Die klassische Pflegeimmobilie bleibt wichtig, reicht aber längst nicht mehr aus, um den Bedarf einer alternden Gesellschaft abzudecken. Vor allem die Generation der Babyboomer verändert derzeit den Markt: Gefragt sind Wohnformen, die Autonomie, Gemeinschaft und flexible Unterstützungsangebote verbinden. Warum Senior Living dadurch zunehmend zwischen Wohnen, Service und sozialer Infrastruktur positioniert wird, erklärt Michael Eisenmann von Real Blue im Gespräch mit IMMOBILIEN AKTUELL.
IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Die Demographie-Falle schnappt langsam zu. Viele Kommunen planen weiterhin klassische Pflegeplätze. Investieren öffentliche Hand und Betreiber am Bedarf vorbei?
Michael Eisenmann (ME): Nein. Die klassische Pflegeimmobilie bleibt unverzichtbar, aber sie adressiert nur einen bestimmten Teil des tatsächlichen Bedarfs im Umgang mit der älterwerdenden Generation. Nicht weniger spannend sind insbesondere die seniorengerechten Wohnformen „mit Unterstützung“. Hier zeigen sich aktuell neue Trends. Nicht zuletzt aufgrund der aktuellen Seniorengeneration der Babyboomer, die gesünder, mobiler sind und andere Erwartungen an das Wohnen im Alter haben. Die Präferenz liegt bei dieser Gruppe stärker bei präventiven Wohnformen, also barrierefreies Wohnen mit optionalen Service- und Betreuungsangeboten. Genau hier besteht in Deutschland eine signifikante strukturelle Unterversorgung.
IA: Den Boomern wird nachgesagt, dass sie länger autark bleiben wollen. Welche Wohnformen – abgesehen von Barrierefreiheit mit Services – haben Sie im Fokus?
ME: Im Zentrum steht das, was wir unter dem Begriff Senior Living zusammenfassen: Wohnformen, die Wohnen, Service, Gemeinschaft und bei Bedarf ambulante Gesundheitsleistungen intelligent miteinander verzahnen. Entscheidend ist dabei die Flexibilität und Optionalität. Leistungen werden nicht pauschal vorgegeben, sondern können individuell hinzugebucht werden. Allen gemeinsam ist der Anspruch, Autonomie und Selbstbestimmung möglichst lange zu erhalten und gleichzeitig Sicherheit sowie soziale Einbindung zu gewährleisten.
IA: Werden wir eine völlig neue Assetklasse zwischen Wohnen und Hospitality sehen?
ME: Da wäre ich sehr vorsichtig. Die aktuellen Trends bewegen sich an der Schnittstelle zwischen klassischem Wohnen, Serviceangeboten und teilweise hotelähnlichen Leistungen. Für Investoren ist das Segment deshalb interessant, weil es durch die demografische Entwicklung sowie die strukturelle Unterversorgung von einer langfristig stabilen Nachfrage getragen wird. Darüber hinaus sind die Treiber weniger konjunkturabhängig als bei andern Immobiliennnutzungen. Gleichzeitig entstehen zunehmend differenzierte Konzepte mit unterschiedlichen Service- und Komfortniveaus.
IA: Wenn die Zielgruppe länger fit bleibt: Verschiebt sich der Eintritt in institutionelle Angebote um Jahre und was heißt das für Betreiberkalkulationen?
ME: Ja, dieser Effekt ist bereits sichtbar. Viele Menschen ziehen heute früher in seniorengerechte Wohnangebote um, allerdings nicht aus Pflegebedarf, sondern aus Komfort- und Präventionsgründen. Für Betreiber bedeutet das, dass ihre Geschäftsmodelle stärker auf flexible Serviceangebote und modulare Leistungen ausgerichtet sein müssen. Digitale Assistenzsysteme können dabei helfen, Sicherheit zu erhöhen und gleichzeitig operative Kosten zu senken. Wirtschaftlich erfolgreich sind künftig vor allem Konzepte, die Autonomie ermöglichen und Gesundheitsdienstleistungen nur dann integrieren, wenn sie tatsächlich erforderlich wird.
IA: In A-Städten werden die modernen Modelle funktionieren, auch wegen der höheren Kaufkraft. Nur: Was ist mit peripheren Lagen, was passiert in Dörfern und auf dem Land?
ME: Die Nachfrage nach urbanen Standorten ist tatsächlich sehr stark, weil ältere Menschen Infrastruktur, Kulturangebote und gute Mobilität schätzen. Gleichzeitig darf man die peripheren Regionen nicht ausblenden. Gerade dort sind innovative Quartiersansätze wichtig, die Wohnen, Nahversorgung und medizinische Angebote kombinieren. Kommunen spielen hier eine zentrale Rolle, etwa durch Flächenbereitstellung oder Förderinstrumente. Entscheidend ist, dass die entsprechenden Konzepte nicht als isolierte Anlage gedacht werden, sondern als Bestandteil funktionierender Quartiere und das unabhängig davon, ob sie in der Metropole oder im ländlichen Raum liegen.
IA: Einige steigen aus dem Healthcare-Markt aus, weil es zu viel politische Regulatorik gibt. Kann diese die Assetklasse zu einem ungeliebten Kind machen?
ME: Regulatorik ist zweifellos ein relevanter Faktor, dies gilt vor allem aber im klassischen Pflegebereich. Im Bereich der Seniorenwohnformen „mit Unterstützung“ gibt es hingegen deutlich mehr Beinfreiheit: Wichtig sind jedoch klare politische Leitplanken und verlässliche Förderinstrumente. Wenn Genehmigungsverfahren beschleunigt und Wohnkonzepte stärker unterstützt werden, kann das Segment sein Potenzial voll entfalten. In diesem Fall wird Senior Living eher zu einem wichtigen Baustein der sozialen Infrastruktur.