Der Markt für Sozialimmobilien in Skandinavien gilt als einer der transparentesten und stabilsten in Europa. Langfristige Mietverträge mit staatlichen oder kommunalen Mietern, inflationsgebundene Mieten und eine hohe Nachfrage nach Bildungs- und Gesundheitsimmobilien sorgen für planbare Cashflows. Im Interview erklärt Robert Feldt, Investment Director bei CapMan Real Estate, welche strukturellen Unterschiede die nordischen Märkte von Deutschland trennen, warum Schulen und Kindertagesstätten zu den robustesten Assetklassen gehören und welche Investmentstrukturen CapMan Real Estate deutschen Investoren anbietet.
IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Skandinavien wird für deutsche Investoren attraktiver. Was unterscheidet die öffentlichen Immobilienmärkte in Norwegen, Schweden, Dänemark und Finnland strukturell von Deutschland?
Robert Feldt (RF): Die nordischen Länder verfügen über einen ausgereiften, transparenten und hochliquiden Markt für soziale Infrastruktur. Dieser ist geprägt von langfristigen, an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern. Zahlreiche Investoren haben mittlerweile einen klarem Fokus auf das Segment, denn die wachsenden Volkswirtschaften in Skandinavien bieten ein gutes Umfeld für Immobilieninvestitionen. In Deutschland befindet sich die Assetklasse Sozialimmobilien dagegen noch in einem früheren Stadium. Da der Kapitalbedarf jedoch groß ist, beginnen die Kommunen, sich für private Investoren zu öffnen. Es ergeben sich daher mittlerweile auch in Deutschland gute Perspektiven für Investoren.
IA: Was bedeutet das konkret?
RF: In den nordischen Ländern spielen die Kommunen jedoch heute bereits eine wichtige Rolle, da sie bereit sind, langfristige Mietverträge abzuschließen. Während viele Kommunen ihre öffentlichen Einrichtungen in der Vergangenheit selbst entwickelt und verwaltet haben, treten sie nun zunehmend als Mieter auf. So können sich stärker auf ihre Kernleistungen konzentrieren. Es gibt auch eine lange Tradition staatlicher Immobiliengesellschaften – beispielsweise Senate Properties in Finnland –, die sowohl eigengenutzte als auch vermietete Immobilien für die Zentralregierung verwalten. Die Beschaffungsprozesse sind transparent gestaltet, die Mietverträge in der Regel langfristig und das Segment ist gut etabliert. Neben Nutzern aus dem öffentlichen Sektor gibt es auch mehrere große private Gesundheits- und Seniorenwohnungsunternehmen, die beispielsweise arbeitsmedizinische Dienstleistungen oder betreutes Wohnen anbieten und als attraktive Mieter gelten.
IA: Sie investieren gezielt in den öffentlichen Sektor, also in Bildungsimmobilien, Polizeiwachen oder Krankenhäuser. Welche dieser Nutzungsarten sehen Sie aktuell als besonders robust und warum?
RF: Für uns sind vor allem zentral gelegene Bildungsimmobilien sehr attraktiv. Investments in Schulen und Kindertagesstätten, aber auch in Gesundheitseinrichtungen, erweisen sich auch über Konjunkturzyklen hinweg als außergewöhnlich widerstandsfähig. Das liegt an der demografischen Entwicklung, den langfristigen Mietvertragslaufzeiten und dem begrenzten Angebot passender Immobilien. In Schweden haben wir daher im Rahmen unserer Value-Add-Strategien auch Immobilien für die Polizei umgebaut.
IA: Wie sind die Mietverträge in diesem Segment typischerweise in Skandinavien ausgestaltet? Welche Unterschiede gibt es da zu Deutschland?
RF: Die Mietverträge sind in der Regel langfristig und inflationsgebunden sowie überwiegend als Nettomietverträge ausgestaltet. Kommunen oder staatliche Stellen übernehmen dabei den Großteil der betrieblichen Verantwortung. Wir kennen die deutschen Vertragsstrukturen nicht gut genug, aber nach unseren Recherchen sind auch in Deutschland Vertragslaufzeiten von mehr als 15 Jahren üblich, wenn es um öffentlich genutzte Immobilien wie Schulen oder Verwaltungsgebäude geht.
IA: Immobilien mit öffentlichen Mietern gelten als weitgehend leerstandsarm. Wie sieht es damit aus?
RF: In unseren Kernsegmenten liegt die Leerstandsquote bei nahezu null. Entscheidungen über Standorte werden von nordischen Kommunen in der Regel auf Basis langfristiger Bedarfsplanungen getroffen. Umzüge sind daher aufgrund von Planungsbeschränkungen und hohen Ersatzkosten selten. Trotz sehr langer Mietlaufzeiten bleiben Standortqualität und alternative Nutzungsperspektiven zentrale Faktoren in der Risikobewertung, um Restwertrisiken zu begrenzen.
IA: Der öffentliche Sektor gilt als sicherer Mieter. Gibt es dennoch politische oder haushaltsbezogene Risiken, die deutsche Investoren wissen müssen?
RF: Die Risiken sind begrenzt, aber nicht ausgeschlossen: Änderungen in der kommunalen Haushaltsplanung, die Bündelung von Dienstleistungen oder veränderte nationale Investitionsprioritäten können die Nachfrage beeinflussen. Jedoch werden diese Risiken erheblich gemindert durch den verlässlichen nordischen Finanzrahmen, die hohe Kreditwürdigkeit der Kommunen und deren langfristige Planung.
IA: Wie liegen die Renditen öffentlicher Infrastrukturimmobilien im Vergleich zu Core-Wohnen oder Büro in Deutschland?
RF: Investments in soziale Infrastruktur bieten höhere oder mindestens vergleichbare Renditen als Investments im Büro- oder Wohnbereich. Jedoch haben Infrastrukturimmobilien deutlich längere Mietvertragslaufzeiten, eine staatlich geprägte Mieterschaft und dadurch ein geringeres Risiko. Schulen und Kindertagesstätten werden in der Regel mit etwas niedrigeren Nettoanfangsrenditen gehandelt als Verwaltungsimmobilien, wobei die Renditedifferenz jedoch größer ist. Risikobereinigt ist das Renditeprofil vor dem Hintergrund stabiler Cashflows sehr attraktiv. Hinzu kommen die sozialen Faktoren und die ESG-Vorteile.
IA: Welche Einstiegsmöglichkeiten bieten Sie konkret deutschen Investoren: Club Deals, Fondsstrukturen oder individuelle Mandate?
RF: CapMan Real Estate ist ein nordischer Spezialist mit 20 Jahren Erfahrung. Wir haben ein engagiertes lokales Team von 90 Mitarbeitern, die sich ausschließlich auf nordische Immobilien konzentrieren. Wir bieten einerseits sektorspezifische offene Fonds, die in Sozialimmobilien, Hotels und Wohnimmobilien investieren. Zudem gibt es einen geschlossenen diversifizierten Value-Add-Fonds mit einem starken Schwerpunkt auf Wohn- und Sozialimmobilien. Wir betreuen bereits zahlreiche deutsche Investoren und kennen ihre Anforderungen genau. Der CapMan Social Real Estate Fund ist in Deutschland sogar als Spezial-AIF (Spezial-Investmentfonds) strukturiert.