Der Defence-Sektor ist dabei, eine neue Rolle in der europäischen Immobilienwirtschaft einzunehmen. Als zusätzlicher, politisch getriebener Nachfrager, der vor allem Industrie, Logistik und Spezialimmobilien in das Visier nimmt. Gleichzeitig bleibt er eingebettet in ein schwieriges Marktumfeld, steht im Spannungsfeld von ESG-Vorgaben und ethischen Debatten und ist zeitlich an die aktuelle sicherheitspolitische Lage gekoppelt.
Die Kanzlei A&O Shearman beschreibt in „From Sustainability to Defense: What’s the Impact on the Real Estate Sector in Germany?“, wie sich die Logik der Immobilienwirtschaft verschiebt: Neben ESG rückt Resilienz in den Fokus und damit die Frage, welche Flächen für Verteidigung, Sicherheit und kritische Infrastruktur benötigt werden. Konkret geht es um militärisch genutzte Liegenschaften, Produktionsstandorte von Rüstungs- und HighTech-Zulieferern, sichere Rechenzentren sowie Immobilien, die unter das künftige KRITIS-Dachgesetz fallen.
Cushman & Wakefield versucht diese Entwicklung in Marktlogik zu übersetzen: Im Beitrag „Defense Sector Creating Strategic and Long-Term Opportunities in the Real Estate Market“ und der Studie „Strategic Sector Signals“ wird der Defence-Sektor als eine von mehreren Branchen identifiziert, die die Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen in Europa strukturell erhöhen – neben Clean Energy, Critical Materials und Life Sciences. Bemerkenswert: 54 Prozent der neuen Defence-Produktionsprojekte entstehen laut C&W als Erweiterungen bestehender Standorte, 16 Prozent durch Umnutzung vorhandener Gebäude und nur 26 Prozent als echte Neubauten. Allein diese Zahlen taugen bereits für einen Dämpfer und liefern einen Hinweis, wie wichtig auch in diesem Bereich clusterfähige Bestandsflächen sind. Wer heute vom Defense-Boom profitieren will, braucht vor allem erweiterungsfähige Bestände in etablierten Industrie-Clustern, die sich schnell aufrüsten lassen, Greenfields allein reichen nicht.
Zahlenbild: 37 Millionen Quadratmeter zusätzlich?
Wie groß das Thema werden kann, zeigt eine Analyse von Savills („Rising defence spending in Europe: 37 million m² of additional demand for logistics and industrial space possible by 2033“). Demnach stützt der europäische Defence-Sektor heute bereits rund 35 bis 40 Millionen Quadratmeter Logistik- und Produktionsflächen, also kein exotischer Randmarkt mehr. In einem Szenario, in dem die NATO-Staaten ihre Verteidigungsinvestitionen auf etwa 3,5 Prozent des Bruttoinlandsprodukts für Kernfähigkeiten hochfahren, könnten bis 2033 bis zu 37 Millionen Quadratmeter zusätzliche Industrie- und Logistikflächen nachgefragt werden, davon rund sechs Millionen in Deutschland. Savills betont zugleich die räumliche Konzentration: Rüstungs- und Sicherheitsunternehmen neigen dazu, sich in bestehenden Clustern zu ballen, also dort, wo Fachkräfte, Zulieferer und Infrastruktur bereits vorhanden sind. Für die Immobilienpraxis heißt das: Die Effekte sind lokal sehr spürbar, während große Teile des Markts kaum direkt betroffen sind.
