„Wir sind die besten in den Technologien des letzten Jahrhunderts“: Prof. Dr. Moritz Schularick beschreibt beim Real Asset Finance & Debt Summit 2026 den Kern des Problems präzise. Eine stagnierende Wirtschaft, wachsender Wettbewerbsdruck aus China und strukturelle Schwächen am Standort Deutschland treffen auf einen massiven staatlichen Investitionsbedarf. Der Summit macht deutlich, wie sich die Immobilien- und Infrastrukturfinanzierung unter diesen Bedingungen verschiebt – weg von der Frage nach Kapital, hin zu Tempo, Strukturierung und Umsetzung.
Die Frage, ob ausreichend Kapital im Markt vorhanden ist, spielt eine immer geringere Rolle. Entscheidend ist vielmehr, wie dieses Kapital eingesetzt wird. Francesco Fedele, Vorstandsvorsitzender der BF.direkt AG, bringt diese Verschiebung auf den Punkt: „Es ist nicht entscheidend, wo Kapital herkommt. Dem Kreditnehmer ist das egal, der will ein Problem gelöst haben.“ Finanzierung wird damit zur Dienstleistung im engeren Sinne, zur Schnittstelle zwischen komplexen Anforderungen und fragmentierten Kapitalquellen.
Diese Verschiebung fällt in eine Phase, in der die makroökonomischen Rahmenbedingungen alles andere als stabil sind. Prof. Dr. Moritz Schularick, Präsident des Kiel Instituts für Weltwirtschaft, zeichnet ein nüchternes Bild: „Es ist kein Geheimnis, dass nicht alles ganz rund läuft in unserem Land.“ Die deutsche Wirtschaft stagniert, private Investitionen bleiben schwach, strukturelle Probleme überlagern konjunkturelle Effekte. Für das Jahr 2026 erwartet Moritz Schularick ein Wachstum von rund 0,7 Prozent, erst im Folgejahr könnte sich die Dynamik leicht auf etwa 1,5 Prozent erhöhen.
Die Ursachen liegen tiefer. Moritz Schularick verweist auf die Erosion eines jahrzehntelang funktionierenden Systems: Globalisierung, Spezialisierung und internationale Arbeitsteilung hätten zwar Wohlstand geschaffen, aber auch neue Abhängigkeiten produziert. Unter Verweis auf Albert O. Hirschman beschreibt er die Kehrseite der Spezialisierung: asymmetrische Machtverhältnisse zwischen großen und kleinen Volkswirtschaften. Europa befinde sich heute in einer „unangenehmen Sandwich-Position“ zwischen den USA und China. Besonders deutlich wird das am Beispiel China. Während der erste „China-Schock“ europäische Industrien kaum traf, verschiebt sich der Wettbewerb nun in Kernbereiche wie Automobilindustrie, Chemie und Batterietechnologie. „Die Preise für deutsche Produkte sind etwa 20 Prozent gestiegen, während chinesische Produkte im gleichen Zeitraum 30 bis 40 Prozent günstiger geworden sind“, so der Ökonom. Gleichzeitig verweist er auf strukturelle Unterschiede: weniger Regulierung, höhere Geschwindigkeit, größere staatliche Steuerung. „Die Chinesen bekommen das Gleiche in einem Drittel der Zeit hin.“
Deutschland hingegen kämpft mit strukturellen Bremsen. Hohe Kosten, geringe Investitionsdynamik und ein Arbeitsmarkt mit Fehlanreizen belasten die Wettbewerbsfähigkeit. „Relativ zu anderen Ländern sind wir nicht besonders fleißig“, sagt Schularick und ergänzt: „Das heißt nicht, dass wir faul sind, aber die Anreize des Sozialsystems sind hoch.“ Hinzu kommt eine ausgeprägte Risikoaversion. „Wie viel kostet es zu scheitern? In Deutschland 30 bis 36 Monatsgehälter, in Dänemark oder der Schweiz drei bis vier.“ Gleichzeitig sieht Moritz Schularick durchaus Potenzial. „Es braucht in vielen Dingen gar nicht so viel, um besser zu werden.“ Ein Bereich sticht dabei besonders hervor: Verteidigung. Hier kündigt sich ein massiver Investitionsschub an, der weit über klassische Staatsausgaben hinausgeht.
