als vielfach angenommen. Romana Wolfram, Vorsitzende der Apartment Allianz Berlin, begründet die Initiative mit einem grundlegenden Defizit in der öffentlichen Debatte. „Es kursieren viele falsche und viel zu hohe Zahlenangaben“, erklärt sie und verweist auf die systematische Zusammenführung unterschiedlicher Datenquellen. Ziel sei es gewesen, „Transparenz über den Markt für Ferienwohnungen herzustellen“.
Diese Transparenz betrifft vor allem die Differenzierung der Angebotsformen. Denn genau hier liegt ein strukturelles Problem der bisherigen Diskussion. Plattformen wie Airbnb listen eine Vielzahl unterschiedlicher Unterkunftstypen, die regulatorisch unterschiedlich behandelt werden. Wird nicht sauber getrennt, entstehen verzerrte Gesamtzahlen, die politisch wirksam werden, aber analytisch wenig belastbar sind. Die Studie greift damit einen zentralen Kritikpunkt auf: die Vermischung von Kategorien. Während etwa die kurzfristige Vermietung einzelner Zimmer genehmigungsfrei möglich ist, unterliegen klassische Ferienwohnungen strengen Auflagen des Zweckentfremdungsverbots. Dennoch werden beide Formen in der öffentlichen Wahrnehmung häufig gleichgesetzt.
Stephan la Barré, stellvertretender Vorsitzender der Apartment Allianz Berlin, ordnet die Ergebnisse entsprechend ein. „Unterm Strich entfällt nur ein verschwindend geringer Anteil aller Berliner Wohnungen auf Ferienwohnungen“, sagt er. Zugleich verweist er auf wissenschaftliche Untersuchungen, wonach diese Größenordnung keinen messbaren Einfluss auf den gesamtstädtischen Mietmarkt habe. Diese Argumentation ist nicht neu, gewinnt durch die aktuelle Datengrundlage jedoch an Schärfe. Sie verschiebt den Fokus der Debatte: weg von der quantitativen Zuschreibung einzelner Marktsegmente hin zu strukturellen Fragen von Angebot, Bauvolumen und Verteilungseffizienz. Gerade in einer Stadt mit anhaltend niedrigem Leerstand stellt sich damit die Frage, ob Ferienwohnungen tatsächlich ein relevanter Hebel sind oder eher eine politisch zugängliche Projektionsfläche.
Zur Einordnung der wirtschaftlichen Dimension des Segments liefert die Studie ergänzende Kennzahlen:
- Rund 6.400 Arbeitsplätze hängen direkt und indirekt am Ferienwohnungsmarkt
- Die jährlichen Mehrwertsteuerzahlungen belaufen sich auf etwa 72 Millionen Euro
- Hinzu kommen rund 51 Millionen Euro Lohnsteuer pro Jahr
- Die durchschnittlichen Tagesausgaben von Gästen liegen bei knapp 119 Euro pro Person
- Etwa 80 Prozent dieser Ausgaben verbleiben in der Stadt und wirken lokal wirtschaftlich.
Diese Zahlen verdeutlichen, dass der Markt nicht nur wohnungspolitisch, sondern auch ökonomisch relevant ist. Ferienwohnungen sind Teil der touristischen Infrastruktur und erfüllen Funktionen, die über klassische Hotelangebote hinausgehen. Insbesondere für Familien oder temporär in der Stadt tätige Personen stellen sie eine Alternative dar, die sowohl preislich als auch funktional anders positioniert ist. So verweist die Studie auf einen deutlichen Preisunterschied: Während zwei Hotelzimmer für eine vierköpfige Familie im Durchschnitt bei 272 Euro pro Nacht liegen, kostet eine vergleichbare Ferienwohnung etwa 176 Euro. Dieser Unterschied wird als Argument für die soziale Funktion des Segments genutzt, insbesondere im Hinblick auf längere Aufenthalte oder begrenzte Budgets.