Deutschland als Defense-Standort
Die KPMG-Studie „Defence x Real Estate – Von Konversion bis Kooperation“ (Bulletin 2025) hat sich explizit mit dem hiesigen Markt beschäftigt. Allein die Bundeswehr nutzt derzeit rund 275 Standorte mit insgesamt etwa 1.500 Liegenschaften. Im Jahr 2024 flossen rund 3,0 Milliarden Euro in den Erhalt und Ausbau der Verteidigungsinfrastruktur, davon entfielen etwa 1,6 Milliarden Euro auf Hochbaumaßnahmen. Dieses Bauvolumen soll in den kommenden Jahren jährlich um zehn bis zwanzig Prozent steigen. Der mittelfristige Investitionsbedarf für Unterkünfte, Büroflächen, Lager, Ausbildungs- und Logistikinfrastruktur wird aktuell auf rund 24 Milliarden Euro beziffert, langfristig sogar auf bis zu 76 Milliarden Euro. Infrastruktur wird damit nicht mehr als unterstützender Faktor behandelt, sondern als zentrale Voraussetzung militärischer Einsatzfähigkeit.
Parallel zu diesem wachsenden Bedarf befindet sich die deutsche Industrie in einem tiefgreifenden Umbruch. Während die Verteidigungswirtschaft expandiert, stehen zentrale Industriezweige wie Automobil, Chemie und Stahl unter massivem Druck. Standortschließungen und Produktionsverlagerungen führen dazu, dass großflächige Industrieareale verfügbar werden. Diese Standorte sind häufig bereits als Gewerbe- oder Industriegebiete ausgewiesen, verfügen über leistungsfähige Verkehrsanbindungen und sind hinsichtlich ihrer Dimensionierung für großvolumige Nutzungen ausgelegt. Genau diese Eigenschaften decken sich mit den Anforderungen militärischer und verteidigungsnaher Nutzungen. Hinzu kommt, dass an vielen Standorten qualifizierte Fachkräfte vorhanden sind, die perspektivisch übernommen oder umgeschult werden können. Die Umnutzung eines Bahntechnikwerks in Görlitz durch KNDS oder die Umwidmung ehemaliger Autozuliefererwerke in Neuss und Berlin durch Rheinmetall zeigen, dass industrielle Konversionen nicht nur theoretisch, sondern praktisch realisierbar sind. Rheinmetall selbst hat angekündigt, den Jahresumsatz bis 2030 zu vervierfachen, was den zusätzlichen Flächen- und Infrastrukturbedarf der Branche nochmals verdeutlicht.
Ein weiterer zentraler Hebel ist die Digitalisierung verteidigungsrelevanter Immobilien. Die Bundeswehr zählt mit ihren über 1.500 Liegenschaften zu den größten öffentlichen Immobilieneigentümern in Deutschland. Zwar sind zentrale ERP-Systeme seit Jahren etabliert, sie reichen jedoch für die Steuerung sicherheitskritischer, technisch komplexer Liegenschaften nicht aus. Erforderlich sind ergänzende Systeme wie Computer-Aided Facility Management, Geoinformationssysteme und digitale Zwillinge. CAFM-Systeme ermöglichen die strukturierte Erfassung von Gebäuden, technischen Anlagen, Wartungsintervallen und Prüfpflichten und schaffen damit die Grundlage für die Reduzierung des hohen Instandhaltungsrückstaus. GIS-Anwendungen verknüpfen Gebäude- und Flächendaten mit Umweltinformationen wie Kampfmittelverdachtsflächen, Lärmschutzbereichen oder Naturschutzauflagen und werden damit zu einem zentralen Planungsinstrument. Digitale Zwillinge kombinieren diese statischen Informationen mit Echtzeitdaten aus Sensorik und Gebäudeautomation und ermöglichen eine laufende Optimierung von Energieverbrauch, Betriebssicherheit und Flächennutzung. Gerade vor dem Hintergrund steigender Anforderungen an Energieeffizienz und Betriebssicherheit gewinnen diese Systeme an Bedeutung.
