Seit 2023 gibt es re-green. Max Meran erklärt im Interview, wie das Unternehmen bei der Dekarbonisierung von Büroimmobilien über 7.000 Quadratmeter dem Eigentümer Kosten erspart, welche Produktbündel verwendet werden, was er zu dem Investitionsbedarf von deutschlandweit 23 Milliarden Euro in diesem Segment sagt.
IMMOBILIEN AKTUELL (IA): „Energieberater und Ingenieurbüros neigen zum generalsanierten Passivhaus. Koste es, was wolle. Das muss aber nicht sein.“ Das steht auf der Homepage. re-green verfolgt einen anderen Ansatz, welchen?
Max Meran (MM): Unser Ansatz: Wir investieren für Eigentümer in die Dekarbonisierung ihrer Bestände. Das liegt im Bereich von etwa 500.000 Euro für ein typisches Core-Projekt. Dazu gehören beispielsweise die Nachrüstung von Gasthermen mit einer bivalenten Wärmepumpe, Photovoltaik-Anlagen, Ladesäulen, ein Energiemanagementsystem. Zugleich versorgen wir die Mieter mit Ökostrom. Bestandshalter, vor allem kleinere, haben so eine Möglichkeit zu dekarbonisieren, ohne selbst Kompetenz aufbauen zu müssen.
IA: Woher kommt der Ertrag für re-green?
MM: Es ist eine Win-win-win-Situation. Eigentümer und Banken haben moderne Gebäude, der Mieter niedrigere Nebenkosten. Wir liefern zum Festpreis von 15 Cent pro Kilowattstunde vertraglich gebunden über 20 Jahre Strom, führen das in einer Projektgesellschaft zusammen.
IA: Theoretisch kann Deutschland ESG perfekt, nur in der Umsetzung hapert es gewaltig. Warum?
MM: Das kann man so sagen. Es liegt aus meiner Sicht an der Vielzahl der Ziele: Gebäudeeffizienz, Biodiversität, CO2-Ausstoß und so weiter. Die Menge hat viele Eigentümer paralysiert. Allen ist klar, dass wir jetzt handeln müssen, deshalb sollten wir priorisieren und zwar auf den CO2-Ausstoß.
IA: „ESG-Sanieren ist wie das aktive Managen von Fonds“, steht auch auf Ihrer Homepage. Was meint dieser Vergleich?
MM: Sehr oft entstehen viele Gebühren, wenn man aktives Management betreibt. Eine aktive ESG-Sanierung kann ebenfalls zu vielen Gebühren führen, die langfristig belasten und Wertsteigerung verhindern. Es braucht einen klaren Businesscase. Zudem empfehlen wir immer – genau wie beim Facility Management – an Dritte die Dekarbonisierung zu vergeben. Der Grund ist ganz einfach: Die Person, die umsetzt, sollte auch investieren, um eine innere Verbindung zu dem Objekt zu haben. Der Anreiz des ‚normalen‘ Dienstleisters ist es immer einen Rolls Royce zu verkaufen, auch wenn es nur einen Smart braucht.
IA: Wirtschaftlichkeit ist für jeden Investor das Gebot, dem es sich unterzuordnen gilt. Nicht jede Gewerbeimmobilie wird die ESG-Hürde nehmen. Gibt es momentan zu viel Greenwashing?
MM: Nein, das sehe ich nicht. Was wir stattdessen sehen: ESG-Teams scheitern innerhalb der großen Bestandshalter immer wieder intern am Budget. Ich würde es mal ein bisschen provokant formulieren: Viele sehen sich da als interne Widerstandszellen mit großer Passion, die sich an den eigenen Strukturen abarbeiten. Das führt meist nicht zu Einsparungen. Deshalb haben wir das Konzept re-green aufgesetzt: Nämlich genau an der Stelle, wo das Kapital für die Umsetzung herkommt. So können wir ein Produktbündel schaffen, das realistisch umgesetzt werden kann.
IA: re-green hat unter anderem ein Projekt in Duisburg umgesetzt. Können Sie dazu bitte etwas sagen.
MM: Das Gebäude wurde 2004 gebaut, hat etwa 8.000 Quadratmeter, diente Infineon als Daten- und Entwicklungszentrum. Ziel war ein Multi-Tenant mit Laboren. Wir haben dort – ohne Kosten für den Eigentümer – zu 95 Prozent dekarbonisiert. Die Maßnahmen beinhalten verschiedene Dinge, wie ein Hybridsystem, also eine Wärmepumpe, die mit dem Bestandssystem verbunden wurde. An den kältesten Tagen wird eine alte Gastherme genutzt, damit konnte eine kleinere und effizientere Wärmepumpe genutzt werden. Das hat auch positive Auswirkungen auf die Kosten. Dazu Photovoltaik, Ladesäulen, ein Energiemanagmentsystem. Bei jedem Objekt gibt es ein anderes Bündel an Produkten, es braucht viel Individualität.
IA: Es klingt alles sehr einfach, ist es dann aber nicht. Wie blicken Sie in die Zukunft?
MM: Wir sind das Getriebe zwischen alt und neu. Die Immobilienbranche ändert sich, sie wird jünger. Bildlich gesprochen: Viele sind Veganer und fliegen nicht mehr. Natürlich gibt es weiter die, die in ihrer Blase weiterhin sind. Klar ist auch: Wer jetzt nicht beginnt, lässt Geld auf der Straße liegen. Bitte nicht falsch verstehen: Ich will hier nicht den erhobenen Zeigefinger schwingen, es braucht aber noch mehr Umsetzungen in der Praxis.