Gleichzeitig adressiert die Untersuchung einen weiteren Streitpunkt: die Frage der Illegalität. In der politischen Debatte wird häufig suggeriert, ein erheblicher Teil der Ferienwohnungen entziehe sich der Regulierung. Die vorliegenden Daten zeichnen ein anderes Bild. Lediglich ein sehr kleiner Anteil der Inserate weist keine Registrierungsnummer auf. Allerdings bleibt die rechtliche Situation in vielen Fällen unklar, da laufende Verfahren und unterschiedliche Auslegungen des Zweckentfremdungsrechts bestehen. Damit verschiebt sich die Diskussion erneut. Es geht weniger um die Existenz eines massiven illegalen Marktes als um rechtliche Grauzonen und Vollzugsfragen. Die Studie argumentiert implizit, dass pauschale Zuschreibungen der Komplexität des Themas nicht gerecht werden.
Der politische Kernkonflikt bleibt jedoch bestehen. Berlin verfügt über eines der strengsten Zweckentfremdungsregime in Deutschland. Die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung ist grundsätzlich untersagt, Ausnahmen sind eng begrenzt. Diese Regulierung basiert auf der Annahme, dass jede dem Wohnungsmarkt entzogene Einheit die Knappheit verschärft. Die vorliegenden Zahlen stellen diese Logik zumindest teilweise infrage. Wenn der Anteil tatsächlich unter einem halben Prozent liegt, stellt sich die Frage nach der Verhältnismäßigkeit der Regulierung und ihrer tatsächlichen Wirkung. Gleichzeitig bleibt offen, ob die Studie alle relevanten Marktsegmente vollständig erfasst oder ob methodische Grenzen bestehen.
Genau hier liegt der eigentliche Mehrwert der Untersuchung. Sie liefert weniger eine abschließende Antwort als eine fundierte Grundlage für eine differenziertere Debatte. Statt pauschaler Zuschreibungen rückt sie die Notwendigkeit in den Vordergrund, verschiedene Formen der Nutzung, ihre rechtliche Einordnung und ihre ökonomische Bedeutung getrennt zu betrachten. Für die Berliner Wohnungspolitik bedeutet das vor allem eines: Die Diskussion um Ferienwohnungen ist kein Ersatz für strukturelle Lösungen. Sie kann Symptome adressieren, ersetzt aber nicht die Auseinandersetzung mit Baukosten, Genehmigungsprozessen und Flächenverfügbarkeit.
Knackt der Sommer 2026 den Übernachtungsrekord?
Der Sommer 2025 zählt zu den stärksten Sommersaisons in der Geschichte des Deutschlandtourismus – und Ferienwohnungen gehören klar zu den Gewinnern dieser Entwicklung. Nach Auswertung des „dwif-Fakten-Kompass: Aktuelle Zahlen & Entwicklungen im Deutschland-Tourismus Sommer 2025“ auf Basis der amtlichen Beherbergungsstatistik wurden in den Monaten Juni bis September 2025 insgesamt rund 214,9 Millionen Übernachtungen gezählt; allein der August erreichte mit 59,3 Millionen Übernachtungen einen neuen Höchstwert und übertraf damit den Rekordmonat August 2024.
Innerhalb dieses Rekordsommers zeigt der dwif-Fakten-Kompass, dass sich der Ferienwohnungsmarkt auf hohem Niveau stabilisiert hat und seine Übernachtungszahlen im Vergleich zum Sommer 2024 um 4,6 Prozent steigern konnte, während die Hotellerie mit rund 55 Prozent Anteil an den gewerblichen Übernachtungen leicht unter dem Vorjahreswert blieb (minus 1,6 Prozent) und ihr Vor-Corona-Niveau noch knapp verfehlt. Der positive Trend für Ferienwohnungen und -häuser findet sich auch in regionalen Auswertungen wieder: So berichtet etwa das Bayerische Landesamt für Statistik für das Jahr 2025 steigende Übernachtungszahlen in der Kategorie „Ferienzentren, -häuser und -wohnungen“ (plus 2,8 Prozent auf 10,1 Millionen Übernachtungen), während klassische Gasthöfe und Pensionen Rückgänge verzeichnen.