Gleichzeitig verschärfen sich die rechtlichen Rahmenbedingungen. Umwelt- und Planungsrecht zählen zu den größten Risikofaktoren bei Verkauf, Erwerb und Entwicklung verteidigungsrelevanter Immobilien. Altlasten, Boden- und Grundwasserverunreinigungen, Asbest, Kampfmittelverdacht sowie artenschutzrechtliche Einschränkungen können Projekte erheblich verzögern oder verteuern. Hinzu kommen planungsrechtliche Hürden wie Regional- und Flächennutzungspläne, kommunale Entwicklungsziele oder Vorkaufsrechte. Die Erfahrung zeigt, dass Einwendungen von Bürgerinitiativen oder Umweltverbänden zu Verzögerungen von mehreren Jahren führen können. Vor diesem Hintergrund wird eine frühzeitige Standortanalyse einschließlich umweltrechtlicher Due Diligence zum entscheidenden Erfolgsfaktor. Umweltrechtliche Risiken müssen zudem vertraglich abgebildet werden, etwa über Haftungsfreistellungen, Garantien oder Kaufpreisanpassungen, da Sanierungspflichten im Zweifel auch den Eigentümer oder dessen Rechtsnachfolger treffen können.
Auch die Bau- und Projektabwicklung selbst steht unter erheblichem Transformationsdruck. Trotz gesicherter Finanzierung über Sondervermögen und reguläre Haushaltsmittel werden viele Projekte durch lange Vorlaufzeiten, fragmentierte Zuständigkeiten und geringe digitale Steuerungskapazitäten gebremst. Typische Engpässe liegen in unklaren Bedarfsdefinitionen, fehlender Standardisierung und überlasteten Steuerungseinheiten. Als Antwort darauf gewinnen modulare, serielle und typisierte Bauweisen an Bedeutung. Durch die Bündelung gleichartiger Funktionen, etwa bei Unterkünften, Sanitätseinrichtungen oder Führungsgebäuden, lassen sich Planungs- und Genehmigungszeiten deutlich verkürzen. Ergänzend kommen Lean-Construction-Methoden, funktionale Ausschreibungen und integrierte Projektabwicklungsmodelle zum Einsatz, die Schnittstellen reduzieren und die Steuerbarkeit erhöhen. Diese Ansätze sind nicht auf militärische Projekte beschränkt, sondern lassen sich auch auf zivile Infrastruktur wie Krankenhäuser oder Bildungseinrichtungen übertragen.
Besonders relevant ist schließlich die Rolle des Corporate Real Estate Managements. Unternehmen verfügen über erhebliche Immobilienreserven, die aufgrund von New-Work-Konzepten oder strategischen Neuausrichtungen nicht mehr vollständig genutzt werden. Durch gezielte Portfolioanalysen können diese Flächen identifiziert und für verteidigungsnahe Nutzungen aktiviert werden, sei es durch Verkauf, langfristige Vermietung, Konversion oder Build-to-Suit-Entwicklungen. Öffentlich-private Partnerschaften und kooperative Modelle ermöglichen darüber hinaus die gemeinsame Nutzung von Logistik-, Werkstatt- oder Serviceinfrastrukturen. Für Unternehmen entstehen dadurch planbare Einnahmen und neue Geschäftsfelder, während der Verteidigungssektor schneller Zugang zu dringend benötigter Infrastruktur erhält. Steuerliche Aspekte wie Grundsteuerbefreiungen bei hoheitlicher Nutzung oder Sonderregelungen in öffentlich-privaten Partnerschaften beeinflussen dabei maßgeblich die Wirtschaftlichkeit und müssen frühzeitig in die Strukturierung einbezogen werden.
Recht und Regulierung: Sicherheit als harte Standortwährung
Dass Defence-Nutzungen nicht einfach „normale“ Industrie- oder Logistiknutzungen sind, zeigt der rechtliche Rahmen. A&O Shearman verweist auf ein Bündel von Spezialnormen. Diese reichen vom Landbeschaffungsgesetz über das Schutzbereichsgesetz bis hin zum geplanten KRITIS-Dachgesetz, die Flächenbeschaffung und Sicherheitsanforderungen für Verteidigungsimmobilien definieren. Militärisch genutzte Gebäude können in Teilen von regulären Bauordnungsstandards ausgenommen sein, unterliegen aber gleichzeitig strengeren Anforderungen an Explosionsschutz, Zutrittskontrolle, IT-Sicherheit und Geheimschutz. Mit dem KRITIS-Dachgesetz wird diese Logik verstetigt. Die Analyse erwartet, dass das Gesetz zum „corner stone“ für künftige Sicherheitsanforderungen an defence-nahe Immobilien wird. Für Eigentümer und Entwickler bedeutet das: Wer sich auf diesen Nutzerkreis einlässt, muss nicht nur Lage und Mietvertrag denken, sondern auch Security-Design, technische Redundanzen, Behördenprozesse und Vertraulichkeit. Dazu gehört allerdings auch die Beachtung der Capex-Effekte.
