Die Ausgangsthese des Whitepapers von Periskop Logistics ist klar formuliert: Verteidigungsnahe Immobilien entwickeln sich zu einem eigenständigen Segment innerhalb des Industrie- und Logistikimmobilienmarktes. Gemeint ist damit nicht nur eine neue Nachfragekomponente, sondern eine strukturelle Verschiebung.
Immobilien übernehmen in diesem Kontext eine systemische Funktion als physische Grundlage für Produktion, Logistik, Forschung und Versorgung im Verteidigungsumfeld. Der Zeitraum bis 2030 wird dabei als strategisches Zeitfenster beschrieben, in dem die infrastrukturellen Voraussetzungen für die europäische Verteidigungsfähigkeit aufgebaut werden. Diese Einordnung wird durch Marktdaten gestützt. Savills und PA Consulting gehen davon aus, dass bereits heute rund 35 bis 40 Millionen Quadratmeter Industrie- und Logistikflächen in Europa durch verteidigungsnahe Nutzungen gebunden sind. In einem Szenario weiter steigender Verteidigungsausgaben wird das zusätzliche Nachfragepotenzial auf bis zu 37 Millionen Quadratmeter in Europa und Großbritannien beziffert. Für Deutschland ergibt sich daraus ein Volumen von etwa sechs Millionen Quadratmeter, abhängig davon, wie stark sich das Land als industrieller Verteidigungsstandort positioniert.
Wachstum nicht primär durch Neubau
Gleichzeitig vollzieht sich dieses Wachstum nicht primär über Neubau. Zahlen von Cushman & Wakefield verdeutlichen, dass 54 Prozent der neuen Defence-Produktionsprojekte auf Erweiterungen bestehender Standorte entfallen, weitere 16 Prozent auf Umnutzungen. Nur 26 Prozent sind tatsächliche Neubauten. PwC bewertet diese Struktur ausdrücklich als Begrenzung klassischer Boom-Erwartungen und leitet daraus ab, dass insbesondere Bestandsflächen in etablierten Industrieclustern an Bedeutung gewinnen. Parallel dazu verschiebt sich auch die Rolle der öffentlichen Hand. Die Bauinvestitionen des Bundesministeriums der Verteidigung sind von rund 0,6 Milliarden Euro im Jahr 2013 auf etwa 1,6 Milliarden Euro im Jahr 2024 gestiegen und haben sich damit mehr als verdoppelt. Insgesamt wurden 2024 rund drei Milliarden Euro in den Erhalt und Ausbau der Infrastruktur investiert. Diese Entwicklung ist Teil eines langfristig angelegten Kapazitätsaufbaus, der neben Produktions- und Logistikflächen auch Unterbringungs- und Versorgungsstrukturen umfasst. Bis 2031 sollen rund 40.000 zusätzliche Unterbringungsplätze geschaffen werden, unter anderem über standardisierte Bauprogramme und modulare Lösungen.
Innerhalb dieses Rahmens differenziert das Whitepaper verschiedene Typologien von Defence Properties. Dazu zählen zum einen Core-Infrastrukturen mit staatlichen oder staatsnahen Mietern, die durch langfristige Verträge und hohe Bonität gekennzeichnet sind. Zum anderen werden technologiegetriebene Standorte mit Dual-Use-Strukturen beschrieben, bei denen zivile und militärische Nutzung eng miteinander verzahnt sind. Hinzu kommen Entwicklungs- und Transformationsprojekte, etwa durch die Umnutzung bestehender Industrieflächen oder die Erweiterung bestehender Produktionsstandorte. Diese Differenzierung ist entscheidend, da sich daraus unterschiedliche Risiko- und Renditeprofile ergeben.
Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der Frage, wie sich diese Assetklasse in bestehende ESG-Systematiken einordnen lässt. Hier gibt es den Verweis auf den Ansatz einer „Responsible Defence“-Strategie, bei der sicherheitsrelevante Infrastruktur nicht im Widerspruch zu Nachhaltigkeitsanforderungen stehen soll, sondern unter Berücksichtigung von Energieeffizienz, Flächennutzung und regulatorischen Vorgaben entwickelt wird. Damit entsteht ein Spannungsfeld zwischen sicherheitspolitischer Notwendigkeit und klassischen ESG-Kriterien, das insbesondere für institutionelle Investoren an Bedeutung gewinnt.
