Dirk Wichner, Geschäftsführer der Deutschen Bürohaus, spricht im Interview über Büroimmobilien in B-Städten, die Nachfrage der öffentlichen Hand und wirtschaftliche Modernisierung.
IMMOBILIEN AKTUELL (IA): In den A-Städten wird viel über Leerstände gesprochen. Wie stellt sich die Lage in B-Städten wie Erfurt, Leipzig, Chemnitz oder Magdeburg derzeit dar?
Dirk Wichner (DW): Die Situation ist deutlich differenzierter, als man oft liest. Natürlich spüren auch wir Zurückhaltung, aber es gibt stabile Nachfrage, vor allem da, wo wir verfügbare, modernisierte Flächen anbieten können. Ein Beispiel ist der ArcusPark in Leipzig, der erstmals seit seinem Bau Ende der 1990er Jahre vollständig vermietet ist. Dort profitieren wir von der Nähe zur Autobahn und vom neu errichteten Ladepark, den wir gemeinsam mit The Mobility House (TMH) umgesetzt haben. Er ist einer der fünf größten Ladeparks in Deutschland, für viele Unternehmen sind Ladeparks ein starkes Argument. Am Europaplatz in Erfurt wurde ebenfalls eine größere Fläche an das Land Thüringen vermietet. Solche Nutzer schätzen, dass wir auch große, zusammenhängende Flächen sofort zu akzeptablen Preisen anbieten können. Natürlich beobachten wir auch, wie stark die Nachfrage von der öffentlichen Haushaltslage abhängt. Wenn, wie derzeit, Haushaltsbeschlüsse ausstehen, wirkt sich das direkt auf Vermietungen aus.
IA: Flexible Mietmodelle werden zunehmend gefordert. Wie reagieren Sie darauf und unterscheiden sich die Erwartungen von Mietern in B-Städten von denen in Metropolen?
DW: Unsere Mietmodelle haben sich im Kern nicht verändert. Laufzeiten zwischen fünf und zehn Jahren sind weiterhin der Standard, Incentives bleiben die Ausnahme. Viele Mieter – gerade die öffentliche Hand – legen Wert auf Stabilität und Planbarkeit, weniger auf kurzfristige Flexibilität. Was sich aber verändert hat, ist die Preissensibilität. Mittelständische Unternehmen kalkulieren genauer. In Erfurt-Bindersleben beispielsweise ist die Nachfrage weggebrochen, weil am Flughafen nicht mehr viel passiert. Das merken wir das deutlich, da geraten auch die Mietpreise unter Druck. Ab neun Euro pro Quadratmeter wird kritisch gerechnet, bei hochwertig ausgebauten Flächen sind aber auch zwölf bis 20 Euro möglich. Wir passen uns dem an, indem wir Flächen gezielt modernisieren und gleichzeitig effizient halten.
IA: Die Deutsche Bürohaus investiert gezielt in den Bestand. Welche ESG-Maßnahmen lassen sich wirtschaftlich umsetzen, und wo stoßen Sie an Grenzen?
DW: Wir setzen auf pragmatische Lösungen: Dachsanierungen, Photovoltaik und den kompletten Bezug von grünem Strom. Im ArcusPark Leipzig und in Magdeburg haben wir damit begonnen, Dächer zu erneuern und PV-Anlagen zu installieren. Diese Kombination aus energetischer Ertüchtigung und nachhaltiger Versorgung kommt bei Mietern und Banken gut an, die Rückmeldungen sind durchweg positiv. Natürlich stoßen wir an Grenzen, etwa bei der Wärmeversorgung. Wir prüfen aktuell Pelletheizungen als Übergangslösung, weil Fernwärme vielerorts noch nicht verfügbar ist. In drei Jahren hilft uns die beste Planung nicht, wenn morgen die Heizung ausfällt, deshalb entscheiden wir pragmatisch.
IA: Viele Eigentümer zögern derzeit bei Investitionen in Büroimmobilien. Wie kalkulieren Sie Rendite und Werterhalt in diesem Umfeld?
DW: Wichtig ist, dass wir mit unserem Eigenkapital gezielt agieren können. Das ermöglicht uns, auch in einem zinsgetriebenen Markt handlungsfähig zu bleiben. Wir investieren dort, wo Nachfrage und Lage stimmen, nur das zahlt sich aus. Ein gutes Beispiel ist unser Objekt in Mainz, in der Großen Bleiche. Wir haben das Gebäude im Frühjahr 2025 erworben, modernisiert und inzwischen vollständig vermietet. Rund 3.300 Quadratmeter gingen langfristig an das Land Rheinland-Pfalz, die Übergabe erfolgt im zweiten Quartal 2026. Auch hier zeigt sich: Wenn die Qualität stimmt, finden Flächen ihren Nutzer.
IA: Wo sehen Sie aktuell die größten Chancen im Portfolio?
DW: In der Kombination aus Vermietung und Modernisierung. Wir konzentrieren uns auf den Bestand, weil wir hier mit überschaubarem Mitteleinsatz den größten Effekt erzielen. In Leipzig haben wir jüngst rund 1.600 Quadratmeter an den IT-Dienstleister caplog-x GmbH vermietet, in Chemnitz weitere 1.700 Quadratmeter an einen Finanzdienstleister, beides langfristige Verträge mit soliden Mietern. Gerade B-Städte zeigen: Wenn man die Objekte kennt, gut positioniert und modernisiert, sind stabile Cashflows möglich. Büroimmobilien bleiben gefragt, nur der Weg dorthin ist heute komplexer.
IA: Was bedeutet das für die Deutsche Bürohaus insgesamt?
DW: Wir betreuen mittlerweile ein Portfolio von fast 400.000 Quadratmetern in acht Städten, darunter Berlin, Leipzig, Dresden, Chemnitz, Magdeburg, Erfurt, Schwerin und Hamburg. Etwa 70 Prozent davon sind Büroflächen, ergänzt um Nahversorgungscenter und Gewerbeparks. Unser Fokus liegt klar auf der Modernisierung und ESG-konformen Weiterentwicklung des Bestandes, mit realistischen Konzepten, die funktionieren.