ESG-Konflikte und kritische Perspektiven
Parallel wächst die Zahl der Stimmen, die auf die Schattenseiten hinweisen. ESG-Analysen von Sustainalytics, RSM und anderen machen deutlich, dass die Öffnung in Richtung Defence-Investments zwar politisch diskutiert wird, aber keineswegs Konsens ist. Themen wie Menschenrechtsrisiken, Rüstungsexporte, Korruption und CO2-Intensität der Branche bleiben konfliktträchtig, gerade für Investoren mit strengen Nachhaltigkeitsmandaten. Einige Analysen sprechen von einem „complex but controversial“ Feld: Einerseits wachsender Druck, Sicherheit als Teil von „S“ und „G“ in ESG zu verstehen, andererseits klare Ausschlusslisten vieler Fonds gegenüber bestimmten Waffensystemen oder Defence-Exponierungen. Die Folge: Auch wenn der Defence-Sektor Flächennachfrage generiert, heißt das nicht automatisch, dass alle institutionellen Anleger bereit sind, diese Immobilien aktiv in ihre Portfolios einzugliedern. Häufig werden stattdessen indirekte oder „dual use“-Nutzungen bevorzugt, also Logistik oder IT-Infrastruktur mit gemischten Kundenstrukturen. Savills warnt in seiner Analyse davor, die spezifischen Anforderungen der Branche zu unterschätzen. Der Wettbewerb um geeignete Flächen findet in einem Markt statt, in dem E-Commerce, allgemeine Industrie und urbane Logistik bereits um gut angebundene Standorte kämpfen. Hinzu kommen „strict security protocols, geopolitical sensitivities and tailored infrastructure requirements“, die die Anpassung bestehender Immobilien erschweren. Für Portfoliosteuerungen bedeutet das: Defence-Nachfrage ist nicht einfach nur „mehr vom Gleichen“, sondern ein eigener Nutzungstyp, der in der Asset-Allokation separat gedacht werden muss, mit Chancen auf überdurchschnittliche Vertragsstabilität, aber auch mit erhöhtem politischem und reputativem Risiko.
Zeitfenster statt Selbstläufer?
Eine weitere offene Frage ist der Zeithorizont. Makro-Analysen, etwa von McKinsey, skizzieren Szenarien, in denen die Verteidigungsausgaben der europäischen Staaten bis 2030 deutlich steigen; genannt werden Pfade von rund 470 Milliarden Euro heute hin zu 800 Milliarden Euro oder mehr, je nach politischem Kurs. Das stützt die Savills-Annahme eines substanziellen Mehrbedarfs an Flächen bis in die frühen 2030er-Jahre, vor allem in Ländern mit klar definierten Aufrüstungs- und Industrieprogrammen. Gleichzeitig verweisen Marktberichte von Asset Managern wie DWS, Aberdeen oder Schroders darauf, dass diese Entwicklung an enge fiskalische Grenzen stößt. Wachsende Schuldenquoten, Konsolidierungsdruck und potenzielle politische Kurswechsel können Defence-Programme bremsen oder umpriorisieren, was wiederum unmittelbare Folgen für Projektpipelines, Standortentscheidungen und Flächennachfrage hätte. Der Defence-Impuls ist damit eher als „Fenster von einigen Jahren“ zu sehen, nicht als dauerhaft gesicherter Wachstumsautomat.