Auch die Standortfrage wird neu bewertet. Defence Properties sind in hohem Maße clusterabhängig. Entscheidend ist die Nähe zu bestehenden industriellen Netzwerken, Forschungseinrichtungen und logistischer Infrastruktur. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Sicherheit, Genehmigungsfähigkeit und technische Ausstattung der Objekte. Diese Faktoren führen dazu, dass sich geeignete Standorte nicht beliebig skalieren lassen, sondern stark von bestehenden Strukturen abhängen.
Vor diesem Hintergrund beschreibt Periskop Logistics ein eigenständiges Risiko-Rendite-Profil. Defence Properties gelten als vergleichsweise konjunkturunabhängig, da die Nachfrage wesentlich durch staatliche Budgets und langfristige strategische Programme bestimmt wird. Gleichzeitig führen regulatorische Anforderungen, Sicherheitsauflagen und technische Spezialisierung zu hohen Markteintrittsbarrieren. Für Investoren ergibt sich daraus ein Segment mit stabilen Cashflows, aber auch erhöhtem Prüf- und Managementaufwand.
Die Einordnung als eigenständige Anlageklasse wird auch von den Autoren klar formuliert. Prof. Dr. Thomas Beyerle von der Hochschule Biberach betont: „Defence-Immobilien werden sich zu einer eigenständigen, stabilen Anlageklasse entwickeln: Getrieben von steigenden Sicherheitsausgaben, staatlicher Mietersolidität und geringer Konjunkturabhängigkeit bieten sie langfristig planbare Cashflows – und das in einem stark regulierten und spezialisierten Marktumfeld.“
Aus Investorensicht rückt damit insbesondere die Kombination aus Stabilität und Skalierungspotenzial in den Fokus. Dr. Kilian Mahler, Managing Partner bei Periskop Logistics, ordnet dies wie folgt ein: „Investitionen in Defence-Immobilien vereinen Stabilität und Rentabilität: Als konjunkturunabhängiger Sektor mit bonitätsstarken Mietern und langfristigen Mietverträgen bieten sie verlässliche Erträge. Der in den kommenden fünf Jahren erwartete Zusatzbedarf von rund sechs Millionen Quadratmetern eröffnet eine einmalige Opportunität für Investitionen in energieeffiziente Neubauprojekte – bevor ab 2030 der angestrebte Bedarf erreicht und die Neubautätigkeit deutlich zurückgehen wird.“
In der Gesamtschau entsteht damit ein Marktsegment, das sich nicht mehr entlang klassischer Immobilienkategorien erklären lässt. Defence Properties sind weder reine Logistik- noch klassische Industrieimmobilien, sondern Teil einer übergeordneten infrastrukturellen Entwicklung, die eng mit industrie- und sicherheitspolitischen Zielsetzungen verknüpft ist. Gleichzeitig ist die Entwicklung nicht frei von Vorbehalten. PwC verweist im Kontext der aktuellen Marktdaten ausdrücklich darauf, dass die Dynamik im Defence-Segment differenziert zu betrachten ist und insbesondere die starke Abhängigkeit von staatlichen Budgets sowie politischen Prioritäten strukturelle Risiken birgt. Auch aus ESG-Perspektive wird die Assetklasse nicht einheitlich bewertet. Marktanalysen, unter anderem von PwC, weisen darauf hin, dass Reputationsfragen, regulatorische Anforderungen und die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit einzelner Objekte die Investitionsentscheidungen institutioneller Anleger maßgeblich beeinflussen können. Gleichzeitig unterstreichen die von Cushman & Wakefield erhobenen Daten zur Dominanz von Erweiterungen und Umnutzungen gegenüber Neubauten, dass die tatsächliche Marktentwicklung weniger durch einen flächendeckenden Boom als durch selektives Wachstum in bestehenden Strukturen geprägt ist.