Defense als Investmentmotor?
Jörg Hingott, Bundesministerium der Verteidigung, beschreibt die Dimensionen klar: „Millionen spielen keine Rolle mehr, es sind nur noch Milliardenbeträge.“ Bis 2035 rechnet das Ministerium mit einem Bedarf von 215 bis 225 Milliarden Euro, allein für 2026 sind rund 108 Milliarden vorgesehen. Dabei geht es nicht nur um militärische Ausrüstung, sondern vor allem um Infrastruktur. Der Bedarf ist konkret: kurzfristig 7.000 zusätzliche Unterbringungsplätze in Containerlösungen, ab 2027 rund 300 Gebäude an 90 Standorten, langfristig etwa 40 neue Kasernen. Parallel dazu rückt die zivile Verteidigungsfähigkeit stärker in den Fokus. „Es ist nicht damit getan, Streitkräfte aufzustellen, sondern auch die Zivilverteidigung muss im Blick sein“, betont Jörg Hingott.
Für die Immobilienwirtschaft entsteht damit ein neues Marktsegment. Martin Czaja, Geschäftsführer der GARBE Insite GmbH, beschreibt den Wandel: „Vor fünf Jahren waren diese Mieter nicht so beliebt, die hat man sich nicht ins Schaufenster gestellt. Heute ist das anders.“ Der entscheidende Faktor sei Geschwindigkeit. „Im Moment geht es um Tempo, Tempo, Tempo.“ Auch institutionell verschiebt sich die Perspektive. Öffentlich-private Partnerschaften, lange kritisch gesehen, werden neu bewertet. „Früher hat man das mit spitzen Fingern angefasst, heute beurteile ich das anders“, sagt Jörg Hingott. „Wenn ich den Baubedarf sehe, ist ÖPP ein Mittel zum Zweck.“
Prof. Dr. Alexander von Erdély, Vorstandssprecher der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, verweist auf die strukturellen Hürden: föderale Zuständigkeiten, komplexe Planungsprozesse und hohe Kapitalanforderungen. „Es geht um den Zeitfaktor: möglichst schnell möglichst viel.“ Daraus ergeben sich klare Konsequenzen für Bau und Finanzierung. Serielles und modulares Bauen gewinnen an Bedeutung, ebenso die Nutzung bestehender Flächen. „Neubau eher weniger, wir haben Bestand.“ Gleichzeitig steigt der Anspruch an Investoren. „Wir brauchen smartes Kapital“, so Alexander von Erdély. „Nur Geld auf den Tisch legen und Rendite erwarten kann man machen. Aber wir müssen Kompetenz, Planung miteinander verbinden.“ Kapital allein reicht nicht mehr, gefragt ist integrierte Umsetzungskompetenz.
Parallel dazu verschärfen sich die Herausforderungen im Energiesystem. Prof. Dr. Andreas Löschel, Vorsitzender der Expertenkommission zum Energiewende-Monitoring, beschreibt ein Spannungsfeld aus Sicherheit, Klimaschutz und Kosten. „Klimaschutz ist hartes Brot“, sagt er und verweist auf die erheblichen finanziellen Belastungen. Märkte allein könnten diese Transformation nicht leisten.
„Elektronen allein reichen nicht“: Warum die Energiewende an Netzen, Kosten und Akzeptanz entscheidet
Die Transformation des Energiesystems lässt sich nicht auf den Ausbau erneuerbarer Erzeugung reduzieren. Prof. Dr. Andreas Löschel zeigt anhand der aktuellen Monitoring-Daten zur Energiewende, dass die eigentlichen Engpässe tiefer liegen und sich zunehmend verschieben.
Zunächst bestätigt der Blick auf die Nachfrageentwicklung, dass Anpassungen bislang nicht strukturell, sondern krisengetrieben erfolgen. „Verbraucher haben ihre Nachfrage massiv reduziert, zunächst die Industrie, dann die Haushalte“, heißt es in der Analyse. Im September 2022 lag der Rückgang bei 28 Prozent, im zweiten Halbjahr 2023 noch immer bei 23 Prozent. Diese Entwicklung ist weniger Ausdruck von Effizienzgewinnen als vielmehr Folge von Preisschocks. Entsprechend bleibt die Marktpreisseite dominant: „Weiterhin höhere Energiekosten“ sind die Konsequenz, auch weil die Preiselastizität gering bleibt. Parallel dazu zeigt das Monitoring der Energiewende ein widersprüchliches Bild. In der Dimension Energieversorgung wird der Ausbau erneuerbarer Energien zwar als dynamisch bewertet, gleichzeitig fehlt es an funktionierender Marktintegration und stabilen Rahmenbedingungen. Der Stromsektor entwickelt sich, aber nicht synchron mit den übrigen Systemkomponenten. Während der Anteil erneuerbarer Energien steigt, bleibt der Endenergieverbrauch nur begrenzt rückläufig.
Besonders deutlich treten die Defizite bei der Infrastruktur hervor. In der Bewertung der Versorgungssicherheit werden die Netze als kritischer Faktor benannt. Verzögerungen beim Ausbau und steigende Kosten belasten das System spürbar. Andreas Löschel verweist darauf, dass die Netzinfrastruktur der eigentliche Kostentreiber ist: Der Umbau des Systems verschiebt sich damit von der Erzeugungsebene in die Verteil- und Transportstrukturen. Gleichzeitig bleiben steuerbare Kraftwerke als Absicherung notwendig, was die Systemkomplexität weiter erhöht. Auch auf der Kostenseite zeigt sich ein klarer Befund. Trotz Effizienzfortschritten bei einzelnen Technologien bleiben die Energiepreise hoch, im internationalen Vergleich sogar überdurchschnittlich. Die Bewertung der Wirtschaftlichkeit fällt entsprechend verhalten aus. Hohe Rohstoffabhängigkeiten und steigende Infrastrukturkosten wirken dauerhaft preissteigernd.
Beim Klimaschutz ergibt sich ein differenziertes Bild. Die Treibhausgasemissionen sinken, allerdings nicht ausschließlich durch strukturelle Transformation, sondern auch durch wirtschaftliche Abschwächung. Gleichzeitig steigen die Kosten der Emissionsvermeidung. Der CO?-Preis und der Zertifikatehandel gewinnen damit weiter an Bedeutung, erhöhen aber zugleich den Druck auf energieintensive Sektoren. Hinzu kommt eine klar quantifizierbare Schieflage zwischen politischem Anspruch und tatsächlicher Umsetzung. In den Bewertungen der Expertenkommission zum Energiewende-Monitoring fällt die gesellschaftliche Akzeptanz deutlich schwächer aus als zentrale Zielgrößen wie Klimaschutz oder Energieversorgung. Während diese Bereiche im oberen bis mittleren Bewertungsfeld liegen, rutscht die Umsetzung in der Wahrnehmung spürbar ab. Gleichzeitig bleiben die Kostenindikatoren auf erhöhtem Niveau, getrieben vor allem durch Infrastruktur und Netzausbau. „Weiterhin höhere Energiekosten“ prägen die Erwartung. Steigende Systemkosten treffen damit auf eine politische Kommunikation ohne klare langfristige Kostenperspektive. Für Unternehmen bedeutet das unsichere Investitionsbedingungen, für Haushalte eine sinkende Bereitschaft, konkrete Maßnahmen mitzutragen. Die Bewertungen zeigen damit ein klares Muster: hohe Zustimmung zu den Zielen, aber eine deutlich kritischere Einschätzung der konkreten Umsetzung.